今天咱们来聊一聊青岛房价的涨跌情况。

01 历史第二大跌幅

国家统计局每个月都会发布上个月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

因为新房价格受制于各方面因素，并不能及时反映真实的市场情况。所以，我都是用二手房数据来分析研究。

下表是今年11月的二手房销售价格变动情况：

青岛11月的二手房价格环比10月下跌1.3%，同比去年11月下跌4.8%。

单独看这个数据，你也许发现不了什么。因此，我把目前能够查到的13年同比数据进行了汇总：

首先，这个数据和咱们对房价变化的感观有着非常大的不同，或者说统计路径不是我们所想的那样。

因为我把右边11年的同比变化加起来后是12.9%，也就是现在的房价和2011年相比只涨了12.9%，这不是扯犊子吗？即使现在房价下降了，但和2011年相比至少也是翻倍了。

虽说这个数据是“缩小版”的，但能够反映市场变化，也就是所反映的趋势是准确的。

很明显，青岛房价最大的上涨发生在2016-2018年，其中主要集中在2016年下半年、2017年全年、2018年上半年。

而下跌主要集中在2014年、2019年、2023年。2019年是史上最大跌幅，今年则是第二大跌幅。

所不同的是，2014年被扭转过来了，甚至有了2016-2018年的大涨；2019-2023年，则基本是连续5年的下跌。

对于今年4.8%的跌幅，很多人感觉少了。我也感觉少了，因此我们再来看贝壳的数据：

去年11月，青岛二手房挂牌均价19420，今年11月是17329，每平米下跌了2091元，跌幅是10.77%。

我感觉这个跌幅还是比较准的。

可能很多人会说这个数据也小了，很多房子都降一半了。这就有一个全局与个例的关系，降幅大的个例容易被关注到，并影响到大家的感观与认知；但全局的房价，下降幅度并没有那么大，因为这是挂牌均价，还有很多人在死撑着不降价。

如果能够统计到贝壳的成交均价，下降幅度当是很大。

02 青岛房价下跌进入深水区

2019年至今年的降价，总共5年，可以分为两个阶段。

第一是2019-2020年，这两年主要是郊区和市区老破小降价，降得差不多后就在2021年短暂稳住了。市区新房和次新房则降得不多，部分区域甚至涨幅不小。

我在2020年的文章《看遍15个小区，我发现青岛房价从2018年竟下跌了这么多！》中曾经写过，青岛郊区很多小区都把首付跌没了。

我们以保利海上罗兰为例，2019-2020年从近2万跌到了1.4万，现在最新的成交价则在1-1.1万。

也就是说，2020年至今的这3年，保利海上罗兰单价只降了3000-4000，可以说是缓慢下降，大头都是在2019-2020年降没的。

第二是2022-2023年，这两年郊区基本是降无可降了，降幅收窄。市区则逐渐出现了大降价，先是2022年缓慢下降，进而在2023年出现挤兑式降价。

像市北浮山后的保利大国璟，2020年初开盘时起价2.4万、均价2.7万。

2020-2021年浮山后区域的新房大涨，现有的F4一度卖到3.5万左右。

但如我在《青岛来了一群砸场子的房东，直接把开发商干傻眼了！》中所说，刚刚上市的大国璟二手房卖到了3.2万。这个价格虽然和开盘价相比是涨了，但和周边新房相比则是下降了。

浮山后有学区加持，降得还少一些。李村一些次新小区甚至都卖到了1.6-1.7万。

这说明，青岛房价下降进入了深水区。

原来是郊区房子和市区老破小降价，这都是不太优质的房产。

现在则到了市区新房、次新房，这些都是优质房产，背后暗示着市场信心几乎完全丧失了。

03 明年怎么样？

我以前多次说过，青岛楼市不仅受青岛本地的影响，更受全国一盘局的影响。

这其中，主要就是一线城市，一线城市是全国楼市的信心所在。只有一线城市回涨了，青岛才会跟着回暖；只有一线城市回暖了，青岛才会真正止住下跌的趋势。

这里我说了两个词，一是回涨，一是回暖，回暖不一定回涨，成交量增加也叫回暖。

12月14日，北京、上海分别降低购房首付比例、下调住房贷款利率，并调整普通住房标准。这一次的利好，甚于以往，一度出现了冒雪买房、深夜签单的报道。

但这并不意味着一线城市的回暖，关键在于能否坚持下去。今年前几个月一线城市也出现了一些利好政策，结果都是短暂的影响，并没有持续下去。

所以，想要看青岛后续的行情，就需要看一线城市是否能够真正回暖。

当然，青岛也有自己的招可用。

我前天在《此大招一出，青岛楼市立马可救，困境立马可破！》中写过，青岛新出了保障房的政策，每年都要花费大量的金钱去新建保障房。

那为什么不能拿这笔钱去收购二手房，收购回来的二手房作为保障房用；二手房的房东拿到这笔钱又可以去买新房，一笔钱解决了两件事，这应该可以破解青岛楼市现在的困局。

此外，降低交易税费也应是青岛可以拿出的一个工具。

如果楼市还是一个政策市，那么来年的青岛楼市可以看好；如果已经不是，我就不能多说什么了。