北京楼市面临“6.30”业绩冲刺，但是市场缺乏兴奋点，尤其是缺少一个现象级的大卖出现，让市场的情绪高涨起来。 今年3月份，上海楼市处于“磨底”期，中海突然甩出顺昌玖里这个位置好、且有价格倒挂光环的豪宅项目，立即实现了开盘认购505套房，销售额196.5亿元的成绩，让上海楼市也火了一把。 如今的北京楼市也需要这么一场热销来打动人心。可巧的是，这次还是中海手里有货——位于北京西城区菜市口附近的中信城五期（京华玖序）要登场了。 二环内、西城区、学区……这些难得利好兼具一身，使得中信城三期以来，每次开盘都是售罄。去年3月底，中信城四期开盘时候，虽然开发商设置了严苛的验资程序，最终还是有817人入围，抢585套房，一房难求。 今年登场的中信城五期，地块更方正、户型更友好，甚至220平米等几个四居产品还是四叶草大户型。售价约17万元/平米，和四期相比仅略有些微涨。而且开发商这次还有意减少了销售量，虽然中信城五期拿证是14栋楼、499套房，但是首次开盘仅推售9栋楼、共325套房。 这么看，中信城五期似乎天时、地利、人和都占了。那么，能否实现开盘售罄，给北京楼市来一支“强心针”呢？ 对于这个问题，即便是最有经验的营销人也是持谨慎乐观态度。首先能肯定中信城五期会获得让同行羡慕的成绩，但能否将325套房一把售罄，还要看市场的脸色。 隔壁中信国安府三期日前开盘，153套房竟然只卖出了约26套，不到10个亿的销售额，首次开盘去化率约16%。 而中信国安府二期去年开盘的时候，一天卖470多套房，成交额接近130亿元，吸引富豪们冒着夏日40度高温排队摇号还历历在目。因为当时新房和二手房单价倒挂5-6万元/平米，买到即赚到数百万元。 “一年河东、一年河西”的感受，中信国安府三期算是体会到了。不过相比永定樾、璞瑅隐园这几个同在南二环附近的新盘来说，它是幸运的。 永定樾自今年2月份开盘以来，至今只联机备案了9套，而璞瑅隐园仅签约了4套。不难发现，如今沿南二环形成了一条“单价10万+的产品滞销带”。虽然有地段的优势，但是如果产品不符合高净值人群的居住要求，一样卖不动。 另外，除了市场环境，中信城五期的产品逻辑也存在挑战： 1、总价高：从公布的资料来看，中信城五期主力户型是约203-280平米的四居室产品，总价约3400万元起。这个价格已经可以全北京挑选顶级豪宅了。据克而瑞数据显示，套总价3000万元以上的豪宅新房，2023年北京市只卖了788套。今年的市场环境又不能与去年同日而语，美元加息、黄金暴涨等新情况又在影响着这批塔尖客户的买房预期。 2、库存大：过去北京二环内的房子像黄金一样稀缺，不知何时，二环内竟然冒出这么多新房、次新房--据丽兹行数据显示，目前北京二环内有16个盘，约5000套库存。既有南二环附近的中信国安府三期、一瓶、璞瑅隐园等，也有更靠近核心城区的王府77、丽苑太和、金舆东华等城市更新豪宅在售。今年1-5月，二环内新房豪宅共成交52套，其中26套是中信国安府三期。 3、倒挂无：去年中信国安府二期和中信城四期开盘时能够热销，很大程度上是新房定价和周边二手房售价的价格倒挂，很多客户是奔着投资来的，一套房可以实现账面浮盈几百万。但是今年这个新旧房价倒挂的现象已经彻底消失，据贝壳二手房挂牌价格数据显示，目前中信城二期、三期房源挂牌售价也在17万元/平米左右，实际成交价还能谈，如果开盘卖17万元/平米，中信城五期并没有多大的价格优势。如果学习市场上其他新盘采取的低价开盘，将开盘价定在16万元/平米，乃至更低，才有可能刺激投资性购房需求者的神经。 4、时间长：中信城五期公开资料显示的交房时间是2028年年中，这相当于要等4年才能交房，这比市场上其他期房的交房时间长，而客户需要占压的资金又很大。对于一个高净值客户来说，3000多万元的资金被占压4年，仅利息损失就是3-400万元。这个经济账，都会算。 以上是购买中信城五期的纠结点。但是中信城五期自带的光环能战胜这些焦虑，毕竟这是二环内最稀缺地段的全新大盘，从资产的流动性到保值性来说，都是很好的选择。 当下市场条件下，高端买房客户是喜欢回归内城，购买安全资产的。因此，随着中信城五期的推出，对于南三环、南四环等区域的套总价在1500万元及以上的豪宅们又是个利空。因为中信城五期小户型产品，如88平米、90平米的户型套总价也在1500万元左右。 总结：中信城五期会实现预期的销售成绩，但是很难给北京楼市带来一把旺火。不同于上海顺昌玖里开盘的时间、地段、产品，中信城五期不仅不会带火整个楼市，甚至还会对西南地区豪宅市场带来结构性踩踏行情。让我们拭目以待。