房屋因其特殊性，普通人并不易买得起，这一情况无论是在历史上还是在各国都是相同的。正巧我们的住房市场遇到了城市化的高速发展时期，长期以来，由农村进城的人口数量快速增长，对于商品房的需求始终保持在高水平。再加上货币发行过剩、依赖土地财政的城市建设，造成了房价呈现出螺旋式上涨的态势。

这些都是有确凿数据支持的。回看从1998年开始的25年间住房商品化改革，除了90年代初期海南的房地产泡沫破灭，导致房价在不到两年的时间内从每平米7000元跌至不足2000元之外，全国范围内的房价较大的调整也只出现在2003年的非典时期、2008年的全球金融危机和2014年的市场化调整这三个时期，总体跌幅介于20%到40%。但在政府的行政干预下，这三次市场都迅速恢复，并不断突破以往的高点，特别是最后一次，在3年内平均价格翻了一倍。

然而，随着城市化进程进入后半期、生育率显著下降及房企累积的债务风险需求强制降杠杆等因素的作用，近几年的房地产市场进入了类似“疫情”的调整期，使整个行业从“白银时代”一跃进入“黑铁时代”。一些还未反应过来的巨头房企如恒大等纷纷崩溃，引发业界的哀叹。许多人对中国房地产的未来感到非常困惑，不管是从业者还是购房者，都有种“身在局中不知局外”的迷茫。如果普通人难以看清，我们不妨看看知名投行高盛最近对中国房地产市场的预测。据观点网6月12日报道，高盛发表报告：

预测中国内地的房地产市场将在接下来几年经历L型复苏，因政府显然决定不再利用房地产作为短期经济刺激的工具，而是希望减轻经济对这一领域的依赖。

文章还提到，高盛预测房贷利率将进一步降低并放宽购房限制，但不期望政府会刺激房地产市场的上升周期，其最终目的是减少国家经济对房地产的依赖。这样的投行预测可靠吗？

我查阅了一些资料发现，高盛多次对中国房地产进行预测，每次都颇有根据，其“神预测”也屡次应验。例如，早在2014年，高盛就警告了内地房地产债券的风险，预见这将成为亚洲债券市场中风险最高的资产之一。

现在看来，自2014年起，我们开始实施国家战略去除楼市库存，许多销售额在几十亿至上百亿的房企背负着高额债务，迅速扩张，在接下来的几年里，超过30家房企的销售额突破千亿，这在任何行业都是前所未有的壮观场景。然而，这些房企中大多数的债务率超过80%，有的甚至达到了百分之几百。当国家推行“三道红线”政策后，这些房企的债务问题开始爆发，不论是境外还是境内借款，都频频出现违约情况，一些公司甚至不得不退市。

在2022年6月，高盛发表报告称，中国内地房地产市场可能已经度过了最坏的阶段，但明显复苏的时间还难以确定，也认为短期内不会有实际的销售促进措施出台，预计许多城市将面临更大的库存和销售压力。关于这一点，从今年1月到4月发布的楼市库存数据可以看出，商品房待售面积同比增加了15.7%达到6.4亿平米，住宅库存量自2014年以来居于第二高位，仅低于最高点0.8亿平米。

高盛在2023年1月的报告中称，今年中国内地房地产建设的萎缩程度将缩小，可能会导致可售资源增加，销售同比降幅收窄。这部分数据已在前文中提及，库存明显增加，受到前期需求积累的影响，我们今年前几个月的商品房销售面积同比降幅缩小至个位数。

由此可见，这家拥有154年历史的国际投行，不论是经验还是洞察力都极为出众，这也解释了为何它能存续这么久。在笔者看来，这家投行一定有不止一位专家级的“中国通”，对我们的房地产状况极为了解，其对后市的研判往往极具前瞻性，这些预测也被业内认为是“神预测”。

再来看看这次的“L型”复苏预测究竟是什么意思？

根据网友的讨论，出现了两种解读。一种认为现在已经是底部，未来几年将维持这一状态；另一种认为目前尚未触底，需要继续调整，尤其是房价，需要进一步下降以达到市场平衡。

那么，哪种解读更为合理呢？我们都知道，我国经常提到经济“L型”模式，指的是GDP增速在一个固定水平或区间内小幅波动。例如，十三五时期设定的GDP目标增速为6.5%-7%，十四五则略低，可能在5%-5.5%之间，总之就是一个阶段性的水平，随着经济的发展和基数的增大，其增速肯定是逐渐下降的。

如果这个模式应用于房地产，实际上也是相当合适的。原因很简单，房地产不可能维持过去的高速增长，反而是进入一个新的阶段。例如，2021年创下了销售面积和销售额“双18万亿元”的历史顶峰，到了2022年则下滑至“双13.5万亿元”的规模。如果画一条线的话，那就处于“L型”的下侧了，现在的问题是，这是否已是底部？

在房君看来，对于未来的房地产走势，虽然没有人能预测到精确的时点，但逻辑是可以判断的。根据过往经验，房地产市场与政策的关联性极高，除非出现从上至下的市场提振措施，否则仅靠地方的优化修补措施，很难达到市场共振，下滑趋势可能会持续。因此，从这个角度看，是否有“从上至下”的情况有两个信号点可以参考：一是一线城市取消购房限制，通过大城市带动小城市市场的复苏；二是从国家层面推出优化房地产市场的措施，增强市场信心。

从目前情况来看，已有央媒吹风建议取消一线城市的购房限制等措施，这意味着取消限购的可能性大增，估计不会太久。现在未解的信号是，国家相关部门是否有指导性的市场提振措施出台。但需要明确的是，房住不炒是大原则，正如投行报告所言，不希望通过短期刺激来推动经济发展，对房地产的依赖也将逐步减少。所以，我们不应该用过去的思维来看待可能的市场恢复措施。那应该如何看待呢？

#大学第一课#举个例子说明。假设增加1万亿的GDP，原来房地产贡献1500亿，占比15%，如果未来几年GDP增加8000亿，房地产依然占15%的话，其对GDP的贡献将只有1200亿。虽然比例未变，但绝对值已经减少。用通俗的话来说，房地产虽然有所萎缩，但对经济的作用仍然不可忽视。从目前看来，房地产开发投资和开工面积的快速下降显然是拖累经济发展的因素，这也是接下来需要加强调整和优化楼市措施的必要性所在，但绝不会再有促进楼市恢复到1500亿的力度，我们需要清楚看到这一逻辑。

当然，对未来的房地产我们也不必过于悲观，就像美国一样，城市化率已超过80%，但在2020年5月到2021年的20个月内，全美的住房平均价格涨幅超过了30%。对我们来说，未来的主要是城市改善需求逐步释放，这将是支撑未来楼市的主要力量。此外，房地产价格还会受到货币发行过剩等综合因素的影响，正如网友所言，手中的钱越来越不值钱，这也是房地产价格得以提升的原因。