二季度土拍热度有望整体升温，但延续性仍有赖于楼市回暖表现。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
3月，土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日，全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米，处于同期历史低位。热度方面，各城市表现明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。
核心要点· 供求：3月土地供应5602万平方米，同比下降17%，成交建面3080万平方米，同比下降12%，均在历史低位运行。
· 热度：月内优质地块入市占比明显提升，但城市表现分化，如苏州金鸡湖地块刷新江苏土拍单价纪录，而南京三宗传统热点板块宅地则全部底价成交；土地流拍率13.6%，环比上升5.6个百分点。
· 分布：同比来看，一线量跌价涨，二三线量价齐跌。月内一线虽有京、沪优质宅地成交，但由于规模相对较小，一线总成交金额仅160亿元，占300城总成交金额的比重降至20%。
后市展望二季度土拍热度有望整体升温但延续性仍有赖于楼市回暖表现
3月，土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日，全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米，处于同期历史相对低位。热度方面，除了供地较为优质的上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，其余城市市场表现均较为平淡。
展望未来，近期热点城市新政不断，广州120平方米以上、香港取消限购、杭州也全面取消二手房限购，众多核心城市迎来了地方调控放松的春风，这在一定程度上势必提振拿地信心，土地市场热度大概率在二季度有所提升；但热度的延续性和个体差异方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现。
01供求供地规模同比如期回落成交建面延续低位
土地供应方面，截止2024年3月24日，本月土地供应量为5602万平方米，环比2月增长20%，如期迎来周期性回升，同比下降17%。2023年初受预供地制度影响，导致部分地块供应时间被挤压到了上年3月份，因此2024年3月供地规模的下降仍在预期之内。对比一季度供应规模来看，2024年新增供应1.8亿平方米，较2023年同期小幅增长2%，连续两年不足2亿平方米，仍在历史低位。
进一步向上溯源土地供应指标，2024年3月份发布供地计划的城市为100个，为上年同期四成，但从更能反映实际供地节奏的预供地来看，2024年3月份有300个县市发布了预供地公告，较2023年同期增加了43个县市。由此来看，2024年初各地在土地供应端的全年计划方面保持审慎，但在土地推介方面仍较为积极，早早地拿出了大量“拟供应”地块供市场选择，这也与近期热点城市城市大量优质地块入市的事实相符。
一线城市方面，本月京沪穗深均有地块供应，不过关注度较高当属上海中心社区宅地，继2月份同板块宅地摇号成交之后，3月份再次供出了一幅体量与起拍价均相差无几的宅地，起始楼板价7万元/平方米，房地联动价12万元/平方米。二线城市方面，月内重庆、石家庄、杭州、宁波、福州新增供地面积超过100万平方米，其他城市新增供应均在60万平方米以下。进入四月份，受新房交易规模承压因素影响，在“人房地钱”要素联动调控机制之下，预计住宅用地供应量同比仍有进一步扩大的可能，但在各地积极的预供地公告推动下，优质地块占比还将持续高位。
土地成交方面，截至3月24日，全国300城经营性土地成交3080万平方米，同比下降12%，延续历史低位，土地成交总价795亿元，同比下降11%。一二线城市中，至截稿时仅西安、南京成交建面突破50万平方米，上海、西安成交金额突破50亿元。月内虽然上海、杭州等地成交了多宗高价地，但西安、南京、嘉兴等地土拍仍多以底价成交为主，月内平均楼板价2583元/平方米，同环比均基本持平。
一季度土地成交建筑面积1.44亿平方米，同比来看，2023年初发布预供地新规，大部分城市的供地时段均有所延迟，受低基数影响，2024年土地成交建面同比上涨7%。进入二季度，鉴于当前土地供应规模收窄，预计成交规模仍将继续维系低位，不过随着优质地块占比的增加，4月份平均楼板价或能小幅回升。
一二线溢价率显著分化流拍率再度攀高
市场热度方面，至截稿时3月平均溢价率3.9%，若计入月末厦门等地优质地块，全月均值应当仍在4%以上。不过城市间分化愈加明显，月内苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%，以上海土拍为例，拍出的5宗地有4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%，其中古美地块更是超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款；月末出让的苏州金鸡湖宅地更是刷新了江苏省历史地价纪录，楼板价高达6.5万元/平方米。不过南京、西安、石家庄月内土拍热度较低，大多数地块仍是底价成交，拉低了溢价率水平，以南京为例，月内出让的河西、城东、江北新区三宗传统意义上的优质板块宅地均底价成交。由此来看，对于需求端承压的城市而言，单单提升供地质量仍不足以提升土地市场热度，土拍的转暖还需要城市管理者在供需调节、置业门槛、信贷成本、税费政策等各方面形成合力。
上海包揽两榜榜首两榜占比达四成
3月，重点城市集中供地量明显减少，重点城市仅北京、上海、苏州、南京等城市少量成交零星土拍，其中上海表现尤为突出，5宗涉宅地均成功出让，其中4宗封顶摇号成交，本月上海揽得两榜榜首，两榜均占4个席位。值得注意的是，除上海外，其余重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自上海浦东北蔡，为纯宅地，由中铁建+国贸以49.75亿元竞得，溢价率10%；排在第二位的同样来自上海，为闵行古美地块，参拍房企就多达12组，包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华，根据竞拍规则，报名房企数超过10家名额的地块，需先对房企进行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能够参与竞拍。最终，大华和安徽高速被末位淘汰，其余10家房企入围竞标摇号，华发和中铁置业成为“幸运儿”，以34.71亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价55066元/平方米。不仅如此，除榜首、榜二外，总价榜第三、七位也来自上海。
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