1998-2023年分省份土地出让收入排名变化特征

随着房地产市场快速发展，我国土地出让收入快速上升。“土地财政”历经二十余年发展，已成为地方政府财政收入的重要来源。2009年土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%，2021年达到8.7万亿元，相当于GDP的7.6%，占比较2009年大幅提高。2022年以来，土地出让收入连续两年下行，但2023年全国土地出让收入仍有5.8万亿元，相当于GDP的5.3%。从更广义的角度来看，“土地财政”还包括土地使用权出让、房地产业相关税收和土地融资等，是地方财政收入的重要来源。本文受限于数据可得性，主要探讨1998-2023年分省份土地出让收入变化的情况。

经济与财政是一体两面的关系，经济发展水平较高的省份土地财政规模往往较高。东部地区多数省份土地出让收入规模领跑全国。东部沿海省市经济发展水平较高，人口持续流入，房地产行业热度较高，土地市场较为活跃，需求旺盛。江苏省1998至2005年间土地出让收入从第四跃升至第一，此后绝大数年份基本稳居第一。浙江省自1998年以来土地出让收入规模始终位居全国前列，在互联网经济的带动下，浙江发展再添新动力、人口快速流入，2016年起浙江土地出让收入规模大幅提升并稳居全国前二。山东省立足工业大省优势，大力推动土地招商，土地出让收入自2005年以来均保持在全国前四，2022年山东启动新旧动能转换，2023年土地出让收入连续两年居全国第三。广东省作为我国经济发展的排头兵，1999年土地出让收入可达全国规模的27%，高居全国第一，土地出让收入在2000年被江浙超越后，排名一路下滑至2004年的第九，2013年-2021年稳居前四，2022年以来广深一线城市土地市场受到房地产拖累严重，2023年广东土地出让收入排名降至第五。北京、上海受制于土地资源约束，溢价较高，且受到政策调控影响较大，历年土地出让收入排名存在一定波动。

得益于“中部地区崛起”战略及城市群建设推进，中部省份经济增长强劲，工业化、城镇化进程加快，基建、房地产的快速发展对土地资源需求较迫切，中部地区多数省份土地出让收入排名上升较快。2006年促进中部地区崛起战略实施以来，安徽、湖北、湖南、江西等中部省份主动承接制造业转移，房地产发展和城市建设加快，土地出让收入增长较快，尤其是安徽土地出让收入排名近二十年基本稳居全国前十。2015年长江中游城市群建设启动推进，湖北土地出让收入自2015年以来基本位列全国前十，湖南土地出让收入排名从第15位升至2021年的第6位，江西土地出让收入近十年基本位于第10至15名之间。2016年，中原城市群规划获批，河南房地产开发投资景气，河南土地出让收入飚升至全国第6，但2019年以来，河南经济发展经历多轮重大冲击，产业结构调整叠加人口负增长，房地产市场持续低迷，土地出让收入排名从全国第6位下滑至2023年的第16位。2023年，湖北、湖南、安徽土地出让收分列全国第七至九位。

西部地区各省份土地出让收入情况差异较大。西部地区经济大省四川省，土地出让收入规模较大，自2000年起排名稳居全国前十，2016年以来伴随着成渝城市群发展引领西部新型城镇化，四川土地收入排名一路跃升，2023年位居全国第四。贵州、广西两省区近年来新型城镇化和基础设施建设布局加快，对供地节奏有一定的带动作用。这三个省区财政收入对土地出让收入依赖程度比较高。其他多数西部地区省份受制于经济发展水平，土地市场不够活跃，更依赖于转移支付而非土地出让收入。青海、西藏由于人口稀少、城镇化率较低、经济体量有限等因素，土地出让收入长期处于全国最后两位。

东北地区省份历年土地出让收入排名相对靠后，辽宁在2008-2012年率先推动棚改形成“辽宁模式”，土地出让收入在此期间排名靠前。但改革开放后东北地区由于传统经济结构转型升级任务较重、市场活力不足、人口流失比较严重，经济增速逐渐与东部沿海省份拉开差距，近年来土地出让收入排名均位居下游。1998年以来，黑龙江、吉林土地出让收入规模相近，排名靠后，主要依靠哈尔滨、长春两个核心城市拉动，财政对土地出让收入的依赖程度不高。作为东北工业基地之一的辽宁，面对资源枯竭和体制转型的挑战，辽宁依靠沈阳、大连双城驱动经济，带动土地出让收入在1998-2007年排名位居前十。2008年起辽宁省大力开展棚户区改造的“高潮期”，“辽宁模式”下大规模棚改的实施提升经济发展潜力和土地使用权价值，同时棚改项目负债也主要依靠土地出让收入偿还。2010-2012年辽宁土地出让收入位居全国前四，财政收入对土地出让收入依赖程度高。2013年后，“新常态下”辽宁省经济增速下行、土地市场萎缩，土地出让收入排名由前十名一路下滑到20名左右。

商品房市场低迷持续冲击土地市场，叠加居民购房信心不足、房地产企业现金流偏差、民营企业拿地意愿不高，直接影响了地方政府的土地出让收入。从规模来看，已公布数据的省份中，2023年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏（9482亿元）、浙江（6470亿元）、山东（4156亿元）、四川（3952亿元）、广东（3818亿元）、上海（3197亿元）、湖北（2307亿元）、湖南（2283亿元）、安徽（2085亿元）、北京（1947亿元）。从前十名变化看，四川排名升至第四，广东排名跌至第五，湖北从第十位升至第七位，北京排名上升1位回归前十，福建排名下降3位跌出前十。

从增速来看，全国大部分省份土地出让收入负增长，东部省份同比下降超15%。已公布数据的28个省份中，22个省份2023年土地出让收入陷入负增长，9个省份土地出让收入同比跌幅超20%。相对积极的信号是，2023年，全国土地出让收入同比增速（-13.2%）较2022年同比（-23.3%）降幅收窄，有20个省份土地出让收入同比降幅较2022年不同程度收窄。但不利因素是，中东部经济大省土地收入下行压力凸显。2023年土地出让收入降幅最大的10个省份中，有6个是中东部省份。东部地区10省市2023年土地出让收入合计33831亿元，同比-15.4%，降幅大于全国整体水平。2023年，东南沿海经济大省土地市场疲软，福建（-23.0%）、浙江（-22.4%）、广东（-18.2%）、上海（-15.9%）、江苏（-11.3%）土地出让收入同比跌幅较大，福建、浙江、上海同比降幅较2022年分别扩大1.0个、2.8个、23.5个百分点。中部省份房地产和土地市场表现不佳，2023年，安徽（-26.1%）、湖南（-22.7%）、河南（-16.0%）土地出让收入同比降幅高于全国水平，安徽、湖南同比降幅较2022年分别扩大13.2个、4.6个百分点。土地出让收入大幅萎缩，直接导致地方政府性基金收入负增长，地方可用财力下降。

从重点省份看，西南省份土地市场下行压力有所缓解，西北省份形势依然严峻。正增长省份中，吉林、天津2023年土地收入同比大增71.4%、41.8%，土地出让收入有所回暖，但主要受低基数影响，2022-2023两年平均增速仅-29.7%、-23.3%。黑龙江2023土地出让收入同比下降15.3%，降幅较2022年收窄49.1个百分点，但两年平均增速仅-45.1%。西南省份土地市场低位运行，整体形势有所回暖。重庆土地出让收入同比增长8.5%，贵州、云南则基本持平，均较2022年明显好转。值得注意的是，重庆2023年前11月土地出让收入同比下降10.0%，与全年土地出让收入增速的8.5%差异明显，或与补缴土地价款、划拨土地收入和其他收入年末集中入库等因素有关。广西房地产投资和销售依然低迷，2023土地出让收入同比下降25.3%，两年平均下降33%。西北省份土地市场仍在探底中。青海、宁夏、甘肃土地出让收入在上一年大降的基础下，2023年继续下降32.9%、23.7%、21.3%，下行压力仍未缓解。