曾经，青岛市最大的城中村，2万多常住人口、6万多流动人口；

如今，安置区提前半年交付，多个高品质楼盘去化加快；从备受歧视的崂山落后板块到产品力不断进阶、中高端楼盘林立……2024年，市区城市更新多个板块，变化最大的当属张村河。道路坑坑洼洼、农民工聚集地、脏乱差，五年时间，全变了。

从山东头、朱家洼，到张村河，崂山旧村改造的力度，确实值得称赞。当然，这也离不开众多开发企业的坚持不懈，不断兑现。今天，咱们一起聊聊张村河片区楼市这几年是如何变化的，现状，各个盘的销售情况，优劣对比等。

1、运气的PK，苦熬时期张村河片区，位于崂山西北部，与市北、李沧毗邻，共有12个社区。

2020年，张村河被列为重点攻坚的青岛市十大低效片区之一，崂山举全区之力，推进张村河拆迁改造。很快，拆迁腾出了大量土地。海信地产、鲁信、华润、越秀等房企纷纷进驻，一时间，张村河南岸遍地是在建楼盘。2021—2023，这几年，张村河楼盘的竞争对手，就是浮山后F4。

浮山后的运气，太好了。学区加持，让很多改善纷纷在此安家。加上价格优势，把张村河的几个盘给压制了。那两年，浮山后F4，价格维持在三万出头，精装房较多，总价400—500万为主。而张村河呢，融创壹号院走高端路线，单价四万左右，高开低走，招牌险些被砸；静山悦园，干挂石材、顶级园林、不计成本等，但中途停工，后复工，五万的单价，曾计划把绿地拉进来代销，太难熬了。

2021年9月，鲁信在张村河拿地，顶级产品有邻花园来了。一年多之后，上市开盘，业绩很不错，全靠“鲁信”加持，完全的独立行情。

2022年12月，海信和华润“竞品质”，各拿一块地，就是现在的悦府和君玺，地价接近两万一平，都是高端产品系。这两个盘，首开都挺难的。那时候，张村河虽然热度挺高，但学校资源等改善群体关心的多项配套，还在推进中，加上价格因素，好多人最终选了浮山后。

2023年，越秀和青铁高价杀入张村河，以区域地王姿态，和樾府诞生。对于这个地王，大家持观望、看戏的态度更多。那两年，张村河楼市备受煎熬的时候，浮山后几家楼盘的去化速度太快了。

2023年底，浮山后F4，仅剩两家在售。

2、终于有盼头了！

等到今年，国家大力倡导“好房子”，高品质住宅，张村河走高端路线的几个盘“久旱逢甘霖”，有盼头了。浮山后那边，新房存量更少了，按说供应减少，更受宠才对。

可是，剩下的都是高层为主，被之前交付的次新房“背刺”严重，价格守不住了。张村河的几个盘，也调整了营销策略，促销力度加大，一下子去化速度上来了。

华润悦府几近售罄；和樾府拿出新楼栋做活动，吸引力瞬间提升；璞悦位置虽逊色一些，但实景呈现，加上不断做活动，成交一直很稳定。

7月份，青岛市政府新闻办专门召开张村河片区城市设计和开发建设新闻发布会，多位政府领导出席。如此高规格的发布会，专门针对一个片区，是非常罕见的。可见，张村河片区改造，确实是青岛城市更新的重中之重。

8月份，“青岛大学附属中学崂山学校”揭牌，同时，青大附中与张村河小学、辽阳东路小学开展集团化办学！张村河的教育短板正在补齐。9月份，片区五条道路拟建设，总投资2.54亿元，崂山区人民医院周边道路也在建设中，旨在完善区域市政配套和道路网。10月份，张村河生态修复和环境整治提升一期工程青银高速以东1.2公里先行启动区对市民正式开放。

“该段河道生态修复和综合治理，成为我市河道综合治理新样板。”——这是官方定论。到今天，张村河楼市的热度完全盖过了浮山后。

海信君玺，约2600平会所早已实景呈现，几个盘里面的高端代表，这几个月去化还不错；

璟悦和和樾府，产品极其相似，定位都很高。半年去化之后，两个盘都算走出了最困难时期。而最新亮相的海信臻悦，面积段和总价段更友好一些。

张村河1平方公里核心区域，也是官方认可的，片区最具高品质、高活力、高附加值的“魅力都芯”，这几个盘都在其中。

3、七星聚会，自我救赎

会下象棋的朋友都知道，在象棋排局中，“七星聚会”，亦名“七星同庆”、“七星拱斗“，影响大，流传广，并被誉为“棋局之王”。现在的张村河南岸核心区，就是这么经典的布局。

君玺、璟悦、臻悦、华润悦府、和樾府、有邻花园、壹号院+静山悦园（这俩算一颗星），陆续抗过了最难的两年时光。

还有一个细节，张村河的这些楼盘，容积率相对低一些，小高层产品为主；户型设计，赠送层面，相对灵活。从大门、园林、架空层，到户型、精装……都是高水平。海信、鲁信、华润、越秀，都拿出了看家本领，没一个差的，没一个掉队的。

最难的时刻，还真是靠这些产品细节在支撑。熬过之后，豁然开朗。张村河的区域抗性，比如综合配套兑现、城市面貌、期房比例高等，已经越来越弱了。

综合来看，浮山后楼盘胜在学区好和运气好（入市时机很重要）。但与张村河片区相比，浮山后在产品力、规划、未来发展层面又有些差距。

2024年，这两个板块的表现能看出，随着张村河的配套兑现加快，张村河楼盘去化也加快了，竞争力更强了。十几年前，青岛人心向往之的市南崂山沿海一线，新房越来越少。崂山金家岭之后，张村河能否接棒崛起？

2025年、2026年，张村河那几个高端盘的交付，能否完美过关，至关重要。