近期番禺新房网签量相比其他区域是比较不错的，一方面放开限购，另一方面作为近郊板块距离主城区不远，再加上新盘多各方造势。

不过我们前几天发的保利琅誉踩盘稿的浏览量实在不咋地，不知道是不是我们不行，今天发一个地段更好的楼盘测评再试试看，位于番禺广场的路劲美的隽樾府。

作为一个成熟板块，番禺广场已经有7年没有上新了，周边应该积累了不少置换需求的。目前项目方还没有开展厅，只有旁边的永旺梦乐城有一个小小的展点，展厅预计11月左右会开放，先给大家上测评~

产品方面：实用率超100%，户型中规中矩

项目首推的是五号楼，户型涵盖建面约86m²三房、112m²四房和132m²，均是全南向的设计，面积段兼顾了刚需和改善型客户的需求了。

由于路劲美的隽樾府还没有开放营销中心，所以暂时没有样板房可以参观，只能看纸质户型图。不过销售小哥表示，他们家的户型除了全部做到南北对流之外，实用率也是高达108%-110%的。

87平三房两卫带主套一共有AB两个户型，实用率都是108%，主卧都是L型采光，次卧也是半赠送。其中A户型客厅开间3.8米，阳台进深的尺寸也是比较大的，美中不足是入户门对主卧门，私密性稍微差一点，介意风水的人慎选。

87平A户型：

87平B户型比起A户型，客厅开间要更宽一点，达到了同户型少见的4.9米，而且入门玄关对阳台，私密性比较强。

87平B户型：

112平四房两卫带主套，是87平A户型的升级版，实用率105%，和87平A户型一样存在大门对主卧的问题，不过这个户型尺寸感很强，如果不需要书房，可以打掉做成一个超大客厅。

112平：

132平四房两卫带主套是项目首推的最大户型，实用率105%，从入户玄关到客厅到主卧到次卧甚至是厨房，每个功能区的尺寸都加到顶了。8.2X1.9M的大阳台，直接就能架起炉子BBQ。

项目是两梯四户或两梯三户的设计，总高32层，首推5#，货量124套，其中87平有63套，112和132各31套。作为新政后的产品，实用率超100%已经不算什么稀奇事了，但是对比周边普遍7-8成实用率的二手房来说，只要开售价格合理，凭产品就能杀疯。

距离项目最近的东逸华庭楼龄20年单价在3万出头，周边稍微新一点的二手房是融穗澜湾，贝壳上的均价在4.5万左右。

如果项目的开盘价格在4.5万/平左右或以内，对比周边二手还是挺有优势的，价差不大的情况下，100个平方来计算，买隽樾府就能多约20个方的使用面积，买家何乐而不为，而且楼盘楼龄还更新。

项目优势：位于番禺广场核心商圈，配套成熟，地铁方便

不知道大家记不记得年中被番禺广场被拍下的“好又多地块”，它就是现在的路劲美的隽樾府，距离展点永旺梦乐城并不远，只有1.3公里左右，而番禺广场核心区域本来就没什么新盘，最近的新盘都得往东边走，比如前不久我们写过的保利琅誉和龙湖金地天峯，那么，路劲美的隽樾府的优势就凸显出来了。

番禺广场是属于番禺最古老发展最成熟的商圈之一，它融合了中央公园、地下商业体、交通站场和超甲级写字楼等项目，而且像番禺区税务局、财政局、教育局、档案管理局等重要机关单位也建在这里，有区府力量的加持，所以番禺广场的整体城市面貌都是很OK的，而且办事也比较方便。

商业方面，2公里内有17万m²的永旺梦乐城、基盛万科里、奥园广场等等大型商业体，项目周边还有番禺图书馆新馆。

医疗方面，三甲医院番禺中心医院、番禺中医院、二甲医院何贤纪念医院以及广东省口腔医院番禺分院都在周边。作为番禺老城区中心，商圈成熟时番禺广场的底色，同时，番禺广场的交通配套也是相当不错的。

这里有3号线、18号线、22号线和规划中的3号线东延段跟17号线，从项目步行到番禺广场地铁站，距离1公里左右，大概需要用时15分钟，虽然说不上地铁上盖，但也在可接受范围之内，不需要其它交通工具接驳也可以到地铁站，而且地铁的通达性很强，去哪里都很方便。

另外项目距离市桥水道很近，有自然生态环境加持，住起来应该也挺舒服的。

项目劣势：教育稍稍欠佳，且板块未来增量不大

根据之前公布的设计图，项目是有配建幼儿园的，但没有配建中小学，中小学方面需要依赖周边，参考周边小区划分的话，项目最近的小学是东兴小学，属于市一级小学，相对来说比较一般，不过也不至于太差。

初中按电脑派位，包括番禺中学附属学校、市桥侨城中学、实验中学、市桥东风中学、市桥侨联中学和市桥星海中海。其中番中和侨城是番禺这两年成绩表现还不错的中学，如果有幸派到这两所学校也是不错的。

另外，因为番禺广场属于开发得比较早的板块，所以配套等各方面已经发展成型了，除了交通枢纽之外，也没有什么概念规划，所以比起其它后期发展的板块，未来的增量是欠缺一些的。

项目总结以及适合什么人群购买

番禺广场由于开发得比较早，所以配套很成熟，但是住宅供应稀少，几乎没有新房供应。对于断货近十年的番禺广场来说，路劲美的隽樾府的出现可以说是十分诱人，毕竟稀缺了多年，周边已经累积了不少置换的需求。

而且番禺广场作为番禺行政中心，城市面貌一定是见得人的，周边界面都比较干净整洁。作为一个典型的自住板块，番禺广场虽然房价涨得慢，但是交通方便，配套成熟，居住氛围浓郁，周边也有不少生态加持，所以住起来也是比较舒服。

加上路劲美的隽樾府周边的二手房大部分都是楼龄十几二十年的老旧小区，户型过时，小区配置落后，这当中有不少一部分住户都是有置换需求的，比如我们之前接待过的一些本来居住在番禺广场的置换客，他们都是对番禺广场有比较深厚的感情，不太想易地而居，都希望能在板块内实现置换，那么，对于这部分群体来说，路劲美的隽樾府就很适合他们了。

路劲美的隽樾府作为一个刚需偏改善型的楼盘，虽然学位是稍微有点跟不上，但也中规中矩，不算太差，除非是对教育配套要求比较严苛的客户，不然我觉得这个配套也是可以接受。

总的来说，我觉得路劲美的隽樾府的综合条件挺不错，适合刚需和板块内的置换型客户，至于性价比如何，具体就要等项目方面透露了吹风价后才知道了。但如果你是投资型的，我就建议你慎重考虑一下，因为番禺广场这个板块虽然自住很舒服，但是缺少规划，未来增量不大，未必能给你在短期内带来很高的投资收益。

最后说一下，路劲美的隽樾府的市场关注度还不错，项目体量不大，货量不多，预计11月会开放营销中心，建议可以先添加我们的新房咨询师六一微信，有关楼盘信息想了解的我们都会如实回答。

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