Part.1

楼市新政，房屋养老金试点

人买养老金也就算了，现在房子也要有养老金了，是不是很新奇！8月23日，国务院新闻办公室举行 “推动高质量发展”系列主题新闻发布会，指出：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。上海等22个城市，已经在试点建立公共账户。

其中，22个“试点”中囊括了4个一线城市，直辖市重庆，除东北哈尔滨、吉林、大连外的全部副省级城市，几乎囊括了内地所有的经济发达地区。当然，西安也在其列。值得注意的是，房屋养老金，也是三中全会后新时代的首个大型改革项目，将会影响整个房地产行业。很多人疑惑，人买养老金也就算了，怎么房子还要买养老金？这个住房养老金到底是干嘛的？以后是不是家家户户都要缴住房养老金？

官方给出的解释是：人会老，房子也会老。但人缴养老金，是等退休的时候，自己可以领退休金。房子的养老金，不是发给房子，而是用来给住宅维修用的。关于房子的养老金资金来源，指出来自住房维修基金，而住房养老金账户，直接继承原来的住房维修基金账户。由此来看，房子养老金将来自于住房维修基金，不用再额外缴纳费用，不会发增加房屋持有人经济负担。

Part.2

改革力度之大，普及势在必行

房屋养老金等制度，其实并非今年才提出。早在2022年，就已经频繁出现在官方文件、会议、讲话中。到2023年，在住建部更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。在2023年6月，住建部就指出：住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。

这次指出上海等22个试点城市，也并非只有这22个城市。其实各地早已展开房屋养老金制度的相关探索。年初青海省住房和城乡建设厅曾发文表示，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。山东省的烟台、济宁、青岛等市也在探索上述制度。

房屋养老金制度，是在毫无外部经验可循的形式下个提出的中国首创制度。而当前的试点，可以看做是“摸着石头在过河”， 由政府和国资主导，价格不由市场化形成。因此，可以看出这次房产改革力度之大，决心之强，是以“必成功”的愿景推进执行。所以说，当下开始试点的“房屋养老金”制度，再试点结束后必然会全面普及执行。

Part.3

利好老小区，住宅老有所养

1998年中国启动全面房改，设立了房屋维修金制度，后来更把这个制度写入了全国性的“物业管理条例”。也就是说，中国人早在1998年就开始缴纳房屋养老金了（个别城市更早），只是当时还没有“房屋养老金”这个名称而已。截止目前，全国到底征收了多少房屋维修金，一直是一个谜。只是根据证券日报消息，截止2013年11月全国维修基金已经超过1万亿，且被很多央媒转载。

因此，对于在执行房屋维修金制度的小区而言，只是只是维修基金的延伸。而对于没有交维修基金小区，这次的“房屋养老金”就是重大利好，促进“老破小”房子未来“老有所养”。自1993年实行住房商品化制度以来，截止今年，住摘商品房已经实行31年。根据住房和城乡建设部披露，截止到2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”当前住宅产权年限为70年，也就是说到实行商品房制度第一批商品住宅房龄接近“中年”，必然会遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。因此，此时实行“房屋养老金”已经迫在眉睫。自《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》以来，推进城镇老旧小区改造作为实施新型城镇化战略的一项重点任务。

另外，随着加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，系统开展好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设，打造宜居、韧性、智慧城市，促进城乡共同繁荣发展，以务实行动不断满足人民对美好生活的向往。因此，通过房子养老金政策执行，以及下阶段重点推进城市‘四好’建设发展，无一不是剑指“房子居住价值回归”。由此也可以发现，对于新房市场发展，未来高品质的“好房子”才是市场主流，才具有市场价值，这对于房企、购房者来说，都是非常重要的启示。