3月入学摸底在即，学区房成家长"生死时速"。
随着南宁各城区即将启动2025年幼升小、小升初新生入学摸底登记，学区房市场迎来年度关键窗口期。家长群体呈现两极焦虑：未落户家庭紧急看房，已购房的家庭紧盯政策变动。
很多买房人密切关注：南宁学区房真降价了吗？
通过近两周对青秀区、五象新区等12家中介门店的实地调研，结合贝壳、优居等二手房数据对比，我们发现：
·整体降幅明显：相较2022年峰值，全市学区房均价有不同程度的回调，且结构性分化加剧，并呈现以下几个特征：
新区学区房价格"腰斩"（如五象湖板块跌超40%）；
本部学区房抗跌性强（青秀老牌学区仅回调约8%-15%）；
小户型展现特殊韧性（流通性更强）。
01
五象湖板块：昔日"神盘"价格腰斩
新区学区房受冲击明显
先明确，这两年学区房价格下行，并非单独的学区房降价，而是整体市场大环境都在降的情况下，学区房也跟着降了。
相反，整体上来说学区房依然是市场上价格整体最为坚挺的类型。
但，每个地段的学区房价格降幅情况不太一样。
其中，在南宁学区房当中，价格下降最明显的，当属五象湖当年最为风光的“万绿宝华”一带。
拥有五象三中+五象实验一小的学区组合，加上五象湖的光环，曾经让这个区域的二手房最高价曾经飙升至2.3万元/平方米。
但这两年这个板块的房价一路走低，到目前这一带的二手房价格，如绿地国际花都、万科魅力之城的二手房价格在1万出头，华润二十四城则在1.2万-1.4万元/平方米。
▲以上跌幅为结合市场数据测算
相比高点时候的价格，下滑幅度超过40%。
究其原因，一方面，整个地产行业热度下行之下，学区房概念的确受到影响，而首当其冲的就是新区的学区房。另一方面，还在于五象的整体供应加大，二手房源不断增多，新盘也层出不穷，在市场整体下行的环境下价格踩踏也比较严重，价格受到冲击。
不过也正因为如此，反而凸显出这个区域的学区房性价比显得更高。
02
青秀本部学区房，“老破小”相对抗跌
与新区学区房价格波动明显相比，老城区本部的第一梯队学区房价格虽也有所下行，但仍较为坚挺。目前，南宁三大顶级学区组合仍稳坐价值金字塔顶端：
天桃实验学校+二中初中部
民主路小学+十四中建政校区
滨湖路小学+十四中埌东校区
这些学区所覆盖的地段基本上都是青秀老城区成熟地段，其中，天桃+二中组合主要是新民路、七星路一带，民主+十四中主要在建政民主路一带，周边房源基本上是单位房。
例如，七星路一带能同时就读天桃实验小学和二中初中部的房源，主要是七星路上的老旧单位房小区，包括农垦大院、林业厅单位房等等。虽然这些单位房的房龄有的长达30年+，大多还是步梯房，但是售价依旧在2万元/平方米左右，哪怕现在有一些房源也降到1.7万-1.8万/平方米，依然相当抢手。
总体来说，塔尖学区房市场呈现几个特征：
·30年房龄步梯房（如农垦大院）单价坚守1.8-2万/㎡
·稀缺新盘华润中山府（二中本部学区现房）成交价达2万+/㎡
·租赁市场活跃：50㎡左右的学位房租赁活跃
这些本部学区房抗跌背后的逻辑是什么？
实际上还是和学区自身实力以及周边房源的稀缺程度有关。
从学校本身来看，本部师资稳定性＞分校。
另外，对于不少业主来说，老城区的学区房相比新区有拆迁预期托底，有些人并不急着卖，而是等待拆迁。
更关键是，本部学区房所处地段房源相对稀缺，供需比更低，价格自然就坚挺。
03
学区小户型：流通性为王，价格韧性突出
对比同一小区不同户型价格走势发现，第一梯队的学区小户才是YYDS。
以曾在南宁红极一时的学区房金旺角为例，正因为有滨湖+十四中的超级组合，让这个楼盘的学区小户成为香饽饽，22㎡的小户甚至卖到过5万+。
尽管现在价格下滑，小户型的挂牌价也普遍在2.5万-4万元/平方米。相比之下，同小区的中等以及大户型价格就低很多，部分房源挂牌价甚至只在1.5万元/平方米。
其它主要靠“卖学区”的小区类似，尽管整体都面临市场的冲击，但小户型的价格仍比大户型高出不少。
这背后其实是投资逻辑转变：
一方面，这些小户型持有成本低。另外，学位使用后易转手或出租。
花儿姐也搜集了几个门槛较低的小户型楼盘，可以重点关注。
滨湖路小学+十四中：金旺角目前22平总价大概83万-90万，60平左右125万-140万；金源CBD，面积65平，小户型总价95万左右。
桂雅路小学+三中青秀校区：商务区的利海亚洲国际、东盟中央城、保利21世家、联盟新城，总价单间大概50万-65万之间。
云景路小学+新民中学：凤岭北的弥珍道、美泉1612小户总价45万-60万。
凤翔小学+四十七中：龙光君御华府翰林，35平小户型现房，总价约60万。
二手房蓝山上城、龙光君御华府、怡心园大概60-75万。
04
聪明的家长四大避坑指南
由于当下的学区政策依然和房子捆绑在一起，所以，学区是大多数买房人都必须要关注的买房要素。
那么，该如何选择学区房才能避坑？
第一、梯度选择策略：别只盯着青秀本部，可以关注其它板块高性价比学区房。
第一梯队：青秀本部学区
第二梯队：东盟商务区、凤岭北知名学校周边
潜力板块：五象新区的优质学区
第二、收好风险防控清单，把控时间很重要。
查实学区划片：登陆【南宁市教育局官网】查询近5年招生范围
确认学位占用：要求卖家出具《学位使用情况声明》并进行公证
把控过户时间节点：3月30日前完成房产证过户+户籍迁入
注意，目前南宁的入学政策按落户时间、产权比例、房户一致性等划分如下六档排序：
①房户一致+独立产权
②房户不一致+独立产权
③非独立产权、按份额大小排序
④有户无房（三代同堂，房产在祖辈名下）
⑤有户无房（住单位房、政府保障性住房）
⑥有房无户（租房）
按这六个顺序先后录取，并且有户无房且服从安排，也可以算作地段生。
还要注意的是，小升初以什么身份（地段生和择校生有区别）入学，初升高就以什么身份参加中考！
第三、注意，不能只看学区，切记守住居住价值底线！
警惕"三无产品"：无电梯/无物业/无停车位的极端老破小
关注建筑质量：2000年前砖混结构房屋慎选（贷款受限+安全隐患）
南宁学区房市场正经历价值重估，建议购房者把握两大原则：
用投资思维买学区房：重点考量流通性、抗跌性、租金回报率。
注意关注小区周边是否有新建学校：很可能改变学区划分。如凤岭北、东盟商务区、五象新区等多个区域都有在建的学校，部分楼盘未来的学区划分有可能发生变化。
市场下行期往往蕴藏机遇，但切记：没优质学区的房子是铜牌，只有学区的房子是纸牌，优质学区与品质兼备的房子才是王牌。
