2024上半年落幕,怎么形容天津楼市呢?
震耳欲聋的平静!
是不是有点儿黑色幽默……
上半年的救市政策,大声疾呼,奔走相告。
氛围烘托的老到位了,起跑姿势也摆好了。
天津430放宽市区限购;中央517吹响集结号,代表肯定是要攻城的。
好像出了很多利好,又好像没给什么利好。
政策“自嗨”,市场“面无表情”。
没给面子啊。
上半年,天津新房预计成交380万方左右。
比去年上半年降30%,快跟2022年封城时差不多了。
如果非要说有个成交小高峰,那还得拜“南开河西转学新政”所赐。
不过,全国都不咋地,百城平均降幅40%,天津降的不算多。
政策凶猛,新房却在“无声降价”。
买房人极其冷静、重度观望。
开发商只能卷完产品,再卷房价,大饼卷一切。
几个新盘,中建理想城、中交海河玺、格调观麟花园、格调隐翠轩、金融街融府、梅江和悦……
产品牛不说,价格都符合甚至低于市场预期,弯道超车。
不讲武德?不好意思啊。
搞的二代产品只能接着降价,楼市“乱纪元”。
“拼多多”模式之下,630也只冲了个寂寞。
特惠对市场触动极弱,开发商都懒得闹腾了。
“今年是630冲刺最绝望的一年”。
天津某房企大佬发朋友圈说。
卷到起飞的楼市,卖房人比买房人更晕。
秉承买卖自由的原则,二手房业主也掀桌子了,真降价啊。
比新房强,至少换来了量。
3-6月成交量都不错,最高6000多套,赶上去年3月了(贝壳数据)。
只比去年上半年降了10%。
学区房回归理性,但依然是成交主力。
❶ 依然很多人不敢买新房;
❷ 二手房价跌出性价比,南开、河西2万+随便挑;
❸ 二手房保值的预期消失。市场正在反向激励——交房即站岗。
这种环境下,天津提前进入存量房时代。
二手房成交占比越来越高,上半年最高已超70%。
全国同频,以价换量。
百城二手房成交均价涨跌幅
北京6月二手房网签量逼近1.5万套,创近15个月新高。
深圳二手房连续3个月成交破4000套。
上海二手房多次出现单日成交破1000套,6月量涨40%。
如果这种局面再持续2个月,可以确认一线楼市率先企稳。
上半年的土地市场,凄凄惨惨戚戚。
天津共出让23宗宅地,总出让金94亿。
与前两年没法比,别比了。(很多城市更新地块,地价较低,不含土地整理成本)
全国又同频了。
胃口不好,消化不良,点个巨无霸也吃不下去。
上半年土地出让金普遍降4成。
这才是“七寸”,土地财政熄火,下一步谁来续火?
虽然6月房地产数据还算漂亮,但上半年基本面并未改善。
新房成交不及预期,土地出让金进账太少,只剩低价老破小独自狂飙。
下半年咋整?
没悬念,继续出台超预期的大招!
北京首付降至2成,作为风向标,正式宣告517救市整体画句号。
短期刺激的效力,确实也结束了。
如果没大招,三季度楼市又要“苦苦蓄客”。
现在全国同频,已经跟城市能级、经济弱相关了,必须依赖全国层面的政策。
7月15日的大会,将是下半年政策的关键转折点。
可能涉及去库存、地方收储、房贷利率、契税调整、财税改革……
还需要突破原有阈值。
政策是战术,作战讲究“一鼓作气,再而衰,三而竭”。
重磅政策不继续,楼市复苏就是空谈。
因此,今年楼市的转机,就压在下半年了。
必须出现明显好转,别问为什么。
天津楼市的下半场,将出现两大节点:
❶ 政策端继续发力。
除了响应715中央层面的政策外,天津地方也有储备政策。
全市解除限购,这一步还没走。
据了解,正在研究买房与落户挂钩,或将以1-2个区作为试点。
❷ 观望需求集中释放。
买房需求就像过红绿灯,攒够一波走一波。
上半年,至少积压了70万方的新房需求。
这还不算2023、2022年的。
这都属于存量需求,只要有政策刺激,就能“泄洪”。
释放多少,取决于政策力度。
如果力度太大,就会形成羊群效应。
另一方面,上半年二手房成交量太高了,比去年下半年涨了22%。
面对“产品更好,房价更低”的新房诱惑,卖一买一的置换需求,也在积压。
预计,三季度天津楼市“见底”。
是指成交量筑底,量先回暖。
稳预期——稳量——稳价,按顺序来。
金三银四,不存在了。
今年应该叫——银六金七、银九金十。
不必过于悲观,当“房价永远涨”形成全民共识时,转折点就来了。
现在“房价一直跌”终于也形成了全民共识,转折点同样虽迟但到。
牛熊交替,规律使然。
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