最近，土地市场出现一些异动，三个信号引起了行业的广泛关注。

一是百强拿地金额大幅增长。

根据中指数据，1-2月，百强企业拿地总额达到1577亿元，同比大幅增长30.6%。房企投资热情似乎有所恢复。

二是核心城市土地溢价率上升。

合肥三宗宅地出让，最高溢价达到了54%，2.5万/㎡的楼面价，也拍出了历史单价地王。杭州新年的首场土拍，也展现了超高热度，取消土地限价后，7宗地块的平均溢价率达到了19.1%。

三是龙湖、滨江、伟星等民企拿地，也带动了一波流量热度。

这种拿地表现，多少和二月份同比腰斩的销售情况，不太相符。土地市场的异动背后，其实，远不止是企业投资心态的变化，更是一股不容忽视的行业趋势。

百强房企拿地金额大幅上涨

整体土地成交却很低迷

其实，如果仔细看一下拿地数据，会发现其中存在很多有趣的地方。最明显的，就是企业投资高度集中、高度分化。

虽然说百强房企拿地金额、新增货值和建面，都表现为上涨，但这份成绩单，完全是榜单头部的二十家企业起到了决定性的作用。

截止2月末，新增货值10强、20强门槛值分别为120.7亿元和55.9亿元，同比涨幅达到77%和19%。而新增货值的百强门槛却下降了35%。30强、50强的门槛值也都处于同比下降的状态。

可以说，是排名最靠前的20家企业，给整个土地市场，撑起了一片天。尤其是头部企业对核心城市高价值地块的追逐，大大拉高了整体的成交数据。

如果不考虑月末重点城市的集中土拍，截至2月25日，全国300城经营性土地成交2194万平方米，同比降幅超过50%，处于历史低位水平。

整体土地成交低迷，百强拿地反而增长，企业投资呈现出很强的集中、分化趋势。可以说，有能力拿地的房企越来越少。这种差距，将在接下来体现在房企的市场规模和市占率中。了解视频营销助手，轻松玩转抖音卖房！

国央企、城投霸榜

昔日巨头逐渐隐身

虽然说，最近龙湖等民营房企拿地的新闻热度很高，但实际上，根据克而瑞数据，龙湖的新增货值规模已经掉到80名开外。撑起土地市场的房企，也已经不再是我们过去耳熟能详的头部房企。

大量市场化的巨头房企，在投资拿地方面，基本上已经“躺平”了。而积极拿地的企业当中，三类公司非常醒目。

一是以华润置地、招商蛇口为代表的国央企巨头。

这两年他们披荆斩棘拿地，市占率也稳步提升，已经成为土地市场不容忽视的一股支撑性力量。但是值得注意的是，国央企之中也正在出现分化。拿地强度的差距背后，实际上是企业销售力和产品力的差距。

逆势扩张的头部国央企，也并不是依靠“天赋异禀”，就能躺赢。为了保持市场竞争力，这两年，以华润置地为代表的几家国央企，其实也越来越“卷”。从组织架构到产品力，基本都进行了大幅度的调整，来适应行业变化。

在当前的行业环境下，能够保持稳定输出，成为稳定行业的最后一道防线，几家国央企也的确是付出了极大的努力。

二是“建筑系”地产公司崛起。

今年前2月的拿地十强榜单中，就有中建壹品、中建信和和中铁建三家公司上榜。

中建壹品甚至同时在北京、深圳摘地，力压华润置地，成为拿地金额冠军。今年的销售目标更是要冲击TOP20了，姿态相当强势。

其实，“建筑系”地产公司，早就已经是地产行业的隐形巨头。

以中国建筑为例，作为全球最大的“包工头”，旗下除了中海地产和中海宏洋为独立上市公司外，中建八个局院都有自己的房地产公司，包括中建东孚(中建八局)、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建智地（中建一局）、中建七局地产（中建七局）、中建玖合（中建二局）、中建地产广州（中建四局）、中建地产天津（中建六局）。

根据克而瑞的新增货值排行榜，去年中建东孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增货值分别达到268.4亿、264.2亿、194.4亿、157.1亿，全部进入拿地榜单50强。

房企不拿地以后，作为工程承包方的建筑系公司，开始走向前台，自己拿地接项目。

建筑企业既有巨大的资金优势，又有完善的产业链资源，自己拿地自己开发施工，一方面不用担心甲方暴雷拖欠工程款，安全系数更高；另一方面，一块地开发和施工赚两道钱，其他房企算不过账的地，“中建系”地产公司依然可以赚钱，拿地灵活度自然也更高。

而且中建系房企近两三年的投资力度，相对比较稳定，也已经打造出一批得到市场认可的高品质项目。

例如，去年成都青羊区地王中建壹品金沙公馆，作为高端改善项目，年底入市开盘售罄，品质也得到市场和业内的广泛认可。显然在产品设计方面，中建系也已经跻身到行业第一梯队。

有这批标杆项目带来的信心，中建系房企拿地自然也多了几分底气。

三是城投公司依然是拿地主力军。

其实，去年年底，城投的拿地金额占比就一度大幅攀升至55%。全年拉平来看，基本上近三年都一直稳定在1/3以上。

而且，随着财政部明文禁止城投举债托底拿地，地方化债重点工作的推进，目前拿地的城投公司，基本都还是具备一定的开发能力的。

例如前2月新增土地建面排名第一的石家庄城发投集团，2021年10月才正式挂牌成立。

挂牌当年就拿下了石家庄当年出让面积最大、出让总价最高的旧城改造地块，并且一改城区高强度开发模式，拿出60%的土地去做公建配套。并且还成功盘活了石家庄最大的烂尾楼项目，新项目已经于上个月顺利开业。

目前，各个城市不管是城市建设，还是重点推进的三大工程（保障房、城中村改造、“平急两用”设施），都急需要有开发企业的大力参与，不少城投公司经过重组，开始在城市开发的重难点领域，发挥越来越大的作用。

可以预见，作为地方政府落地重点项目最好用的武器，接下来城投公司拿地力度依然不会弱。

核心城市解除土地限价

溢价“两极化”严重

除了拿地企业的高度分化，从具体的土地拍卖情况来看，也相当戏剧化。

首先，就是“地王”的出现，越来越常见。

尽管土地市场成交量低迷，但丝毫不影响核心城市土地溢价攀升。这种趋势，从去年年底就已经开始了。

去年12月，合肥、东莞、成都，均拍出了全市楼面价“新地王”。成都甚至在一场土拍中，就一次性拍出三个区域地王，最高溢价率高达43%！

同样是重点核心城市的南京、杭州、苏州、长沙、青岛，也都在12月拍出了各自的板块地王；按照最新的楼面价预计，未来苏州、长沙房价可能分别突破6万/㎡和4万/㎡。

当时明源君就写文章说过，高溢价的“地王”出现，将会在今年成为常态。因为土地的“两极化”情况将会变得更残酷。

一是城市之间的分化加大。例如不少城市商品房库存高企，而刚刚拍出历史“地王”的合肥，2023年市区商品住宅去化周期已经不足6个月，其中部分区域不足5个月。这种安全系数极高的城市，自然会吸引到开发商扎堆。

二是因为土地市场低迷，不少城市都拿出优质地块来吸引开发商。拿地有风险，但拿稀缺的高品质地块没风险。核心城市、核心地块，也会成为开发商哄抢的对象。

加上去年年底，土地限价解除，溢价率也自然会不断走高。贵的土地，会更贵。在这个争夺的过程中，开发商利润空间也会被大大压缩。

其次，是本土房企拿地成为主流。

2月27日，杭州一批次7宗地块，全部由本土房企包揽，唯一一个入局的外地房企华润置地，也是和滨江联合摘地。区域深耕已经成为当下，不容置疑的趋势。

去年滨江集团董事长戚金兴在年度恳谈会上就表示，“现在要主动卧倒，匍匐前进”，要更稳健。开发比例上保证60%在杭州，浙江省内30%，省外不超过10%，并且主要在上海。基本就是，待在大本营不出去。

目前行业对优质地块的争夺，对产品品质的内卷，都已经白热化，项目开发利润率已经非常薄，不少项目预期利润率只有1-2个点。本土房企在深耕城市有客户优势、成本优势、垫资优势、信息优势，全面收缩回撤自然是最佳选择。

小结

总的来说，2024年的地产开局多少有点意料之中。

百强拿地金额的大幅增长，一方面是房企投资意愿的确有所恢复。毕竟年初拿地能够在当年转化为回款，投资额度也相对充足。另一方面，也是各种客观条件限制之下的不得已为之。

当场中玩家越来越少，整个行业的洗牌也已经进入到了深水区，春天还没有到来，场内的房企还要继续挺住。

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