热点|缴纳非房企房产税，计入房产原值的地价注意事项

来源：中道财税-张倩茹

非房地产企业建造房屋用于自用或出租计算房产税时，购买土地支付的价款包含在房产原值中，那么在计算土地价款时存在以下几种情况时，需特别注意。

一、宗地容积率低于0.5（地大房小）

容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

根据财税［2010］121号：三、宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

举例说明

A公司购买土地建厂房自用，土地面积10000平方米，支付土地价款200万元，该地块地上房屋建筑总面积3000平方米。

（1）容积率：

地上建筑总面积/土地面积=3000/10000=0.3＜0.5

（2）计入房产原值的地价：

应税房产建筑面积×2×土地单价=3000*2*200/10000=120万元

特别提醒

按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

二、分期完工的房产

一块宗地上分期建设多栋厂房，其中一栋达到预定可使用状态，剩余部分继续施工，在计算房产原值的地价时注意：

（一）容积率按照规划时地上总建筑面积（包括未完工部分）/土地面积判断，进而确定计入房产原值的地价；

（二）按照已完工建筑面积/总建筑面积*上述地价，计入当期房产原值。

三、租入的土地

（一）厦地税函[2011]8号规定，纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值;如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。

（二）内蒙古自治区税务局12366答复（2020年9月14）：“租用的土地建房，其租用的土地不属于文件中所规定的‘取得土地使用权’的行为，其地价不需要计入房产原值计征房产税”

（三）河北税务局12366答复（2019年4月16日）：未取得土地使用权，在租赁的土地上建设房屋的，土地租金不计入房产原值。

可见对于租入的土地是否计入房产原值各地政策不同，建议大家遇到这种情况时联系所属税务局核实。

四、无偿划拨的土地

目前仍存在部分企业的土地是国家划拨，土地取得时未支付成本。随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。

但是，如果划拨土地上的房屋发生了买卖、赠与等权属转移行为，且该行为导致了土地使用权类型的变化（如从划拨转为出让），则可能需要根据相关法规补缴土地出让金。此时，补缴的土地出让金可能会间接影响房产的原值。

综上所述，划拨土地本身不计入房产原值缴纳房产税。但划拨土地转为有偿使用后，所支付的相关费用会间接影响房产的原值，从而影响房产税的缴纳。

据此，大家在计算地价时一定要谨慎，遇到特殊情况需核实清楚，防止出现房产税多缴或少缴的情况。