这两年的实体生意不好做，似乎已经成为共识，甚至提起实体店，大家都开始敬而远之。

而实体生意难做，很大一部分压力就来源于昂贵的租金。

那么郑州的商铺租金到底有多高呢？

在接近40度的高温之下，我果断地踏上了这次的调研之旅。

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第一站：老金水板块的金成时代广场。

有地铁5号线姚砦站加持，未来还可换乘6号线，中州大道一路之隔就是东区CBD，地段优质。

办公写字楼以及大型居民社区环绕，这里已经是相当成熟的商圈了，人口基数大，根本不缺人流量。

那么这里的商铺租金到底有多贵呢？

根据走访，金成时代广场商铺的租金范围是在80-300元/㎡/月。

位置不同，租金差异拉的比较大。

稍微便宜的商铺月租金大概在100元/㎡/月左右，主要是以下两种：

一种是位置比较偏，不在人流活动动线上，只能依托周边大量的租户和办公人群，专门做外卖店。

还有一种就是二层、三层的商铺，四五百平起租，可以做舞蹈工作室、健身房。

比如说下面这个三楼的，合到80元/㎡/月。

位置稍微好一点的，租金大概在150-250元/㎡左右。

比如说下面这几个商铺，大概六七十平左右，瓦罐的租金11000+元/月，琪瑞斯9500+元/月，另外一间空铺是一个月12500元/月，已经租出去了。

以上这些商铺的租金还算便宜的，在金成时代广场，租金超过250元/㎡/月的商铺也有很多。

250+元/㎡/月，这是什么水平呢？

相比郑州约94元/㎡/月的商铺租金水平，要高出2-3倍以上。

若是对比其他类型物业的租金，更是高出不止一个档次。

比如说下面这家串串香店，就在单元门口，旁边是超市和诊所，20多平，房东报价是8000元/月。

年轻租户居多，再加上又临近办公楼，金成时代广场的外卖店铺占比也相当高，早上十点多已经有不少外卖小哥在这等。

金成时代广场虽然人流量大，但这边的消费力普遍偏低。

商铺以餐饮为主，从品牌连锁店到美食小吃，一应俱全，光是美食广场就有三四个，所以竞争相当激烈。

要想在这里开店的话，客单价一定要低，而且毛利率要高，不然这么高的租金很难承受得住。

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第二站，正弘蓝堡湾附近。

由于周边有大量住宅社区，以及正弘城、万达坊两大商场的buff加持，正弘城蓝堡湾附近的人流量很高，商铺租金也都不便宜。

根据走访，正弘蓝堡湾社区楼下的商铺，租金范围大概在100-200元/㎡/月。

科源路上的商铺都偏大，绝大部分都是100平以上，四五百平的商铺也很常见。

比如说下面这个招租的商铺，原来是个养生馆，面积25+486平，一个月得50000+元/月，换算下来，合105元/㎡/月。

还有下面这个，纯一楼，260平，一个月32000元。

数码公寓楼下，120平左右，房东报价一个月23000元。

文博东路上的商铺，100平左右，房东报价20000元/月，便宜点19000元/月也能租。

再来看正弘蓝堡湾的贵人街。

比较出乎意料的是，一圈转下来，我们以为人流量非常大的贵人街，也有很多店铺在招租，空铺率很高，尤其是贵人街的西半条街。

这条街上的业态以生活服务类为主，比如说美容护肤、SPA管、健身房等等，与周边万达公馆、正弘蓝堡湾居住人群的高消费水平相匹配。

因为离正弘城较远，这里的租金相对来说要略微便宜一些，问了几个正在招租的商铺，租金都在100元/㎡/月左右。

原来的菜鸟驿站，现在对外招租，面积90平左右，租金8000+元/月。

还有下边这两个商铺，左边的面积只有20多平，一个月3000元，右边的餐馆是纯一层，有216平，门头也不大，租金是一个月20000元。

相比之下，正弘蓝堡湾贵人街的东半条街空租率要好于西半条街，而且越靠近正弘城，人流量越大，租金也更高一些。

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第三站，北大学城区域。

这里是整个惠济区最大的商圈，也是周边唯一的商圈，临近四所高校，周边有大量的学生群体，人流量也不小。

不同于蓝堡湾附近都是百十平往上的大面积商铺，英才街上有很多都是10平左右的临街小店。

别看面积小不起眼，但租金却是相当贵！

比如说下面这家，6个多平方，房东报价一个月3300元，而且这个店铺还是在楼梯下边。

比如说下面这个文具店，因为经营不佳，老板想出租一部分，大约10个平方，租金一年五万。

下面这家，大概12平方，一个月租金3500元。

面积稍微大点的商铺，租金大概范围也在150-200元/㎡/月。

下面这个，5+100平，一共105平，房东直租，一个月18000元。

这个前身是小火锅的商铺，105平，一个月21000元。

一圈转下来，会发现英才街上的商铺租金普遍偏贵，这就导致很多人坚持不下去就闭店了，转让的商铺数量很多，给招租的房东打电话问租金的时候，房东首先也会考虑你能不能干长久。

最后再说一下桂圆南街上的夜市摊位费。

这条夜市街不算长，南北距离不过300米，这里的摊位费大概是在1000-2000元/月。

根据位置不同，摊位费自然也就不同，越靠近英才街，人流量越大，摊位费就越贵。

而距离英才街较远的街位，摊位费低，但是更新的很频繁，每次去都有很多之前没见过的小摊。

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最后，总结一下这次调研下来的几个小收获。

同一区域的商铺往往竞争激烈，且分化严重。

核心区和非核心区的商铺，根本不能相提并论，哪怕是同一个小区不同的位置，租金水平以及经营状况可能天差地别。

最为典型的就是金成时代广场，遍地都是商铺，竞争相当激烈，租金差距拉的非常大。

郑州核心区域的商铺租金依然很贵！但整体是呈下降趋势的，哪怕是这次调研的位于核心商圈的商铺，也不例外。

蓝堡湾贵人街，原来月租金在130元/㎡左右，现在已经降到了100元/㎡左右，甚至部分商铺80元/㎡/月也能租到。

英才街上，10平的临街小商铺，原来行情好的时候租金一个月6000元/㎡，现在一个月3500元/㎡就能租，直接折半。

核心位置的商铺尚且面临租金下降，租客频繁更换的困境，位置稍微差点的就更不用说了。

对于房东来说，降价出租，也是在降低租户算不过来账，以致关门跑路的概率。

降租好歹有钱收，总归好于一直空在那！

而且整个调研过程中，肉眼可见的空铺率很高，说明这两年的实体生意是真的不好做了！