原创 太子文 太子相国
地产的“以旧换新”，你会尝试吗？
随着地方政策不断加码，地产也迎来的新一轮的政策底。要知道，上一轮的政策底是“购房补贴”，这一轮的政策底，大概率是“以旧换新”。
从2023年以来，有超过30个城市支持住房市场的“以旧换新”，尽管各地政策不太一样，有一些城市的“以旧换新”是套个马甲，实际上是上一轮“卖旧换新”的税补，我们要讨论的以旧换新，是实实在在对旧房兜底，购房者直接参与新房购买的业务。
就目前来看，“以旧换新”的共性还是有的：
首先参与的具备“以旧换新”资格的，多为新一轮的拆迁户，有着明确的“金额标的”。置换对象基本上地方城投的新项目。
我们把这个“以旧换新”，可以理解为是“棚改2.0plus”，也可以理解为是“放房票+”，是通过政策上的引导，让拆迁户（房票持有者）像特定房源进行加杠杆。
二手房的“以旧换新”，各地方都表示在研究，但这其实难度非常高。
因为“以旧换新”最大的难度是二手房估值，如果参考银行评估价，地方肯定是不愿意的。因为目前的银行评估价，可能是超过了房产本身的实际成交价。如果不承认银行评估价，就相当于地方直接刚兑了地产估值。
相当于，自己做空自己。
另一方面，地产本身的逻辑是“税”，“以旧换新”的操作本身是拉动地产的置换需求，因此，无论“以旧换新”的形势如何施展，其本质离不开“以低总价换高总价”。
参与“以旧换新”的人群，铁定是要掏钱的。不然也就失去了政策的意义。某些城市就闲置“旧房”存在抵扣上限或抵扣比例，且不找零。
目前“以旧换新”叫好不叫座的逻辑也在这里。
在当下，地产遭遇寒冬的逻辑并不复杂。除了收入预期外，对地产的预期和变现效率也缺乏信心，再加上银行评估系统的泛滥，导致房产本身的价值严重偏离。
会跌，卖不掉。本身就是巨大问题。
这种情况也加剧了市场的“砸盘”行为，进一步恶化了市场。
因此，如果地方以“棚改”的逻辑兜底“二手房”，的确是“救市”的最佳拍档。但是，由于二手房的分布分散，也会导致作为兜底“二手房”的地方无法从资产运营逻辑进行管理。
毕竟还有其他业主。
一个项目只有零散的业主参与，又不能统拆，又不好卖，供给人才又不够看，作保障房又不好集中管理。
所以，短期来看，基本只能是“城中村改造”和“征迁户”可以参与。
把原来品质较低的“安置房”调整为保障房，把这三年地方兜底的项目作为准入项目，以改善需求的名义，让拆迁户们加杠杆上车。
和房票一样，这将成为地方城投兜底土拍以来，最硬的一次。
当然，以旧换新还有一个副作用，它也意味着作为一个二手房业主，不仅要面对二手房业主之间的价格挤压，还将面对一手房地方开发商的“降维打击”。
一旦这个路线形成，一手房民营开发商，也会面临地方开发商的挤压。
没有增量的背后，存量的厮杀，通常有血的代价。
有人活下去，就得有人拿去垫背。
