楼市最近又在放大招了，而且是连发三环，这将影响的可以说不止是没买房的人了，而是和每一个有房的人都息息相关了，而且预计进度会比房地产税更早到来，因为咱们已经进入到了存量房时代了，所以要这些已经存在的房子如何进行新的改革，将是下一步楼市的重点，而这可能也将改变持有房子成本低廉的一种状态了。

就在前几天，住建部发言人在国新办的发布上说了三个新名词，房屋定期体检、保险制度、房屋养老金制度，并且是用了在抓紧研究四个关键字。会上提到了，房子像人一样会变老，老了也会生病，这就需要定期体检了，按照房屋建成的年代、功能等确定体检频次；而保险制度则是希望通过市场化手段去完善房屋安全和监管；养老金制度的话则是为上述动作提供资金保障。

咱们这几十年房地产的高速发展，让咱们国家现在成为了世界上存量房屋最多、建成年代最集中的国家了，90年代咱们进入到商品房时代，截止2022年底，咱们城镇中既有房屋房龄超30年的已经接近20%了，而咱们房屋的产权也就是70年，不少房子都已经进入到房屋使用的中期甚至后期了，而且预计2040年后将有80%的房屋会进入到这个阶段，包括房屋建设标准低、设备设施老化、安全隐患等问题都会逐步浮出水面，而目前多数的商品住宅的维修基本是靠专项维修基金，但是伴随房屋的老化速度加快，既有的维修基金已经不足以去覆盖这个需求了，而且这个维修基金使用的门槛高、手续流程复杂等问题都是很现实的，所以就提出了这几个新制度的说法。

当然，房子还要体检、交保险和养老吗。估计很多人都是第一次听哈，因为不少人连自己都没体检，也没买保险，还有的农民连养老金也是没有的，有的话也就100、200块的聊胜于无。当然这个提法其实早几年就有了，只是没有大面积的推广开，而且在部分地方已经在小范围试点。比如青岛就印发了房屋定期体检试点的工作要求，其中提到了当房屋超过设计使用年限三分之二时，每五年至少进行1次专业检查，如果是经营性自住房，则需要三年一次检查，检查如果出了问题，可以通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的方式进行维修。

还有今年初，烟台也出台了住宅全生命周期工作的意见，也是说了这几项制度，会在莱山区进行试点，到2025年建成整个管理制度和体系。所以我个人估计也就是明年开始会大面积的逐步铺开了，留给大家反应的时间不多了。只能说房地产税确实还需要一段时间，但是这三个东西落地就很快了，而且这个威力仅仅亚于房地产税而已了，咱们一个个聊。

房屋体检方面，这个其实很容易理解，就是给你的房子进行全面检查，就像车辆年检一样，车辆年检费用一般是100-500元，根据地区和车型有差异，当然年检不是最重要的，最关键的是查出问题后的维修，就像你去医院体检，可能体检费就几百块，但是让你动手术、吃药这些花费那就可以是没有上限的无底洞了，而且房子这东西你还必须得做维修，不然影响到安全了，法规肯定不答应，所以，最关键的不是体检，而是体检后的房屋安全评级以及产生的衍生费用。

然后肯定有人说了，你体检出了问题，但是我没钱维修啊，我的房子就摆在这里，你政府怎么办吧，那地方肯定不是吃素的，已经提前向好办法了，这不就是有房屋保险制度吗，就像你买了车以后，必须要交的是交强险，你车子撞了先用交强险理赔，以前交强险费用稍低，现在赔偿的范围多了后，整体费用也提升了不少，一般五座的小车一年都得950块，出险的话保费还会上涨，而房屋的这个保险将来肯定会参考车险的做法了，之前住建部部长倪虹就说过一个说法，在房子使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度，在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务。所以以后你的房子以后大概率是要交保险费了，一部分是必须要交的，另外的可以按意愿进行缴纳，一旦房屋出了问题，就可以走这个保险的报销了。

咱们可以看看老美的房屋保险政策，主要有几大类，像基本险、扩充险、全保险、房客险、综合险、老房险等等，这里面丰俭由人，一栋25万美元的房子平均每年的保费在1400多美元，大家可以参考一下这个价格贵不贵哈，所以美国法律美元强制要求要买房屋保险，但如果是贷款买房的话，贷款人一定会要求买家在过户之前先购买房屋保险，直到还清贷款为止，否则不会通过贷款，也就是人家银行会要求，当然如果你是全款买的，通常业主也会自己买了，因为房屋一旦出事，财务风险会大大增强，所以如果是你，你会买多少额度的房屋保险呢。

而房屋养老金呢，会分成公共账户、个人账户和补充账户，这部分大家可以参考一下咱们现在的养老保险制度，公共账户的话会通过土地出让收入、地方财政补助等等方式作为主要资金来源，而像个人账户的话都会让大家去强制缴纳的，这点大家是跑不掉的，只要你有房子，就会有这个义务了，就像大家去正规公司工作，都要缴纳五险是一个道理。而补充账户是给文物或者特殊历史建筑留的，这跟多数人关系不大。就像补充公积金也跟多数人没关，能有公积金的打工人就已经非常不错了。

所以在房地产税还没出来之前，这三个制度是能最快落地的三个制度了，因为现在新房越来越难卖了，所以必然要从存量房上不断做文章了，就像上面的三种制度，就能拓展出不少的职业、机构甚至是产业了，以后说不定会有房屋体验师、房屋保险管理局、房屋养老局等等，而且房子这东西，跑不掉、赖不掉，还是为了大家的房屋安全着想，有房子就得必须交，比房地产税的复杂的免征标准、税率等等都简单太多了，就像全国都得交强险，你10万的车和100万的车是一视同仁的，所以任何一套房都逃不掉，加上现在还在加快农村土地的改革，所以每一个有房子的人都要迎接这个变革了，王炸牌已出，准备接招把。