根据成都市公共资源交易服务中心公告，4月23日青羊区即将出让一宗44亩土地，这是继2023年11月15日华润置地竞得66亩地块之后，蔡桥街道即将出让的又一宗地，同时这也是青羊新城2024年出让的第一宗用地。小全全通过实探地块所在板块，了解到宗地以及区域的最新情况。

44亩宗地位置示意图

宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区4、5组

净用地面积：44.0934亩

用地性质：住兼商用地（商业兼容比例5％-10％）

容积率：1.8

起拍楼面地价：17000元/㎡

拍卖时间：2024年4月23日

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城市建设空间向南，开拓青羊新城建设新格局

该地块地处成都市青羊区西三环外的外光华板块，距离光华大道0.2公里，距离绕城高速约0.7公里，地理区位条件较为优越。

待出让宗地实拍图

从现场来看，该宗地已部分打围，范围内的建(构)筑物已拆迁完毕，内有杂树杂草、土方建渣、文勘临时板房及文勘探坑。出让宗地内的杂树杂草、土方等由竞得人自行处理，并承担相关费用。

光华西六路已铺装

光华南八路正在围挡建设

周边非铺装道路

周边规划道路部分已形成，不过目前大多仍是非铺装道路。其中南侧的光华西六路虽已完成铺装，但仍是“断头路”；紧邻宗地西侧的光华南八路正由成都建工围挡施工。

宗地以西的大件垃圾处理厂

宗地以南的未开发利用土地

从现场来看，该宗地以西隔光华南八路便是一处大件垃圾处理厂，以南则有部分未开发利用土地，东、西侧则有中国铁建锦樾和绿地·新里城等住宅小区，待道路打通后可实现区域间快速互联互通。

44亩宗地的出让，背后透露出当前青羊新城城市空间建设新的发展趋势。从整个青羊新城的城市发展格局来看，沿光华大道以北各项配套成熟，但可供用地非常有限，向南开拓即是大势所趋。

光华大道以南区域，虽然就目前而言人居环境还有待提升，但由政府牵头，该区域招商动作先行，紧邻44宗地以北将计划出让104亩商业用地，引进商业打造和运营实力很强的企业，据传或引进大悦城项目，有望对青羊新城既有商业能级进行进一步有力补强（详情可见：青羊区2024年供地计划发布，外金沙将成主力）。此外，华润青羊润府树立的品质标杆，也会对该区域后续的产品打造产生积极影响。

13号线一期瓦窑滩站实拍图

轨道交通方面，宗地距4号线蔡桥站直线距离约200米，此外还有在建中的地铁13号线一期，距离规划站点瓦窑滩站直线距离也在500米范围内，建成通车后出行将非常便捷。

鹏瑞利青羊广场实拍图

中铁西城新天地实拍图

目前，44亩宗地可与光华大道以北区域实现配套共享。中坝商圈商业层次丰富，包括了中铁西城新天地、鹏瑞利青羊广场及配套商业街，已招引了盒马鲜生、MUJI、迪卡侬等知名品牌，零售、餐饮、娱乐等一应俱全。

成都市妇女儿童中心医院正在扩建中

医疗配套方面，有青羊区第九人民医院、成都市妇女儿童医院等，其中成都市妇女儿童中心医院正在扩建中。同时，已经呈现的同瑞园、FF体育公园、非遗博览园，以及在建的蔡桥公园等生态配套，可满足周边居民平日生活休闲所需。

成都市树德实验中学弘毅分校实拍图

值得一提的是，板块教育资源丰富，该宗地周边分布有成都市第六幼儿园蔡桥园区、成都市树德实验中学弘毅分校和成都市泡桐树小学(绿舟校区)，此外成都市实验小学附属幼儿园蔡桥分园也正在建设中。

从区域的产业规划及落地情况来看，近些年青羊区正大力发展建设青羊新城，外光华板块是其重要区域之一。青羊新城公建配套建设加速呈现，同时也聚焦于航空科技、创意设计、生命健康、数字经济等产业发展。

青羊工业总部基地实拍图

日月大道两侧已落地青羊工业总部基地、青羊总部经济基地以及青羊航空产业园。其中总投资约93亿元的青羊总部经济基地，入驻近百家重点企业以及青羊政务中心等政务部门。航空产业园则引进百余家航空产业企业，整体构建出“一心一城、多园多点”产业发展格局。

四川国际创新设计产业园实拍图

而光华大道南侧的四川国际创新设计产业园，则是国内最大的以创意为主题的产业园区。该园区仅核心区域成熟载体就有约150余万平方米、入驻企业近3300家，其中世界500强分支机构、国家高新技术企业及专精特新企业60余家，拥有611•青羊飞行器设计创新协同中心、四川省创新共同体工业软件创新中心等高能级平台，强大的产业势能无疑会吸附更多高净值人群。

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高去化+学区分层，产品打造更考“手法”

2021年以来板块土地出让情况（图源@投资云地图）

从土地市场来看，近些年外光华板块供应较为克制，成交楼面地价呈稳定上涨趋势。2023年青羊区以平均18904.89元/㎡的成交楼面地价位列成都5+2区域第一（仅统计拍卖成交土地），其中2023年11月15日华润置地竞得的66亩土地，成交楼面价20800元/㎡，并打造高端改善项目华润青羊润府，这也是青羊区首宗楼面价破20000元/㎡的地块。而此次出让的44亩用地拉开了2024年区域供地的序幕。

从区域新房住宅的市场去化来看，近3年以来青羊区住宅供不应求，且成交均价逐年上涨。2023年，青羊区新建商品住宅累计成交面积约75.67万㎡，同比上升87%；成交金额212.85亿元，同比上升105%；成交均价28128元/㎡，同比上升10%。我们可以看到，外光华板块的中国铁建·青羊樾府、建发央著、华润置地·鼎信长城·锦官和鸣等项目快速入市，并已经售罄。

而就目前在售楼盘而言，选择并不算多。中国铁建·锦樾先后开盘5次，主要产品类型为洋房、小高层。约126、143㎡面积段为热销主力，最近一批次单价约为31040-36780元/㎡，目前仅有少量房源在售。

2018年12月拿地的光华云境，也于2023年底取证推售。该项目主要为小高层和高层，首批次推出6栋高层房源，包括约148、168㎡两个主力户型，单价约为24321-32362元/㎡。本月，该项目预计还将推出56套房源。

值得注意的是，4月即将取证的项目中，还有华润青羊润府和建发书香云锦。从产品形态上来看，这两个项目具备较大的市场竞争力——

建发书香云锦总平示意图

建发书香云锦是建发房产在成都打造的首个“风雅宋韵”美学产品，规划了20栋13-17层小高层，全为2梯2户板式四房产品，首批次将推出建面约128-191㎡的套四产品；

华润青羊润府总平示意图

华润青羊润府则将打造14栋12F-17F的小高层，户型建面从约143㎡到约238㎡，配合目前城西市场上极为罕见的最大约100米的楼间距，将其改善属性再度拔高。首批次将推售建面约143-238㎡的174套房源。

整体来看，板块内部最为热销的主力面积段为140-160㎡。而房企在区域面积段“内卷”的背景下应积极提升产品力，以提升去化速度。

值得注意的是，该板块的学区资源在客群的购房意愿中仍占有极高的比例，以光华大道为界，44亩宗地与建发书香云锦对口的学区资源存在一定差异。此外，如何优化提升地块周边的区域环境，同样也是拿地房企需要思考的问题。

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