很多人问我，青岛楼市还有什么招可用。

是啊，限购限售已经完全解除，贷款利率和首付降到历史新低，青岛还能干什么。

其实，青岛可用的大招还有不少。下面我说的这个大招一旦使用，青岛楼市立马可救。

01 青岛发布保障房新政

昨天（12月14日），青岛住建局发布《“保障性租赁住房+青年人才驿站”试点工作方案》。

其中说明：形成一批优质的“保租房+青年人才驿站”试点项目库，给予阶段性免费居住和保租房优惠租金政策，满足新市民、青年人以及刚毕业来青创业就业大学生的住房需求。

这里很明显，“保租房+青年人才驿站”是给新市民住的，而且有政策优惠，这个优惠不仅是给承租者，也会给出租者。

在试点范围中提到“单套房源建筑面积以不超过70㎡的小户型为主”，这就对面积有了要求。

这些小户型房子从哪里来呢？

根据青岛市2022年发布的《青岛市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，主要有5个渠道：

目前来说，这种保障房主要还是以新建为主，像昨天就一次性提供了4233套保障房，数量是很庞大的：

但我们在这5个渠道中，要特别注意第四个“利用闲置存量房屋建设”：可按照规定将政府的闲置住房用作保障性租赁住房。

这或许将成为青岛楼市的救命稻草。

02 困局怎么破？

先来聊一聊我国未来一段时间的楼市布局。

前段时间提出了“保障房归保障房，商品房归商品房”，被认为是新一轮房改。而最近提出了“先立后破”，这是为房地产定调。

青岛如今的楼市情况是：二手房卖不动，尤其是老破小几乎没人要；现在已经进入改善时代，二手房卖不掉，新房需求也不旺盛；整体转不起来。

而另一方面，青岛还要建设数量可观的保障房。

一方面商品房市场转不动，一方面还要建设大量的保障房，这个困局怎么破？

这其实就牵涉到“先立后破”的问题，要想先立起来，就得先让楼市转起来。

其中的破局方法，或许正是保障房。

现在老破小拆迁是不大可能了，但我们想一想，要是政府大量收购老破小，甚至于整栋楼的征收，然后整修后作为保障房发下去；同时给予原房东征收款或房票，这个征收款只能用来买房，那么楼市是不是就转起来了。

这几乎是两全其美的方法，不用新建保障房了，把新建保障房的钱给老破小房东，让他们去买房。这样政府其实并没有多花多少钱，却解决了两件大事。

我这么说是有依据的，上面提到保障房以不超过70㎡的小户型为主，而保障房第四个筹集渠道是“利用闲置存量房屋建设”（可按照规定将政府的闲置住房用作保障性租赁住房）。

青岛的老破小恰恰大部分是70平以下的小户型，而且征收后就可以作为“政府的闲置住房”。这么看来政府回收老破小作为保障房，在政策上是完全符合的。

03 此招可行

当然，这只是我个人基于目前政策提出的一个合理化建议，不过确实可行，市场也有着强烈的需求。

我在《青岛二手房“以旧换新”来了，比淄博还要狠！》一文中曾写过，青岛已经有中介机构推出的“优鲜卖”和部分开发商推出的“以旧换新”，其中“以旧换新”就是回收二手房。

但开发商的“以旧换新”要求太高，甚至只回收房龄10年以内的房子，对整体市场影响微小。

要想通过回收老房子带动楼市繁荣，必须由政府来统一回收。

其实，别的城市已经有先例。

苏州太仓就派出国资公司直接下场收房，购房者要购买国资公司指定的新房。国资委收到的二手房，主要用于改造成保障房。

看看，太仓的方法就是我上面所说的，人家已经开始实行了。

我建议青岛也可以试试这个方法。“先立后破”，现在难得是怎么“立”。

反正政府要花钱建设保障房，那用这笔钱来解决保障房和商品房的两件大事，岂不是更好。这就是先“立”。

重疾当用猛药，小打小闹对楼市已经不起作用了。必须拿出类似于我所说的这种大招，才能一锤定音。