前两天，天河麓誉府的首开的吹风价格出来了，约4.7万左右一平，在天河新盘当中单价算比较便宜了，项目对外宣称是天河区少有的南向一线望山项目，首推1栋，2梯5户，26层高。
项目位于广汕二路，天河东北角，属于边缘地带，一步之遥就是黄埔区的黄陂板块。小区容积率约3，规划有4栋7-9层的板楼、10栋25-31层的塔楼，这10栋塔楼里，有6栋是2梯5户，3栋是2梯4户，1栋是2梯3户，在售的户型有建面约80-125m²的三至四房。
首推的1栋一共有80、93、96、100平四个面积段，除了80平是三房两卫之外，其余三个户型都是四房两卫的设计，其中96平占了两个梯腿。
简单总结一下能建麓誉府的几个楼盘宣传的卖点：
1）户型全南向，实用率超过100%。
2）天河刚需新盘中比较少有的真“地铁盘”，距离6号线高塘石站B出口步行大概750米。
3）不错的教育配套。项目旁边就是广幼师附幼儿园新园区，最近的小学是华阳教育集团高塘石小学，将由12班扩建至24班，中学则会划入省一级的广州市第八十九中学招生范围（以教育局实际发布的招生政策为准）。
我想补充的一点是：高塘石小学的生源起码目前来看还是比较一般的，所以不建议对这边的教育配套期待过高。
户型方面，四开间朝南起步：
建面约80平三房两厅两卫，东南向，四开间朝南，使用率约107%，主卧带270°弧形玻璃幕窗，还有一个开间约5.7米的可变方厅。
建面约93平四房两厅两卫，东南向，使用率约109%，主卧除了带270°弧形玻璃幕窗之外，还有一个步入式衣帽间，主次卧分布在客厅的两边，保障了家庭各成员起居的私密性，
建面约96平四房两厅两卫，西南向，使用率100%，主次卧分布合理，客厅可改造性强，主卧同样带270°弧形玻璃幕窗，属于比较传统的竖厅户型。
建面约100平四房两厅两卫，西南向，使用率109%，跟93平的户型有点类似，更像是93平的加大版。不过这个户型个人觉得有点bug，入门见卫总感觉有点别扭，这点就见仁见智了，介意的慎选。
另外，项目还为置换型的买家设立了两个改善户型，分别是125平4+1房和135平五房的低密度小高层，有兴趣的可以留意后续的加推。
据销售介绍，项目在庭院侧旁做了个约10米抬高的御山高台，还有星空顶停车场跟无边际泳池，不过，无边际泳池的景观看起来就...小编不知道应该怎么形容，大家直接看我们的实拍图吧：
项目北边是快速路广汕二路，距离接驳广佛肇高速和广州环城高速的广连高速也不远，自驾的话还算方便，不堵车的情况下自驾到珠江新城和琶洲约30分钟左右。目前项目周边暂时没有什么商业配套，四周除了山就是城中村了，日常的生活采购只能依靠小商贩和周边的小型超市，大型的商业需要到黄埔科学城板块或者天河龙洞等，或者5公里外的广百广场、大悦汇等。
项目的短板也是比较明显的，简单总结为以下几点：
1）项目北边靠近广汕公路，马路边的楼盘，噪音和粉尘的影响不会少。
2）城市界面差，除了山景之外，周边全是城中村，而且周边的城中村暂时也没有拆迁计划，短期内城市面貌不会有太大的改善。
3）项目距离黄埔区只有一步之遥，板块交界地带发展存在比较大的争议。
能建麓誉府能买吗？
项目地价2.9万，单价4.7万到5万之间，按照最低单价算，项目首推的户型总价区间大约在360-490万。如文章开头介绍的，项目对外宣传是天河东最便宜的新盘之一，一套80平的三房两卫户型，不用400万就能上车，听起来确实挺有吸引力的，但实际上，这个总价在天河想买三房，选择可不止能建麓誉府一个，珠江花城和华润天河润府早就实现了。
珠江花城76平3+1方，总价在360万左右。
华润天河润府81平三房两卫总价380万左右。
这三个楼盘都符合天河400万总价内买三房的条件，在某些方面来看，它们都有着差不多的共同点，比如同样是比较接近黄埔的楼盘，同样是总价400万内上车天河三房，主要区别在于有无地铁，上学生源和城市界面。
当然了，两个板块的受众群体也是有差别的，麓誉府的客群跟黄陂相近，主要是6号线沿线买家以及智慧城上班族。珠花跟华润天河润府受众群体更广一些。
珠江花城跟华润天河润府是没有地铁配套的，这方面不如能建麓誉府，但是论城市界面的话，虽然珠花跟润府也没有太好，但跟周边被城中村重重包围的能建麓誉府相比较，视觉上会好那么一丢丢。
至于天河区之外，选择就更多了，前面也说了，能建麓誉府距离黄埔区的黄陂板块只有一步之遥，而黄陂的新盘目前均价在3.5-4.5万之间，价格上比能建麓誉府还要便宜一些，比如黄陂很热门的保利翔龙天汇，距离能建麓誉府只有不到3公里，竞品户型84平三房一卫，总价最低只要320万，比80平的能建麓誉府便宜了60万左右。
不过黄陂的楼盘嘛，便宜是便宜，但大多都是没有地铁的，只有保利翔龙天汇有，但是保利翔龙天汇跟能建麓誉府比起来，户型实用性要差好一些，教育配套也比不上能建的，所以到底要怎么选择，得结合自己的需求来。
综上，
能建麓誉府确实是天河东刚需新盘当中少有近地铁的项目，而且产品做得不错，但是周边待旧改的城中村比较集中，城市面貌欠佳，而且区位上属于天河的边缘，比较依赖6号线的买家还是可以重点考虑的。
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