文：蔡垒磊

昨天写了一篇房子，一下子就10w+了，后台涌入了无数的私信，其中大部分人都是问房子什么时候会再涨的，所以我再补充一篇。

我想再怎么不愿意，人们应该也已经接受了房子进入了下跌周期的事实。你们想知道的是，如果自己死扛，能不能扛过这个周期，对不对？

房子是一个值得长期投资的商品，这毫无疑问，对于政权稳定的国家而言，核心房产永远是一个长期看涨的资产，这在全世界都是这样。但我们这里稍有不同，我们的房子是早就该跌了，是我们拿惯了卖地的快钱，所以用看得见的手，一次又一次地阻止房价的正常回调，将其推到了本不属于它的价格位置。

有人可能会说了，怎么算高，怎么算低？你去看租售比，如果一个房子，租80年100年回本还有人不卖这个房子宁可拿租金，且这样干的人数非常之多，那说明大家对于房价上涨的预期，已经是极度不理性了，因为正常人对待正常资产时都不会这样干，至少不会所有人都觉得这么干很正常。

房子当然还会有周期，它只是处在了一个回调期。但当年我们为了不让其回调，让它多涨了多少倍，它就会跌回去多少；我们为了不让其回调，多给它续命了多少年，它就会沦为死狗多少年——这是客观规律，是不以人的意志为转移的，如果你强行要扶，其他地方必会让你付出更大的代价。

还有人说，现在人工材料土地价格都这么贵，房子能跌到哪里去？拜托，还有脸说？就是信用货币大量增发，土地财政不肯松手，明面打压房价，暗地里鼓励炒作，所以才导致的炒了这么多年。是货币和政策，人为鼓励了房价的投机；是房价越来越高，导致的土地拍卖价越来越贵——毕竟只有房子先能卖出100块，土地才能80块被人拍走，政府才能公然把老百姓的负债变成自己的收入；而不是土地先定价80块，所以开发商就一定要拿，拿了就只能卖100了——你去定价啊，你看现在开发商理你吗？这里的因果逻辑很多人想错了。

人工材料也是一样，房地产上下游的公司实在太多了，钱太好赚了，大家拼命抢人，才把劳动力价格抬上去的。不是你说你自己值100万，人家就必须要用你，然后再把你的成本转嫁给购房者的，还是因果倒置了。

所以不是说它们高，房子就不会跌到哪里去，而是房子必然会维持较长时间的跌势，其他的这些价格，当然不得不同步降下来，否则卖不出去啊。

话说回来，最近两年我一直鼓励你们卖房，并不是让你们永远不上车。包括我自己，我很早就说过我卖剩2套了，不是说我不会再上车，只是不是现在。很多人说刚需就没事，自住一套就没事，为了家人就没事，那就看你有多少资产了，你是否愿意为了这些东西去消费一套房子，哪怕它在1年2年后，可以让你用50%的钱拥有一套也无所谓？如果你无所谓，那就无所谓，消费嘛，你去买劳斯莱斯也是合理的。

但如果你介意，那就不要麻痹自己说“我没办法”，其实你还在投资，而投资是有的选的。

什么时候能上车了？远着了，保障房体系怎么样了，房产税规定怎么样了，租售比到多少了，经济回来了没有，这些都是考虑因素，你不能问我“几年”，就像你不能问一个厨师说我应该“炸几分钟”，你的油温，你的锅的受热速度，你放下去的时机，东西放下去之前的处理，这些都有关系的，我只能看着所有指标走一步看一步来综合判断，但凡能准确说出“几年”的，有一个算一个都是信口胡诌的算命先生。

所以你现在要死扛是没意义的，这就是我劝你卖房的原因，不管你现在卖得多低，未来你永远可以以更低的价格上车，我说的。你现在卖掉，未来同样的钱换2套不香吗？别说什么货币贬值，房子明面不贬值实际贬值——货币会贬值，房子明面一样会贬值，到了一定程度，才会明面不贬值实际贬值，再过一段时间，周期才会回来，它是个非常长期的过程。

那未来买什么呢？未来就那几个经济圈，北京经济圈，长三角经济圈，珠三角经济圈，成都重庆经济圈，武汉长沙郑州合肥的中部经济圈，基本上没了，其他地方可以说都不适合人类长期生存——是的，最适合人类生存的，是城市，未来会加剧这一趋势。在经济圈内的，会扩大圈子，用保障房的形式容纳更多人口，所以未来中国一定会形成几个国际级别的超级大都市；而在经济圈外的，会加速荒芜，最后能旅游的就旅游用，不能旅游的就是不毛之地。

所以你别以为你卖了房子就可以彻底躺平一辈子不买房了，这一波杀到底之后，什么时候北上深2w一平的非郊区房子比比皆是了，租售比到达10左右的数字了，也没人开始抱怨买不起房了，大家把买房看成一个普通的消费了，这才是中国特大城市圈地运动真正的开端——都不经历一次房地产周期，不经历一次大规模的非理性，人能意识到自己在对抗规律时的无助，能意识到自己的浅薄，能学乖吗？这对政府和公民，都是重要的一课。而没有成熟意识的公民和政府，又怎么搭得起一个正常的现代化国家？

圈地运动和阶层固化，要从那个时候才能开始算，现在都只是前菜而已。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。