正文阅读导语：
阅读前请点击“ 关注”，每日更新房产、汽车、奢侈品等法拍资讯。
小伙买法拍房被赖10年
在2013年28岁的朱某通过浦东新区法院司法竞拍取得案涉房屋所有权，同年9月25日拿到房产证。
可当一家人兴冲冲地去看房时，却发现原来的房主孙某竟然还没搬出。无奈之下，朱某只好向房屋的委托拍卖人浦东新区法院申请强制执行。
但拍卖须知所附‘特别规定’载明“拍卖成交后买受人须自行负责清场事宜”。此后，4年时间里，朱某及父亲朱某安辗转于三级五家法院之间，得到的结果只有“不予受理”“不予支持”“驳回再审申请”，入住新房的诉求始终未得到解决。
朱某安这些年来自学了大量法律知识，得知不服法院生效裁判可以去检察院申请监督。2018年10月，朱某向上海市检察院第二分院申请监督。4年间上海市检察院2次向上海市高级法院提出抗诉。在多方努力之下，朱某与孙某在再审开庭前达成和解，孙某已搬离并腾空房屋交付朱某入住使用。
2023年6月，上海市高级法院裁定终结本案。朱某的十年维权路“终成正果”，如今已38岁的他仍单身未婚。他称这些年也谈过不少女友，但多数因为房子问题未能步入婚姻。
其实这是属于小伙努力方向不对，可能在2013年并没有法拍的机制系统并没有很完善，不被重视，而今时不同往日，如今法拍是被法院重点关注，还合作专门负责法拍的伺服机构【来拍法服】来帮助大家
怎么分辨如何避免
一、房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
我们总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证，遇见这些类型需要找到专业人员询问清楚
二、房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合
②长期抵债的租赁
③真实租赁
④原本无租约，却突然冒出租约
三、房屋无法交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月， 慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。
标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。而有些朋友因为各种缘由无法看样，这时候我们【来拍法服】就可以帮助您去实时看样杜绝这种情况。
四、有人占用
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为三类：
①被执行人占用 ②债权人占用 ③案外人占用
在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。
五、高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到，未尽调就开始参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌
六、被忽略的成本。
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。
七、原房主身份
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
八、付款风险
付款风险分
①银行不能按时贷款
②客户预审与拍中后征信发生重大变化
③贷款成数远不及预期
④贷款材料来不及准备
这些基本上都是关于法拍贷的风险，所以法拍之前一定要做好系统的风险评估，如果不知道如何评估风险，可以联系我们，进行了解和咨询。
大家也不必过于担心其实现在的法拍流程已经十分成熟，我们来拍法服致力于法拍服务已经6年了，是法院文件承认的伺服机构，完全受到信赖，所以大家可以放心相信我们，所有拍卖流程都是免费服务。
于避坑捡漏的建议
怎么完美避坑呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。
根据近几年团队积累的购买法拍房经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。买法拍房，从看尽调报告开始，大家可以借鉴我们的尽调报告，这是必要的。法拍千万条，安全第一条，竞拍不谨慎，买家两行泪。愿各位意向买家均能安全“避坑”，成功“捡漏”。
