洋房，是新房市场里非常受欢迎的产品，如果是8层洋房，则更加稀缺。

这是前几天在朋友圈看到的“工抵房”广告，上面没有写具体哪个楼盘，但是从宣传语上很容易猜出是新站区职教城板块的某个楼盘。

作为最受欢迎的8层洋房，还是中高楼层，也单价低至1.18万/平，在原价的基础上打了个7折，力度非常大。

班长前些天曾用《其实，这里才是合肥最卷和最难的板块！》为题，介绍过这个板块的现状。

这个片区内在售楼盘均是2021-2022年拿地，都已经卖成了现房和准现房，依然去化难度大，只能用很低的折扣来吸引买房人。

当然，市场上也不是只有职教城板块陷入“只有打折”这种困境，绝大多数楼盘都是如此，只不过是折扣力度的问题。

打折卖房，是房企最后的选择。

一方面本就利润有限，尤其前期限价楼盘，折扣太狠不仅没有利润，甚至会亏损。另一方面，打折容易引发前期业主维权，对于项目和房企的口碑都会造成负面影响。

但对于很多项目，除了打折以外，其它常规销售方法都已经无效。

新房是否好卖，受行情、供需、地段、价格、产品、品牌和营销水平等多种因素影响。

现在的大行情不用介绍，大家也都知道，伴随着二手房价格持续下滑，市场早已全面由倒挂转为顺挂，价差在不断拉大。

这时候同地段的新房、二手房，新房的核心优势在于品质更好的产品、更低的容积率，以及更好的品牌和物业。能带来更好的居住体验，买房人才愿意为比二手房更高的价格买单。

实际上，现在很多新房是不具备这个优势的。

合肥近年的品质迭代，可以大概分为四个阶段，竞品质前、竞品质、取消限价、计容规则调整，每个阶段都带来了很大提升。

合肥第一个竞品质楼盘出现在2021年11月，2022年竞品质楼盘开始涌现，并且品质内卷加剧，各个楼盘开始卷大门、卷会所。

2023年陆续取消备案限价、地价限价后，“竞品质”已经成为基础，更高品质楼盘陆续出现，综合品质再次大幅提升。

计容规则调整主要是带来得房率的变化，从目前新一批楼盘释放的户型图上看，使用面积均在90%以上，最高超过100%。

从这里，大家会发现一个问题，合肥从开始竞品质到现在，短短不到3年时间，产品就经历了多次迭代，造成市场上竞品质前、竞品质、取消限价、新老计容规则楼盘同期在售！

竞品质前的在售项目，与市场上的次新房并没有多少差距。要是品牌再有所不济，面对价格更低的二手房，着实缺乏卖点。

即便竞品质楼盘，在过去这“卷”个不停的三年，也是逐渐落伍。

就拿外立面来说，一年前还是遍地真石漆，今年恐怕全石材、铝板外立面会成为标配。架空层、车库等也是全面升级，所以我们能频繁看到各个楼盘“提标”的信息。

当然，22年之前的限价体系，也是制约品质的一个重要原因。

其实，到了今年，产品更新的速度会放缓了，在主流楼盘的价格范围内，能提升的空间有限。

但这时候计容规则调整，得房率跃升，让新房产品又进入了一个新的赛道，还是前期楼盘无法通过“提标”进入的赛道。更关键的是随着楼市下行，土地价格也有所松动，新一批楼盘的备案价并没有太大涨幅。

这就让早期楼盘陷入一个很尴尬的局面，只能打“价格战”，用价格来消除品质或者得房率的差距。其中品牌、品质，甚至地段都没有优势的项目，处境尤为艰难。

整体上看，当下新楼盘卷产品，在得房率、层高、面宽、用户体验等诸多细节方面加深功夫，老楼盘则是在价格上不断让步，新老楼盘在不同领域赛跑。

开发商们已内卷到了极致，“新老结合”也能匹配更多购房者的不同需求。但如何释放需求，才是目前市场破局的关键。