后疫情时代，中国ESG理念正迎来黄金发展期。

自2020年中国提出“双碳”目标后，以发展绿色经济为核心的ESG投资热潮在资本市场逐渐兴起。与此同时，国内房地产行业也随之迎来新的发展机遇。

据大公房产不完全统计，今年以来，包括华润、凯德、碧桂园、万科、中国金茂、旭辉控股、世茂集团、新城控股、远洋集团、招商蛇口、中南建设、领地控股、绿城中国、中海地产在内的十余家房企均披露了可持续发展报告或社会责任报告，着力提升ESG能力与表现。

在经历持续多年的快速发展后，房地产行业正经历巨大转变，提质、降本、增效已经成为下阶段房企要面临的重要课题。而在国家“双碳”目标和高质量发展趋势下，探索低碳运营、打造绿色建筑，也成为房企寻求可持续发展的必由之路。

中国城市科学研究会绿建研究中心副主任郭振伟表示，房地产建筑业是国民经济的支柱产业，不仅指其自身生产经营活动覆盖了上下游近百个行业，GDP带动效应明显，还指房地产建筑业是各种生产生活活动的硬件载体，是生产生活活动效率和质量的保证。因此房地产建筑业发展ESG不仅可以促进整个产业链的低碳绿色转型，全面推进碳减排工作，更重要的是可以为低碳生产生活活动提供更高水平的支撑。

郭振伟指出，根据各种机构的统计，房地产运行碳排放约占到我国当前社会总碳排放的20%左右，考虑到我们还处于发展过程中，运行碳排放还有增长的压力，而从当前着手发展ESG是改变运行碳排放最好的起点。

顺应国家战略新方向

绿建、低碳、公益成房企ESG发力重点

不同于传统从财务层面考核公司业绩表现，ESG更侧重从环境(Environmental)、社会(Social)和公司治理(Governance)三个维度来评价企业的长期可持续发展能力。

从目前各大上市房企已披露的ESG报告来看，不少房企的报告主题都顺应国家重大战略方针如脱贫攻坚、碳中和等，高频披露的内容也包括绿色建筑、节能减排、乡村振兴、社会公益、党建工作等。

在绿色发展方面，绝大多数房企都在ESG报告中披露了绿色建筑数量和覆盖面积等。比如碧桂园2021年ESG年度显示，年内新增绿色建筑认证数量61个，新增绿色建筑认证面积915万平方米；截至2021年末，满足国家绿色建筑评价标准建设的项目累计达997个，总建筑面积2.21亿平方米。

越秀地产2021年新增16个绿色建筑认证，认证面积超过234万平方米，在建项目中38个应用了装配式建筑技术，打造更环保工地；中南建设2021年满足绿色建筑标准面积累计7411万平方米，其中三星标准54万平方米，二星标准1947万平方米；世茂集团2021年绿色建筑累计总面积达7897.42万平方米，同比上升22.18%，其中三星绿色建筑6座，二星绿色建筑97座。

为深入推进“双碳”战略，还有房企积极进行减排措施。如世茂集团2021年在项目施工建设过程中制定节能措施、实行用水计量、选用绿色材料以及控制施工现场的噪音、扬尘、有害气体、固体废弃物的排放等要求，致使2021年施工过程的二氧化碳排放量减少约177.84万吨。

凯德于2021年也在新加坡七座物业顶部安装了太阳能电池板，这些太阳能电池板将产生总计11462 兆瓦时的可再生能源，可减少超过4676吨的碳排放量，相当于2400多个家庭每年的能源用量（一个四居室房屋家庭的平均年消耗量）。

友绿智库创始人黄俊鹏表示：“对于民营企业而言，企业不能只挣钱，还要考虑的二氧化碳、二氧化硫的排放所带来的社会影响，这是国家强制做的，企业必须坚持，这是一个游戏规则，也是企业社会责任。”

绿色低碳是房地产行业顺应时代发展的转型必要，但也有不少房企在全面推行乡村振兴战略的大背景下，主动承担着相应社会责任，积极发挥公益力量。

2021年，华润置地慈善公益捐赠支出4598.73万元，同比增加153.96%，并以零利润的形式完成15座华润希望小镇的规划建设；龙湖集团及创始人共捐赠4.16亿元，投入志愿服务时间长达9000小时，并陆续开展了“欣芽计划”“湖光计划”“展翅计划”“溪流计划”“万年青计划”等20余个公益项目，累计帮扶近4万人。

黄俊鹏称，在当前的ESG评价体系中，更多是对E(环境)方面的绩效考核，主要包括绿色建筑数量和覆盖面积、企业绿色运营、有没有购买绿电、有没有做碳中和规划、有没有减碳运营管理方面的措施。而员工健康福利、慈善捐赠等S(社会)维度上的事，在内地属于自愿披露。

纵观各上市房企的ESG报告，大部分房企都紧随国家步伐设定了“双碳”目标计划，如龙湖集团提出至2030年单位面积碳排放降低15%，集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑星际标准；远洋集团承诺到2050年实现碳中和；世茂集团则计划以2021年为基准年，在10年内碳强度减少5-17%、耗电强度减少5-12%、耗水强度减少5-10%。

安永《中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇》报告显示，在“双碳”目标下，国家鼓励资本发挥对绿色经济的积极作用，中国房地产行业随之迎来新机遇，即增加绿色建筑与绿色材料的使用来推动绿色经济建设。这能够提高企业自身ESG评级与表现与可持续发展能力，履行社会责任，并借助绿色融资来探索合理融资发展新模式。

中国房地产业协会会长冯俊也称，提高住宅健康性能与建筑能效水平，推动形成绿色生产和绿色生活方式，不断满足人民群众对美好环境与幸福生活的向往，将是未来我国住房和城乡建设领域的主基调。

房企融资新机遇

发绿债及ESG投资成主流趋势

当下，房地产行业仍未摆脱流动性危机带来的阴霾与风险，以ESG为导向的绿色金融，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇。

黄俊鹏告诉大公房产：“ESG让企业多了一个融资渠道，有利于做节能减排企业脱颖而出。从资本市场角度考虑，有可能短期之内不见得获得多么大的回报。但就长远来看，ESG肯定会提升企业的价值。”

2021年7月9日，旭辉控股集团发布首份《绿色金融报告》，重点披露该公司2020年发行的首笔绿色债券所募集资金的用途及环境影响，并于年中发行了第二笔规模为5亿美元的境外绿色债券，并取得安永的第三方独立鉴证。

2021年9月14日，世茂集团成功在境外首次发行绿色优先票据，获得境内外逾200家投资机构的支持，总订单规模逾50亿美元，超额认购逾5倍。

据大公房产不完全统计，2021年共有超20家房企在绿色金融方面迈出重要一步，包括订立绿色金融框架、发行绿色债券等，其中以绿色建筑发行绿色债券数额最大的，就有首创置业、领地集团、世茂、远洋、旭辉、龙湖等几家房企。

克而瑞指出，未来以绿色建筑为战略方向的房地产和建筑企业或能更多享受绿色信贷、绿色债券等绿色金融的各种支持。

不过房企该如何认证绿色建筑？郭振伟告诉大公房产，我国的绿色建筑评价标准或美国的LEED都有一套完整的评价体系，内容包含了建筑节能水平、建筑设备能效、室内外环境营造、绿色环保建材应用、便利服务以及智慧管理等，各部分内容均有具体的评价指标和对应的评价分值。

而对绿色建筑进行ESG评级也可参考这种等级评价结果，比如三星级比二星级得分高，更加环境友好，但在跨区域，尤其是跨气候区域比较时，情况会略微复杂一些。

郭振伟指出：“过去我们推动建筑业绿色发展采取的是财政资金奖补方式，暴露出一些问题，开始的时候是设计方案落实效果不佳，资金没有有效发挥实际作用，后来调整到仅补贴获得运行标识的项目，有很大改观。但随着绿色理念的普及，越来越多的项目主动按绿色建筑标准设计实施，在建筑面积规模倍增后，财政补贴就显得难以持续了。因此通过ESG评价让资本市场认识、认可房企的绿色建筑产品，可以替代原有的财政奖励，形成差异化、市场化的资金定价，更好激励和监督房企实施绿色发展。”

在“房住不炒”大背景下，房企多升级绿色建筑进行ESG评级，不仅可以拓宽企业融资渠道，有利于发行绿债，更降低了财政成本，完美响应“双碳”政策。

与此同时，资本市场对ESG的关注度也不断提高，越来越多主流投资机构愿意将上市房企的ESG表现纳入投前、投中、投后分析考量因素。

半个月前， 老牌公募基金公司大成基金已初步建立符合中国市场情况的ESG评级指标体系，并成立了ESG投资委员会。而在去年，包括建信基金、华夏基金、易方达基金等纷纷加入UNPRI，不断探索与基本面相结合的ESG投资。

盘古智库高级研究员江瀚称：“金融机构对这方面其实都是很看好的，所以房地产企业获得了比较高的ESG评级之后，能够拿到更低的绿色融资。”

根据Wind数据，基于Wind ESG2021年四季度评级结果，金融行业公司的ESG评级目前仍处于领先地位，AA级及以上公司占比达到9%，而房地产行业则处于B级及以下的公司占比最高，约占总体的22%。

中证指数今年3月发布的沪深300成份股ESG评价结果亦显示，A股上市房企中招商蛇口获得AAA级，万科、保利发展获得AA级，金地集团获A级，新城控股则为BBB级，绿地控股为BB级。

整体来看，大部分内地房企评级都处于相对中等的水平，未来还有较大的提升空间。

国内ESG信披制度不全

尚需建立完整统一规则

尽管投资机构越来越关注上市房企的ESG指标，各大房企也越来越重视ESG报告的披露工作，但在黄俊鹏看来，目前中国房企的ESG报告水平仍有待提升。

黄俊鹏告诉大公房产：“目前ESG测评权威度不够，而且可信度不高，不够严肃，谁都可以评，各家机构评出来的差异甚大。”此外他表示：“企业当前也缺乏这方面的专业人才， ESG领域通常归到品牌部门，没有融入企业战略及经营业务，有些企业对ESG的定位就是捐赠、种树、做公益，认知还停留在过去。”

事实上，作为舶来品，我国ESG发展目前仍处于起步阶段，既没有明确统一的披露标准，也没有完全纳入法律法规层面的强制性要求，不过也在逐步完善。

2022年1月，上交所、深交所同步修订了《股票上市规则》，新增了对上市公司履行社会责任、ESG信息披露的具体要求。

今年4月15日，中国证监会发布《上市公司投资者关系管理工作指引（2022）》，首次将ESG纳入投资者关系管理。

5月27日，国资委发布的《提高央企控股上市公司质量工作方案》明确提到，要推动更多央企控股上市公司披露ESG专项报告，力争到2023年相关专项报告披露“全覆盖”。

黄俊鹏认为，现在国资委既提“双碳”也提ESG，是非常强烈的信号，这意味着中国国营企业也在寻求在资本市场向国际规则接轨。“中国房企的融资途径目前是狭窄的，为了获得国际资本市场的认可就需要接受西方的游戏规则，即ESG。”

不过从现实来看，中国市场践行ESG还面临着诸多问题。郭振伟指出，ESG评级当前没有统一的标准：“不同的评级机构评价结果还不一样，对于我们这种比较看重统一规则的环境来讲，要转变思路完全接受还是有些困难的。当然这种多样化的局面不是我们国内特有的现象，国际上也如此。”

他表示，ESG自2000年左右启动到现在，发展越来越快，欧盟、英美已经形成比较完善的法律法规、条例指引以及披露规则，中国在这方面还处于跟随学习过程，符合本土国情的ESG规则尚在完善。

大公房产梳理各大上市房企ESG报告中发现，目前我国沪深港三地交易所的ESG信息披露仍存在制度上的差异，房企信息披露准则五花八门，有港交所的《ESG报告指引》，上交所的《CSR指引》，还有深交所的《GRI标准》等。

总的来看，港股上市公司的ESG报告编制更加规范，有详细的编制依据，而A股上市公司还没有一个完整的披露体系，仍处于自行摸索的过程中。

郭振伟解释称，香港房企和内地房企ESG披露制度不同最主要的原因还是发展阶段、投资环境不同，不过，近些年越来越多的房企在港发行绿色债券，按照香港的ESG披露规则展示自己在提升ESG表现方面的措施和成效，可以说我们学习和追赶的速度很快。

与此同时，一个好的现象是，近年来A股ESG披露率显著上升，上市公司的披露意愿愈发强烈。数据显示，2021年，A股上市公共披露1091份ESG年度报告，占沪深两地上市公司总数的24.05%；而同期港股共披露109份ESG年度报告，占比仅为4.26%。

值得注意的是，6月1日全国首份《企业ESG披露指南》团体标准正式施行。该报告由中国企业改革与发展研究会、首都经济贸易大学牵头起草，并联合包括国家能源投资集团、中国移动、蚂蚁集团等在内的数十家标准研制单位共同推出。

但是IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，这份标准属于行业建议标准，并不构成行业准则与强制性要求，因此只能作为一个行业性的引导与指引，并不能解决现有ESG方面的问题。

行业估值模型已发生变化

ESG发展前景可期

对于房企ESG的披露借鉴，郭振伟建议应做好横向和纵向的比较。

“横向比较是看同行中ESG披露质量高、评级高的企业在做什么，怎么做的；纵向比的话就略微复杂，可以根据联合国契约组织联合GRI发布的《可持续发展目标企业报告》，识别自身经营过程中涉及的可披露的定性、定量指标，结合项目所在地区、企业所在地区的可持续发展政策要求，制定开发和经营的量化发展目标。”

而针对具体如何践行ESG可量化，郭振伟以绿色建筑为例，表示：“国内已经全面推行绿色建筑，即绿色建筑基本级已经属于建设管理部门的强制性要求，如果在制定ESG发展策略时，将100%绿色建筑作为发展目标，显然不会有提升ESG评级的效果，而应该根据项目情况，尽可能的提高绿色建筑等级，比如50%或100%的项目达到三星级要求。”

事实上，在房地产行业转型发展的过程中，虽然ESG指标尚未被大范围纳入企业估值架构的重要考量，但已经开始有打破传统估值模型的趋势，成为优化投资策略的一种选择。

郭振伟直言：“近些年ESG投资规模逐年放大，年复合增速远超全球资产管理行业的整体增速，实际上已经成为影响企业估值一个重要因素，对于ESG评级表现好的企业和项目，资金在加速进入，而对于缺乏ESG披露、不符合ESG理念的项目，有些投资机构采取负面筛选规则，将这样的公司或行业从投资组合中剔除，在资金层面，企业的价值评估已经发生了很大的变化。”

在他看来，房地产开发和持有是一项时间跨度比较长的投资，ESG可以帮助企业规避政策风险，优化和改善公司治理，在环境即将发生重大变化的时候，提前识别风险并做出相应调整，重塑企业成长的逻辑。

江瀚也对大公房产表示，伴随着碳排放权交易体系的逐渐完善，市场将会进入一个更加开放、可持续发展的道路，这才是未来长期ESG对房地产企业的重要意义。拥有比较高ESG评级的房地产企业往往能够获得更好的融资，甚至于可以在碳排放政策中获得更多的一杯羹，这种优势对于当前的房地产企业来说是非常有利的。

公开信息显示，从发展前景看，2060年实现碳中和共需要约136万亿人民币投资，除政府出资外，需要引入大量社会资本，更多地依靠市场来发挥作用。全国碳交易市场规模预计将达3000亿元人民币，无疑是一片广阔的蓝海。