老黄埔今年的楼市，真是一个卷过一个，珠江村旧改、双沙旧改、文冲东旧改等等，一个个排着队准备入场，这不，中建操刀的双沙旧改就抢先在上周开放展厅了，展厅的名字还特别文艺，叫“海丝会客厅”，咳咳，虽说老黄埔改了名字叫海丝城，但是海飞丝的广告小编也是从小看到大的，看到“海丝会客厅”这几个字总感觉很出戏，有种去了洗发水总部的感觉哈哈。

好了，废话说完了我们就入正题聊聊这个在黄埔68个旧改项目中体量排行第六的双沙项目吧。

有山有水的巨无霸综合体

中建一城江山海（双沙旧改）在黄埔68个旧改项目中体量排行第六，项目一共有42个地块，总建面约237万平，体量超越了万科城市之光，大概是黄埔新城的一半，其中复建区（回迁房）总建面140.37万平，融资区（商品房）总建面约96.81万平，融资住宅建面约78.02平，预计总居住人口约5.13万。

图源：网络

从项目名字中的“城”字来看，体量就不小了，纵观广州楼盘名带“城”字的，比如黄埔新城、亚运城、凤凰城等等，都是清一色的超级大型社区，这类型巨无霸项目有一个特点，就是生活配套设施都会比较完善，像商业、教育、医疗等这些基本的生活需求，在社区内都能得到满足。根据销售介绍得知，项目除了配建有12所学校之外，还会配建集中式商业体——双沙购物中心，一方面是解决业主的日常购物需求，另一方面又可以弥补周边商业短缺的问题。

除了教育、商业之外，项目的生态资源也算比较丰富的，项目北侧是龙头山森林公园，南侧是珠江，有山有水又位于黄埔区的海丝城，这大概也是项目名称「一城江山海」命名的灵感来源。

交通方面，项目横跨了5号线和13号线两条地铁线路，部分组团靠近5号线，部分组团靠近13号线，门口就是广深沿江高速出入口和黄埔东路，不管是地铁通勤还是自驾出行，都算方便的。项目一共有7个组团，组团和组团之间跨度比较大也比较分散，中间还被黄埔东路和广深沿江高速切割，因此部分楼栋肯定避免不了粉尘和噪音干扰的，而且项目的复建区也不是统一建在一起，复建区跟融资区夹杂分布，因此配套跟教育，都需要和本地村民共享，有些买家可能会介意村民混住混读的问题，不过这在黄埔区来说是很普遍存在的问题，目前老黄埔核心区纯商品房住宅的新盘暂时只有保利中央公馆一个。

图：项目沙盘

作为一个巨无霸旧改项目，一城江山海官方的开发周期预计需要6-8年。因为项目靠近珠江，所以有3个组团是可以望江的，比如上图沙盘中的42号地块，销售介绍说这个地块里面的组团准备打造成一线望江的大平层产品，入市时间待定，预计在首推6号地块之后推出来。

首开的【阅山】组团距离地铁站最近

项目首推的是位于最北端六号地块的#5#和7#，两梯六户，其中5#是33层设计，7#是26层设计，地块总建筑面积约12.6万方，容积率4.5，规划建设有7栋住宅，该地块合计货量约1200套。这个组团最大的亮点是户型全南向，且距离地铁5号线东延段双沙站B出口非常近，约50米左右，不用换乘30分钟就能到珠江新城，交通非常方便，纯地铁上盖。

首推的两栋楼主要做刚需的三房和四房，推出的产品均为新规后户型设计，据销售介绍说，算上所有赠送面积后，实用率大概在100%左右，一共有四个户型，面积段整体偏紧凑，分别是：约78m²小三房、约87m²三房、约106m²3+1房、约118m²4+1房。

一般刚需群体的最大痛点是价格和交通配套，首开的阅山组团恰好可以满足刚需客户的这点需求，距离地铁站近方便日常通勤，面积最小的78平也能做到三房，也解决了刚需们最核心的想一步到位买三房但是预算吃紧的问题。

目前项目已经对外开放了展厅，不过展厅只有沙盘可以看，户型图和样板房都还在赶工中，预计要本月中下旬也就是7月20号左右才能开放，吹风价也没有，只能参考一下周边庙头板块比如越秀星航以及文冲大沙东等在售一手保利中央公馆、万科城市之光以及二手次新。

至于项目的外立面问题，小编也跟销售打听到了，楼栋的外墙将会采用全铝板材质，颜值的话可以大概参考一下城光最顶配的组团。教育方面，项目规划配建有8所幼儿园、48班小学、42班九年一贯制学校、24班小学和54班完全中学，从启蒙到高中的全方位教育配套都齐了。虽说现在引进名校基本都是新楼盘的标配，但是实际最后会引进什么学校，还是以最终官宣为准。值得注意的是，首开的组团内部就有一所幼儿园，对于家有幼儿园需求的买家来说还是挺方便的。

项目优劣势以及适合人群

双沙旧改（一城江山海）作为一个体量在黄埔排得上名次的项目，优势也是很明显的，比如有山有水有地铁，生态和景观资源丰富之余，交通也算是挺便利，教育也不差，大型社区配套自成一体，综合来讲，生活便利度可以，对于周边或者5/13号线沿线上班的人群比较适合。

但是这种综合型大盘也有一个很普遍的弊端，就是以后转变成二手流入市场后会面临竞争大，卖不起价格等局面，而且目前项目周边城市面貌还是比较差的，黄埔东路大货车集中，烟尘滚滚，因为项目的开发周期也长，所以这个问题一时三刻也很难改变得了，且作为旧改项目也无法避免上学时村民混读，村民混读未必一定成绩不好，典型例子比如富颐华庭，但是否介意看个人。

至于价格方面，现在还没有吹风，销售说参考保利中央公馆，不过小编觉得，从双沙项目的地理位置来看，其实已经位于老黄埔核心区最东边了，而参考对标的楼盘是老黄埔的核心位置，因此小编认为项目的最终开盘价大概率不会比保利中央公馆高，持平的可能性也不大，接下来黄埔还有大量的旧改准备入市，如此大的竞争之下，价格没有一定的优势去化是很难的。现在保利中央公馆81平的总价最低只要320万，折算下来，每平方均价3.95万，所以，双沙项目首开价格3字头，也不是没可能。

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