了解英国房产的朋友可能都知道，英国有两种主流的房产类型，永久产权房（Freehold）和租赁产权房（Leasehold）。
这两种房产类型各有优势，存在也都有一定的现实意义。
不过，就租赁产权房而言，可能会存在一个现实的问题，那就是一些房产（通常是二手房）的租约（Lease）期限已经很短，只剩了几十年，未来可能面临着续租等难题。
那么，这种房产到底能不能买呢？近日，一位英国买家就遇到了这样的情况。
这位买家表示，在和自己的伴侣分手后，他们出售了现在的房子。现在，他想搬到离工作地方更近的地方，但伦敦的房价很贵，而他并不想每月支付大量抵押贷款。
于是，他看中了一套伦敦市中心的公寓，这套公寓之所以便宜，是因为剩余租约很短，可能只有20年左右。
这位买家表示，将来他也许可以延长租约或者购买部分永久产权，尤其是如果租赁改革法案通过的话。
但他也希望能够提前知道有关的风险，比如如何判断此类短租约房产的价值，以及将来延长租赁权的花费，以及延长租约后是否可以申请抵押贷款等。
那么，这位买家到底应不应该购买这套房子呢？一些业内人士也给出了相关建议，让我们一起来看看吧~
1、短租约房产需要考虑转售风险
This is Money的Ed Magnus回复道： 购买短租约房产确实有一些明显的缺点，但随着租赁权改革可能即将到来，这也许是一个机会之窗，至少对于那些愿意承担风险的人来说是这样。
在英格兰和威尔士，许多公寓都是以租赁产权的形式出售的，在这种情形下，房产所有者（业主）只拥有这套房子本身的产权，但并不拥有房产所在的土地，土地则归属于土地所有者（地主）。
因此，业主需要与地主签订租约，租约赋予业主在该房产中居住一定年限的权利，如果公寓的使用权到期，这时候就涉及到续租（Lease Extensions）问题，也就是说，在租约快到期前，业主需要缴纳一定的费用，将产权年限延长。
尽管新房的产权年限都很长，比如，999年、250年以及125年，但由于这位买家购买的房产可能只剩20年的租约，这会让人感觉更像是签署了一份长期租赁协议，而不是拥有真正属于自己的房产。
不仅如此，购买租赁产权房产，可能还需要支付一定的地租（Ground Rent），虽然大部分优质开发商收取的地租并不多，但也有一些房产的地租会随着时间不断上涨，这部分成本也要考虑在内。
对一些人来说，这类短租约房产确实有一定的优势，可以以非常便宜的价格在昂贵的地区买房。但同时，买家必须意识到这是有风险的投资。
事实上，抵押贷款机构不会向剩余租约很短的房屋提供贷款，这意味着您在出售时必须依赖现金买家，除非您延长租约，这不仅会影响转售，也意味您很可能购买了正在贬值的资产。
而且，一般来说，短租约房屋的价格会随着租约年限的减少而不断下降。
不过，正如这位买家所提到的，英国推出了租赁改革法案（Renters’ Reform Bill），该法案目前正在议会审议中。然而，这些改革成为法律需要时间，并且也可能被拒绝或修改。
2、延长租约可能会很昂贵
Homehold的创始人Linz Darlington表示，要估算出您购买的短租约公寓的价格，最好的办法是了解当您符合资格时延长租约需要多少费用。
目前，想要评估相关费用，可以求助专业人士，买家可以在租赁特许从业者协会网站（ Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners website）上找到合适的估价师。在选择之前，最好先问问他们对短租约公寓的估值和溢价谈判有多少经验。
而且，需要提醒的是，除了延长租约本身的费用外，延长租约时可能还需要支付一定的法律费用和估价费用。
Hamptons高级分析师David Fell则表示，一般来说，租约剩余时间越短，延长租约的成本就越高。
根据现行规定，如果租约很短，只剩下10年至30年，将租约延长90年的成本可能相当于公寓价值的30%至70%。尽管英国政府正在进行租赁制度改革，但一切都是未知数。
3、租赁权改革存在一定的不确定性
租赁权特许从业者协会成员Shabnam Ali-Khan表示，如果在正式续租前，租约剩余期限不足80年，就会触发一个叫做“Marriage value”的条款。
Marriage value又被称为Synergistic value，是指租约延长完成后房产价值的增加。
按照“Marriage value”条款，租赁权所有者在申请延长产权年限时，必须考虑房子未来价值的上涨，并支付相应的费用。
这是因为，房子的产权年限延长后价格也会跟着上涨，所以租赁权所有者还需支付房价涨幅的一部分，作为延长费用的一部分。
关于Marriage value的算法大家可以不必深究，但需要记住的一点是，一旦触发Marriage value条款，这可以使延长租约的费用翻倍。
尽管目前，英国政府希望通过租赁制度改革废除Marriage value。 但由于该法案尚未落地，仍存在一定的不确定性。
Hamptons高级分析师David Fell也补充道：“鉴于这些提案尚未成为法律，而且可能涉及很长的时间范围，我建议买家购买时最好以今天的规则为基础。”
4、抵押贷款及其他问题
Hamptons高级分析师David Fell表示：“贷款机构通常不会向租约期限少于50至70年的公寓提供贷款。”
“然而，根据法律规定，所有租赁产权房业主都有权延长他们的租约——随着租约期限的减少，成本也会上升。这笔付款本质上是对地主的潜在地租损失以及原始租约到期时未收回公寓的补偿。”
“如果续租后租约期限很长，一般来说，该公寓将可以抵押，这意味着业主就可以申请抵押贷款。”
Homehold的创始人Linz Darlington表示：“申请抵押贷到款来延长租约并非不可能，但选择可能会非常有限，而且，贷款很可能会希望在批准贷款的同时就完成延期，这在现实中很难操作。”
而除了抵押贷款的问题，租赁权特许从业者协会成员Shabnam Ali-Khan还提醒买家，如果购买租赁产权房，必须等到购买房产两年后才能拥有延期的合法权利。
房产圈的结尾提示：
作为英国一种主流产权形式，租赁产权房本身并无好坏，很多新建公寓的租约通常也都很长，最多甚至达到999年。
但即便如此，在一些二手房中，确实也存在剩余租约很短的房子，这类房产无论贷款还是转售都非常难，更不要提保值和增值。
从专家们的建议也可以看出，即便英国政府已经在进行租赁制度改革，但由于改革尚未落地，不确定性很高，最好还是不要盲目行动，以免带来更大风险。
对于已经购买了短租约房产的买家，我们也建议大家耐心等待，看看英国政府的政策走向。
