11月6日，青岛首套房、二套房贷利率开始上调，由LPR-70个基点，调整为LPR-60个基点。也就是从2.9%上调至3.0%。

调整后，青岛的相关购房政策是：

商业贷款：首套房/二套房贷款利率3.0%，即LPR-60个基点，首付15%；三套房贷款利率3.5%，即LPR-10个基点，首付30%。

公积金贷款：首套房利率2.85%，首付15%；二套房利率3.325%，首付15%。

现在青岛楼市正是“同志仍需努力”的时候，本应该继续下调贷款利率来支持楼市回暖，可为什么上调利率呢？

在我看来，有两点原因：

一是拉大与公积金贷款利率的差额。现在公积金首套房贷款利率是2.85%，青岛原来的商业贷款是2.9%，只有0.05%的差额，显示不出公积金贷款的优惠程度。

2015年至2019年，当年发放的公积金贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率均低1.65至2个百分点；2020年至2023年，公积金贷款利率比同期LPR分别低1.1—1.55个百分点、1.05—1.4个百分点、0.9—1.35个百分点、0.85—1.2个百分点。

而青岛公商之间的利率差只有0.05%，显然太小。此时，要么下调公积金贷款利率，要么上调商业贷款利率。这两种措施，在后面都会实施，公积金利率应该快下降了，而率先实施的是上调商业贷款利率。

二是为LPR继续下降创造空间。

青岛原来的商业贷款是2.9%，即LPR-70个基点；即使上调后，也才是LPR-60个基点，3.0%。而上个月的存量房贷调整，则只降为LPR-30个基点。为什么不把存量房贷直接降到青岛新发放贷款利率，即LPR-70个基点或LPR-60个基点？

其实，这30-40基点，是为LPR继续下降创造空间。商业贷款净利率不可能低于公积金，LPR又要继续下降，那就只能缩小“负加点”。

我判断，未来一段时间，商业贷款利率的LPR加点很有可能从LPR-60个基点，继续收窄，逐渐收窄到LPR-30个基点，和存量房贷持平。

而LPR，则会继续下降，保证在LPR下降、“负加点”收窄的时候，商业贷款净利率不变或下降，拉开与公积金利率的差额。

最后做一个总结：未来一段时间，青岛的公积金贷款利率很有可能会下降；商业贷款方面，LPR会继续下降，但“负加点”会收窄，逐渐调整至LPR-30个基点，保持略高于公积金利率的水平。

这么说来，其实现在就出现了一个“窗口期”，如果你现在商业贷款享受的是LPR-70个基点或LPR-60个基点，那么未来会一直享受这个“负加点”，后来者是享受不到的。

这里不是劝大家买房，你省的这一点利息，与房价变化相比是九牛一毛。我只是说我的一个大胆预测，只是贷款利率方面的，和房价走势无关。