广州528楼市新政后，大批量的次新盘涌入市场，像万科城市之光、富颐华庭、品秀星樾等这些网红楼盘都开始陆续有成交了。从成交的情况来看，似乎这批“第一个吃螃蟹”的卖家收获并不理想，具体情况怎么样，我们接着详细聊一聊。

城光次新房，首套成交价突破4.65万/m²！

6月26日，老黄埔的网红楼盘城市之光卖出首套二手房，成交价4.65万/m²震惊地产圈。

这套成交房源位于城光F区，F7栋的01户型，是建面95平的南向竖厅三房，中高层望花园，最初放盘价499万，成交价442万，大刀直接砍掉了57万，不满二的5.3%增值税也由业主包了。

丨该成交房源户型图

从房源的素质来看，F区位于城光的西北角，距离地铁5号线和7号线交汇的大沙东站只有350米，楼高仅33层，而且是全玻璃幕墙，颜值也高，密度也合适，比起A区来说，舒适度要好很多。据说当年F区开盘的时候，房子还需要靠手气抢，当时的开盘单价中高层在4.81-4.84万之间。

那按照当时业主买入的单价4.8万/m²计算，买入的总价约456万，现在业主还给了5.3%的增值税，那二手交易成交价442万除去增值税的成本，相当于这套房子业主卖出去实收只有418.6万，跟当初买入的总价比起来，亏了37.4万，还没算上这几年的银行利息。

城光首套次新房成交价的消息出来后，有同是城光的业主出来紧急辟谣说这个低价成交是假的，买卖双方是因为一些原因才报了低价。

当然来，真真假假的大家也自有判断。小编问过几个中介，他们说其实城光的放盘价没这么低，F区贝壳上的挂牌均价都在5.5万左右，而且交易也不活跃，都是一些急卖的卖得便宜的才有交易，属于比较个例的，需要捡漏，但不排除后续会更多类似的笋盘。

在我写稿的时候，又有一则中介发出来的放盘消息：

看这条朋友圈，放售的单价才4.15万/m²，比刚刚成交的单价还要低，当然也不排除这是厨房佬炒窿了着急套现跑路又或者中介用来引流吸客。但话说回来，城光的综合素质确实还挺不错的，教育配套不错，老黄埔核心区位，双地铁加持，周边配套都是现成的，在二手市场来说，竞争力大。现在新政下，首付只需要给1.5成，也就是说买家准备个六七十万就可以入手个南向三房单位了，如果遇到有笋盘，确实可以考虑一下上车。

富颐华庭单价4字头笋盘也涌现了

同样是上个月，富颐华庭首例成交了一套T7栋中低楼层南向的106m²三房大笋盘，放盘后没有多久就成交了，成交总价441万，折合单价4.15万/m²。根据中介透露，这套房源靠近铁路，年初才拿到房产证，而且据说增值税也是业主包的，据说这套房源当初业主买入的总价约为450万，那么算下来，不算利息和传言中的增值税的话，大概亏损了10万左右。

目前贝壳上富颐华庭的挂牌量大概37套，挂牌均价在5.36万左右一平，小编看到有一套跟上月成交的户型类似的，挂牌单价在4.44万/m²左右。其余的南向三房单位，有业主挂5万多，也有业主挂4万多，有中介表示，买家有看中房源的话砍一砍价，基本也能在4字头成交。

作为老黄埔板块网红三剑客之一的富颐华庭，配套的九年一贯制广大附中黄埔实验学校（西校区）已经开学，而且周边还有鱼珠三溪商圈，综合配套还可以，附近也是需要时间开发的。

品秀星樾次新房3字头可成交

同样是黄埔区的次新楼盘品秀星樾新房刚刚才卖完没多久，次新房就上市了，根据不完全统计，6月份以来星樾一共成交了至少6套房源，面积110平以下的户型成交均价在3.3-3.8万之间一平，130平以上的户型成交均价在3.9-4.1万之间。新政后该小区在贝壳上的挂牌量也激增，目前贝壳上挂牌正在出售的约有106套。

作为科学城板块的网红盘，品秀星樾的产品、小区品质还有教育商业等配套都是不错的，而且是黄埔区九年制学校里面为数不多没有村民混读，生源比较纯粹的一个小区。按照品秀星樾最近的成交情况来看，成交价格也几乎接近当初开盘的价格了，不过和前两个网红次新盘比起来，品秀星樾也算是这些盘里面比较抗跌的了，按照2020年年中新房3.8万的均价来对比的话，这批次新房的亏损幅度并不大。

黄埔的次新房成交情况并不活跃

黄埔区的二手行情其实除了几个网红次新盘之外，其它楼盘基本都在跌价，估计有些业主对现在的行情没太大的信心，担心持有下去房子还会继续贬值，只能大幅度降价来变现止损了。

跟几个二手的同事聊过后，他们都反应黄埔的次新房成交并不活跃，主要是因为现在一手太猛了，同个板块里面配套几乎共享的新旧两个楼盘，新盘的价格差不多甚至更便宜，实用率却要更高些，二手如果不降价，是很难卖的，这是一个方面。另一个方面是黄埔的供应量实在太大了，未来还有非常多的旧改项目等着进场，供应大于需求，房子也是很难卖得起价格，所以二手房，特别是有一定楼龄的二手房，现在的处境蛮尴尬的。不过次新房也有次新房的好处，因为楼龄比其它二手楼盘要新，确定性又比新房要好，而且现在又是买家市场，只要淘到笋盘，还是可以考虑的。

雪球：

放开限售这个政策，有好有坏。

好处是，让资金周转有困难的购房者可以割肉离场，减少银行的不良率。

坏处是，一些新房供应量大的区域，比如芳村，黄埔（辐射天河东），番禺。本来就有大量的新房供应，然后再叠加前几年的次新产品解除限售后冲进二手市场供应。

新房和次新房双重供应下冲击市场，一起互相伤害，导致次新房的售价慢慢低于买入的发票价出售了，也导致老房子没人看没人买，在售新房也逼着要降价打折出售。

新，次新，旧，三种住房产品互相伤害下，这种供应量大的区域的房价暂时很难看到春天。

目前看，芳村（辐射海珠西），黄埔（辐射天河东），番禺这几个地方，未来几年的房子供应量大大的有，先不要盼望投资升值了，买套合适的居住即可。

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