前些天我们写过花地湾板块中海浣花里的文章，目前已取得预售证，新的吹风价比之前接地气不少，总价预计在300不到起步，应该是要抢在保利和颂之前开盘的。

保利和颂原本就自带流量，再加上最近宣传多了，咨询我们的读者也比较多。

以下是保利和颂详细测评：

刚开放板房的第一天，售楼部挤满了人，好多都是两口子或者一家大小来看房的，由此可见，保利和颂确实挺受市场关注的，这个盘地段上，跟我们之前写过的周边几个项目几乎一样，看点在于产品和价格，产品确实不错，有没有性价比就只能等价格揭晓了。

产品方面：高实用率，只做小户型产品

保利和颂位于芳村花地湾浣花路，和万科天汇朗庭只有一条马路之隔，只有4栋住宅楼，总建面约5.4万平。项目首推远离主干道的2栋和3栋，合计616户，总高32层，3梯5户，容积率只有4.9，在附近几个楼盘中这个容积率还算不错。

整个项目的产品定位是针对刚需打造的小户型，首推72-87平的南向三房，面积段分别为约72-84-86-87平，毫无疑问实用率是非常高的，目前售楼部开放的样板房是86平的。

72平户型主卧做了超大的L型飘窗，因为是广州发布新规后建的，所以飘窗按照新规进行了最大的深拓，足足有0.8米宽。

这个户型虽然是保利和颂面积段最小的户型，但是餐客厅也做到南北对流，主卧达到了19平，连两个次卧也有9平的面积，这个空间感做到这样其实已经没啥好挑了，对于预算吃紧的客户来说，72平这个面积也能满足刚需一家三口的生活需求。

84平户型是72平的加大版，户型布局方面两个都差不多，不同的是多了一个卫生间，L型飘窗变成了次卧，而主卧没有。

86平是项目售楼部目前唯一有样板房展示的户型，也是所以产品中实用率最高的户型，三房两厅设计，主卧面积高达29平，阳台开间有5.8米，还带有一个入户花园，比起马路对面的朗庭同等面积的户型，实用性更强一些。

该户型做到了4开间朝南，主卧次卧客厅一字型排开形成了约13米的南向采光，增加了房子的通透性，对于一个不足90平的户型来说，空间感已经做得很不错，各个功能区的布局也让视觉达到了最大化。据销售说这个户型只有22套，货量比较紧缺，不一定能买到。

87平的户型跟86的差不多，也是29平带L型柜子的大主套，阳台开间同样做到了5.8米，也是有入户小玄关，有AB两个户型，不过格局是一样的，房间和客厅方向不同而已。

总的来说，项目首推的这两栋都是不靠近主干道的，比较安静，户型实用率高，设计得也不错，对于不足100平的小户型来说，空间感很强了。不过需要注意的是，项目自带一所9班制幼儿园，而2栋04户型的84平和05户型的86平是望幼儿园的，上课的广播声可能会造成一定的噪音影响。

总的来说，保利和颂的户型设计是比较合理的，实用率高，容积率相比周边项目来说也低一些，居住舒适度还是算不错的。据说项目后续推出的1栋会有90平以上面积的四房户型，但是目前没有户型图流出，具体户型和面积也还不确定。

配套方面：教育不确定，其它要靠蹭万汇天地

保利和颂属于荔湾区的花地湾板块，属于老城区，产业不多，由于项目的体量比较小，所以自身也没有什么商业配套，只有很少量的底商，其它逛街购物的需求只能蹭旁边的万科建的万汇天地商业体。不过距离项目3公里范围内还有华润万象城以及双太古等商业体，周边商业配套也还算可以，买菜的话可以到距离项目760米左右的东漖肉菜综合市场。

交通方面，保利和颂距离1号线坑口站约800米，跟花地湾站也是差不多，不算远但也不近，这点比不上邻居中海浣花里和马路对面的万汇天地朗庭。后续交楼了从小区南边走小路过去坑口地铁约700米

医疗方面，万科配建的荔湾区人民医院新院区就在附近，二甲医院荔湾区妇幼保健院也是自驾10分钟左右就能到。

从保利和颂出发乘坐地铁半小时就可以到达珠江新城，50分钟左右能到琶洲，还是蛮方便的，而且项目身处老城区，配套成熟，居住氛围浓郁，对于不少越秀、海珠、天河打工的人来说还是很有吸引力的。

教育配套方面，项目自己配有幼儿园，但没有配小学，虽然省实荔湾学校花地湾小区就在保利和颂对面，周边还有康有为纪念小学、合兴苑小学等老牌名校，但由于省实是万科配建的，而且万科是一个体量很大的楼盘，自身学位也未必够用，有没有多余的匀给保利和颂还不好说，而且保利和颂属于东漖街道，所以教育方面暂时还是不确定的，以后续教育局招生政策为准。

项目优势

1、相比周边竞争对手，实用率高，户型设计好。

2、老城区地段，各项配套比较完善。

3、容积率在同地段来说相对比较低。

项目劣势：

1、体量比较小，自身配套不多。

2、学校不确定。

项目总结以及适合购买人群

花地湾板块最近在新房市场上的热度蛮高的，主要是新盘选择多，比如之前我们写过的万科万汇天地朗庭、中海浣花里和保利和颂，以及附近的保利锦上印、武汉城建保利花语和岸，每个楼盘都各有特色，针对的受众群体也不同。

保利和颂实用率高，户型小，体量不大，很明显是主攻刚需，只要不是太在意目前教育的确定性，那么是否值得买，就看它最后的定价了。参考周边的话，盲猜开盘均价可能在4.5上下，价格合理的话，对于周边或1号线沿线上班的刚需客来说是一个不错的选择。

新房咨询师六一点评：

保利和颂定位是中心区刚需小户型，对于想选个好地段的刚需来说比较友好，门槛不会很高，竞争力还是挺大的。

在产品设计、实用率方面，相比其他竞争对手，或多或少是有一些优势的。一方面各房间都做到了朝南，另一方面卡着户型设计新规，赠送面积非常大，每个户型实用率都非常高，而且各有亮点。

比如86方户型，实用率最高。比如72方户型，虽然只有1卫，但是做了4开间朝南而且对流，以后同板块PK，其他楼盘是做不到的，比如万汇天地的组团，即使后面加推小户型，考虑到容积率高，小户型做南向的可能性太小。

小区的容积率不算高，也不是超高层，在同板块中也算是打了差异化。至于楼盘不大，这点确实是楼盘的一个不足之处，好在园林设计的不错，来弥补一下。

新产品超高实用率，年底这一波新房开盘下来，西边区域300-400万出头的二手房基本没得打，很难跟花地湾PK。就像当初保利和悦滨江，基本上把当时西部300-350万购买力收入囊中。

当然，如果对于前教育确定性看的很重的买家，保利和颂目前相比中海、万科没有优势，这点需要好好考虑。

至于花地湾这个大板块目前的供应量多的问题，以后自然也会有个阵痛期，就像现在的广钢二手挂牌量大，价格上不来。不过因为现在相互竞争，价格已经被提前打下来了，而且之后在荔湾也难有地段这么好的成片区开发的板块。

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