“他山之石，可以攻玉”，从日韩楼市的过往，大体可以推断出青岛楼市的未来。

01 他山之石

山东的常住人口是1亿人，日本是1.2亿人，韩国是5130万人。山东人口和日本相当，是韩国的2倍。

日本、韩国，越来越表现为“单中心”国家。

日本的东京都市圈，聚集了约3800万人口，接近全国人口的三分之一；韩国则大约有50%的人口集中分布在首尔都市圈内。

需要特别注意的是，上面提到的都是“都市圈”。也就是说，这两个国家的人口都在向首都都市圈聚集，或者说向中心城市聚集。

人口迁徙，对房价影响很大。下图是东京以及整个日本的房价走势：

我们都知道日本房价有“消失的30年”，但这个“30年”是针对整个日本，而不是针对东京。

1990年大跌后，东京房价在2002年左右触底反弹，并蜿蜒式地上涨至今。现在的东京房价，已经接近1990年的最高点。

而整个日本的房价，直到2010年才触底，之后缓慢上涨。我相信，剔除东京的房价影响，日本其他地方的房价是一直没有反弹的。

根据日本总务省的最新调查显示，全国上下目前有高达900万间空屋，占总住宅数的13.8%，创下历史新高。而这些空屋，绝大部分都在东京以外的其他城市，其房价更是跌到“白菜价”，甚至于你只出维修翻新费就可以白送给你。

日本不同区域的房价表现，就是山东未来房价的鲜明对照。

02 山东中心城市化不可避免

虽然山东以均衡发展著称，但其中心城市化已经在快速地进行。

我们知道，山东规划了济南都市圈、青岛都市圈共两个国家级都市圈，走得是“双中心城市”路线。

对比日韩，山东其实很难支撑两个大都市圈发展，但这并不影响人口向中心城市的迁徙：

所以我说，山东的中心城市化不可避免。虽然因为两个中心城市的影响，济南、青岛的中心城市级别不如东京、首尔相对于本国那么大，但大体走势是相同的。

因此，我们有理由相信，山东未来的房价，只有济南、青岛还有希望触底反弹。

既然知道了这个趋势，我们再来看青岛都市圈：

青岛都市圈的核心肯定是青岛市，而青岛市的核心则是环胶州湾，即青岛市区+城阳、西海岸新区、即墨、胶州，这些地方正好处于青岛都市圈的“内圈”。

这个“内圈”里，密集分布着诸多国家、省市重大战略，仅国家批复的规划战略就有下图这些：

参考日韩，以及山东省人口迁徙的方向和速度，保守来说，青岛都市圈能不能“填满”不好下定义，但其“内圈”大概率是可以发展起来的。

基于此，我们再来分析青岛以及山东的房价。

03 山东人就应该在青岛有套房

2018年至今，青岛房价下跌很多，在全国的回撤比例都是前几名的：

其实这一段时间，全国的房价都在下降，只不过下降的幅度有所不同。

而且还有一个有意思的现象，大城市对信息接收反应的速度快，房价下跌又快又狠；小城市尤其是县城，则反应明显迟钝很多，以至于现在很多县城房价还在七八千。

但未来的趋势是不会改变的，大城市快速降价到底，并且还有触底反弹的机会；小城市则会继续阴跌，对于回弹恐无能为力。

因此，我个人是建议山东人就应该在青岛有套房，趁青岛房价大跌、而你所在城市或县城房价还在相对高位的时候。

至于青岛现在的房价是不是底，我也不知道。但相对于省内其他城市，确实已经有了性价比。

像在上合新区，出现了3000+的房价：

青岛西站附近则到了4000+：

我大体看了下，在青岛5000左右有下图中的一些区域可以考虑：

而5000的房价，基本低于山东的大部分县城了，像鲁西南的郓城，六七千的房价很常见：

1万以内、1万出头的房价，在青岛可以买到大部分的郊区，以及市区的老房子。

而1万左右，则是山东济青之外城市的房价。

2万左右，基本可以在青岛市南、崂山少部分区域之外横着走了，次新房、老房子都在内。

当然，如果你是富豪，青岛海边还有很多过亿的别墅等着你，主打一个“无差别适应”。

我相信，很多山东人都不知道青岛房价已经跌到这么有性价比了；更多的县城买房者，不知道其价格已经比青岛郊区高。

也许你会说，我这一辈就留在老家了，没有那么多的理想；但未来人口向大城市迁徙的趋势不会因你这一辈而改变，即使你这一辈留在老家发展，下一辈也会被虹吸到大中城市；即使现在自己高价买了老家县城的房子，下一辈也会便宜卖了县城房子而去大城市买房。

那自己为什么不趁青岛房价低的时候一步到位？这，其实就是我建议山东人就应该在青岛有套房的原因。

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