选板块是买房这件事上非常重要的一个环节，一旦板块选错了，就会恨错难返。

其实，任何一座城市板块的发展，从来都不是均衡的。因为各种各样的因素，有些板块发展得很好，有价值有前景...这些都是值得格外关注，甚至是推荐；但也有一些过了很多年依然一蹶不振，甚至整个板块的房价还猛跌的，这些板块选择起来就要更讲技巧了，任何一个板块都有它的受众群体，没有绝对的不能买或者一定要买，不要盲目推崇一个板块，也不要盲目看空一个板块。

比如新塘、凤岗，适合钱不多，只想在广州有套房子住，有地铁可以方便通勤的人。

比如越秀，适合已经有住房，手头宽松，注重孩子教育，想买套房方便小孩读书的人。

今天，我们就聊聊广州几个比较有争议的板块，看看这些板块有什么需要注意的，都有哪些优缺点，以及适合哪类型人群。

▶ 广佛交界的金沙洲

金沙洲不仅仅是白云和荔湾两个区的交界，还是广州和佛山两座城市的交界。虽然在规划上，它是广佛同城的桥头堡，但实际上，金沙洲因为规划迟迟不能落实、交通拥堵、城市界面差、没有产业支撑等问题，处境一直很尴尬，发展了这么多年，房价几乎没有什么波动，除了不停地卖地建楼盘之外，没有太多的建树。

金沙洲区域，绿色部分属于佛山，蓝色部分属于广州

2004年金沙洲的居住人口才不到2万，经过这十几年不停地卖地建楼盘，人口规模在去年已经突破了30万了，而且根据不完全的统计，板块内的楼盘大大小小的加起来有将近40个。

如上图，黄色圈起来的是金沙洲佛山区域，黑色圈起来的是金沙洲广州区域，广州区域只占了整个金沙洲板块的三分之一，而金沙洲的人民，想要出市区，只能靠蓝色笔圈起来的那条金沙洲大桥，虽然还有一条北环高速白泥河桥，但是白泥河是通往花都的，所以你想象一下，岛上30万居民，早上通勤自驾出广州市区只能依靠一条金沙洲大桥，真是不赌才奇怪了。上班不想迟到，要么起得够早，要么开车的技术够好。

虽然规划有沉香大桥来缓解岛内交通困难的问题，但是！最近沉香大桥的环评又没通过，想要等这座桥的规划落地，恐怕还遥遥无期。另外，上面也说到，整个金沙洲板块有三分之二的区域都是属于佛山的，这就会造成一个问题，同样的地段跟配套，佛山的楼盘肯定会更便宜，有些人就会宁愿跑到隔壁佛山金沙洲买，导致广州金沙洲的部分购买力也被稀释了。

日常的金沙洲，堵成蛇饼

有些人会拿芳村和金沙洲比，虽然芳村板块也属于广佛交界处，但是芳村整个板块都属于荔湾区管辖的，是广州没有混血的亲生子，发展和规划跟金沙洲都是没有可比性的。

尽管金沙洲在地理位置上距离广州市区很近，但因为交通不便利，目前还是广州的飞地，如果交通这个问题能破局，那么板块的想象空间会更大。金沙洲和老黄埔、万博CBD等热门板块相比，更近市区，发展起步也更早，不管是生活配套还是教育资源，都已经很成熟，在广州这么多睡城当中，算是环境较好比较宜居的，有山有水有商业，只要不出岛都很美好。

金沙洲的劣势：

1、没有产业支撑，是一个比较彻底的居民区，发展前景相对薄弱。

2、堵车是日常，自驾出行比较不方便。

3、大部分楼盘距离地铁站都比较远。

金沙洲的优势：

1、距离越秀等行政中心区比较近，未来通桥后出行便利度会提升，到市区的时间会缩短。

2、金沙洲的金广附在整个白云的教育算是好的，新盘会把这个学位的溢价算进去，二手价格反而更真实，奔着金沙洲教育去的，可以看看二手房。

3、依山傍水，环境比较好，生活配套成熟，2公里内有万达、永旺、金铂等大型商场，自住比较舒适。

金沙洲适合哪些人买？

在白云荔湾或者佛山大沥里水的一些老板或者上班族，上班既方便，自住也舒服，还可以拥有广州户口。另外，虽然金沙洲的房价一直涨不起来，但相对还是稳定的，因为新增供应少，已经进入存量市场了，对于只考虑自住不太考虑投资增值的周边上班族来讲，还是蛮适合的。

▶奶厂板块

小编记得这个板块最高峰的时期一度冲破了9万的单价，如今主打高端教育住宅板块的奶厂，已经惨跌到5字头，不仅仅如此，二手还比较难卖。

故事就要从14年那会说起了，当时广州的发展战略是东进的，天河宅地供应也不多，奶厂的土拍战绩一出来，就一路朝着天河纯粹高端改善居住板块的定位狂奔了。

然而，随着近几年新房量激增，光是天河在售已经待售的项目就已经不少了，关键是，这些新房，大部分还集中在奶厂所在的天河东地段，最致命的是，这些后起之秀比起牛奶厂来说，还“青出于蓝而胜于蓝”，不仅仅交通更方便，户型也设计得更好，使用率也更高。而奶厂没地铁、没商业、位置偏远、周边也荒凉，失去竞争力后的奶厂板块价值也逐渐被稀缺了，慢慢光环不再。

图源：房频

奶厂板块的优势：

1、自然山体环绕，密度低，有名校加持。

奶厂板块的劣势：

1、没地铁、公交少，缺乏商业，相关设施的完善远远滞后。

奶厂适合哪些人买？

天河东工作的改善型客户。

▶有广州鹤岗之称的凤岗板块

大概在2017年的时候，广州出了限购的政策，增城的部分板块因为东进的概率再加上市区限购的利好，一度卖得非常火爆，小编记得那段时间有些行家带人去增城看房都是包的大巴一车车把人拉过去的，那时候天河南二路的宏发大厦，每天都有不少楼巴发往这些郊区的楼盘，郊区的楼盘卖得红红火火。

但其实这些板块都距离市中心非常之偏远，拿朱村举例，珠江新城往东走30公里才到新塘，而新塘距离朱村还要再往东北方向走20多公里，那么朱村距离市中心有多远，大家可想而知了。

既然距离市中心那么远，为什么还那么多人跑去朱村买房？除了得益于当时的政策背景和规划背景之外，还因为朱村有香喷喷的大饼，就是科教城。说白点，就是这个板块有教育的大饼，这个地方以后规划了很多很多的学校，甚至还有销售会拿朱村的科教城来跟大学城做对比，说你看，大学城现在都卖得这么贵了，朱村作为第二个大学城，房价上涨的潜力能不大吗？

外行人这么一听，好像感觉也没啥毛病，反正投资嘛，都是赌前景。可是大家忽略了几个很重要的问题，就是番禺大学城的学校，跟朱村科教城引进的学校，完全不是一个档次的，其次，番禺大学城跟市区的距离远比朱村科教城要近得多，再者就是大学城可开发的住宅用地几乎为0，而朱村板块的地多到楼盘建都建不完...结果就是，板块房价逐渐低迷，不管是一手还是二手都是天量供应，接盘侠难找，当初入场的买家，就算割肉都难卖出去。

但是如今这个板块的均价已经重回1字头了，总价100万左右的预算也能入手小三房，足够友好的价格，再加上能打的配套，组成了足够的性价比。凤岗虽然偏远，但是有地铁21号线支撑，通勤没有什么大问题。

凤岗板块的优势：

1、价格便宜，是刚需的主力购买板块之一。

2、楼盘多，居住人口集中，板块的居住氛围是有的，日常生活配套也足够。

3、有地铁，通勤方便。

凤岗板块的劣势：

1、位置偏远，自驾的话到市区不太方便。

2、供应量巨大，很多规划都需要非常长的时间落地，没什么发展前景。

凤岗板块适合哪些人购买？

适合预算有限的刚需家庭，作为远郊，地铁一定不能少，买的时候可以着重选择发展比较成熟的片区、配套相对齐全的楼盘，生活也会更便利一点。

一些关键的提醒

刚需的板块不适合买豪宅，比如上文提到的凤岗，还有新塘、白云湖、知识城等板块，因为刚需的板块是无法形成富人的聚集效应，如果在这些板块入手大面积的房源，未来出手的难度会大大增加，不好流通。

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