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文/李鹏森
李嘉诚囤地商业经
不知道大家有没有听说过房地产行业一个经典名词：囤地暴利。举例来说，在李嘉诚的经商道路上，有这样一个屡试不爽的赚钱“套路”，就是先用低价圈地，然后坐等升值，最后套现离场。大家对这件事已经有了很大的看法。然而，外界对长和系(简称长和系)“捂盘、囤地”的说法，也并非毫无理由。
事实上，这并非李嘉诚在房地产业的独创，囤地待涨是房地产业的惯例。为此许多人义愤填膺：囤地炒地，浪费土地资源，地产商坐享其成，却对当地的经济发展毫无贡献。所以大家一致认同：要打击囤地行为，让囤地者付出代价。
那么，“囤地党”到底是怎么一回事呢？实际上！土地储备是房企后续开发的资本，代表房企未来销售面积的货值，在手中。为了保证企业的长期发展，每年房企都会新购土地。但是随着土地购置量的不断增加，房价的价格不断上涨，许多开发商都慢慢囤积土地，变成了纯投机行为。
李嘉诚的经商之道
此外，还有土拍大战，房企往往豪掷千金，地王频出。那些房企之所以敢放手，也是因为有了囤地这个招来兜底。假如一不慎拿到高价地王，成本太高卖不出去，那就索性囤积起来，等到三四年后房价上涨，再开发销售。
或许有人会问，开发商囤地是否有相关的监管呢？是的，对于开发商囤地，是有明确处罚规定的。前些年出台的《闲置土地处置办法》规定：“未动工开发满一年的，按土地出让或划拨价款的20%征收闲置土地使用费。如果不能在两年内动工开发，将无偿收回国有建设用地使用权。”按说这可以堵住囤地的漏洞。
但是我们的“制度”非常仁慈，把门关上后却留下了一扇窗。另外还增加了这样一条：“除非是由于不可抗力，或者是相关部门的行为或动工开发必须进行的前期工作而导致动工开发延迟”，否则，前面的惩罚措施就成了一纸空文。
储地部分数据
所以，以此为窗口，开发者们将团队智慧发挥到了极致。房产调控出台，好，造成开工延误；方案公示期间，找一帮周围群众抗议，好，造成开工延误；制造债务纠纷，把被告送上法庭，土地被法院保全，好，造成开工延误；债主在开庭前撤诉，下一位债主再次起诉，继续拖延。真不知道，反正你们规定的就是要动工开发，我象征性地搞了一个奠基仪式，挖了一个地沟，也算是要动工了。只要想囤地，开发商就有办法。土地管理面临着这些变通手段的诱惑，一次又一次受到打击。
因此说，这样的例子很多，但据粗略统计，截至去年年底，长和系在内地21个城市共拥有56个房地产项目，并几乎都被曝光“囤积土地”，一般期限在5-10年不等，许多项目至今仍未完工！造成了重大危害。
中国房地产市场发展迅速，如果只是通过土地增值获利，长和系就可以靠着“囤地套现”赚上几十倍！这个，相信每个人都看得很透彻。而且李家在布局内地地产项目时，也有不少已经卖光了。
实际上， soho董事长潘石屹曾在接受采访时曾坦言，中国有这样一批房地产开发商，他们从来没有盖过房子，都是“倒地”…说起来，这种囤地现象，真的是地产商用来赚钱的方法！
实际上！房地产开发商长期囤地低买高卖，对一个城市或一个板块的发展，几乎是致命的。即使有其他开发商，后期接手重新开发建设，此时的土地价格带来的高企的开发成本，让开发企业很难再有大胆创新的开发举措。很有可能，开发商拿地后，安全起见都会把土地分成小面积的开敞空间，很难有一个成规模的整体规划。
换言之，这个模式只有开发商才能获利，但是对一个板块而言，可能意味着永远错过了黄金发展时期。而且开发商囤积土地带来的收益，也成了房价的一部分，影响到社会各个方面的关系，包括无数人每月辛苦还钱。
一项工程要囤几年不管，等到土地增值，再想法子转出去，乘机赚一笔，岂不是太开心！就是这样一位如此靠囤积土地赚钱的商人。上海的陆家嘴商业区核心地带，几十年来一直是如此，曾经被称为价值150亿元人民币的“烂尾楼”—黄金置地大厦。
黄金置地大厦项目
上海黄金置地大厦荒废13年曾估值150亿 如今70亿卖不掉
该建筑位于陆家嘴金融贸易区B2-5地块，是上海浦东新区首批核心商业开发用地之一。此处位置可谓“非常绝”，紧邻中国银行大厦，平安银行大厦，不远处就是陆家嘴的中心绿地。就这样一处寸土寸金的地方，41层高的黄金置地大厦，投资规模超过8亿元，但从2007年开始却“烂尾”。说真的，能在这样一个地方拥有这么大的一块地实在是不易，那么既然花了大价钱买下这块地，为什么还要让它烂尾？
在此，和大家谈谈背后的老板，印尼籍华人王恒心。其旗下上海王氏置业有限公司(以下简称"王氏置业")在上海浦东新区陆家嘴金融贸易区B2-5地块首次取得该地块时，当时的上海最高建筑——上海金茂大厦刚刚落成不久。
随着浦东开放开发的大潮，王氏置业迅速更名为上海黄金置地有限公司(以下简称黄金置地)，黄金置地大厦也随之发展成为“浦东速度”。但是随后又有一个漫长的建设过程，还有因银行高息贷款和拖欠工程款等风波被告，这座41层的大楼也从2007年开始变成了“烂尾楼”。
黄金置地大厦项目
在此期间，曾有传言称黄金置地大厦的销售因价格问题而搁浅，印尼富商有意囤地。网络上流传的信息都是假的，没有人知道真相，除非你亲自去问老板。根据企业注册电话，《每日经济新闻》记者联系到了黄金置地大厦，但工作人员说，该公司内部没有人知道此事。从目前来看，停建就是停建，更重要的是，由于位于黄金地段，这栋楼的土地价格早已上涨，专业人士预计，如果这栋楼正常对外招租的话，每年可获利5-6亿元。
在外人眼里，这样一栋破旧的上海黄金地段的建筑，真是太可惜了！该建筑烂尾期间，由于金融借款、建设工程等一系列合同纠纷不断发生，在历次诉讼中，金地集团更是多次被列为“被执行人”。
许多人认为，这栋建筑可能是如此的荒废。但在停工后，事实上金地公司还连续多次增资！俗话说得好，如果真的是一栋烂尾楼支撑不住，按理说，老板都会急着出手。然而，在这座建筑停用的十多年间，王恒心却丝毫没有转手的打算，一直把这座建筑握在手中，但也没有想要盘活的迹象。其中原因不言而喻！
作为商办核心区之一的陆家嘴，区域内租金稳定，甲级写字楼租金基本在10元以上，而且现阶段没有卖地的机会，未来的可能性也不大，所以市场稀缺，不管是资产还是地价的上涨都很大。”黄金置地的销售遇阻，到底是因为无法和买家谈好价格？或者拥有更多的土地储备？这个问题除了王恒心本人恐怕没有人能回答。但是库存商品的利润显然更高。每年翻一番，赚大钱！
因此，各种现象之下，有业内人士预测，王恒心这是打算囤地升值！说到底，如今陆家嘴的土地价格，与十多年前相比，早已是天壤之别，而盘活后的数亿元租金，与等待囤地升值相比，根本不值一提。王恒心看中了这块地的升值空间，打算以时间换价格。因此，他现在才宁可将大楼“烂在手中”，即使不断打官司也不怕。
几年前，就有买主打算以70亿的价格买下整栋建筑，但最终也没有结果。尽管如此，王恒心的“抱负”也看得出来，比起现在卖房，盘活这座“烂尾楼”，明显要多囤地多赚！多赚钱！从这个事件可以再次看出，地产商的“套路”实在是太多了。
总的说来，在商业上，房企热衷囤地，无不为利。为了控制囤地的势头，需要增加囤地的成本，例如，企业必须使用自有资金。假如房企必须使用自有资金，而不是银行提供的低利率资金囤地，那么房企大量自有资金就会沉淀在土地上，资金链受到限制，无法继续炒地囤地。
大家对此有何不同见解呢？欢迎评论区共同探讨！
