最近对楼市的规律做了研究，有3个细思极恐、恐后恍然的观点和大家一起分享。

01 大户型会一直是主流吗？

大约2015年之前，那时候还是中小户型的天下，甚至于有时候同一个楼盘户型越小单价越高。

现在则完全不同，同一小区套四、套三大户型的单价一般比中小户型高上一两千。面积越大越受欢迎，小户型属于被嫌弃的存在。

但这种局面会一直持续下去吗？

我们想一想，现在买改善大户型的基本都是生了两个孩子的80后家庭。这一轮80后家庭过后，大户型还能持续是主流吗？

90后尤其是00后，很多人奉行单身主义，即使结婚也有很多不要孩子。对于这些人来说，平时懒得可以，不愿意打扫卫生，也不愿意背负房贷，你让他们以后背负巨额贷款去买大户型，那是很难的。

小的已经这样了，老年人对大户型更是没有啥需求。现在退休或者临近退休的那一批人，多是居住在没有电梯的老房子里，他们急剧需求的是把没有电梯的房子卖掉，换一套有电梯、不用贷款的小户型房子。

老的小的，以后很有可能都会更加偏向于那种小户型。80后这一辈子在哪一方面都好像是被割韭菜的存在，就怕在大户型这件事上，80后再被割一把。

02 租金和房价底线

以前房地产高速发展的时候，大家投资房产，看中的是房价上涨的收益。现在是个傻子都知道买房不赚钱了。

可老百姓手里的资金总归要有一个突破口，也不是所有人都玩股票，那么有一部分还是会流入房地产。

可以后的流入房地产，看中的不是房价上涨，而是租金收益。

我们以青岛市区为例，现在一套六七十平的套二老房子可以轻松租到2000/月，而售价却已经跌到一万左右一平，我们按照60平65万为例，那么这套房子的年租金收益就达到了3.7%，是要显著高于存款以及部分理财收益的。

这时候，就会有一些人买房赚取租金，把租金当做一个退休后的长期养老金来用。

说到这里，其实还会有一个发现。像青岛市区的老破小，降价到1万左右就很难继续往下降了，郊区降到5000左右也很难往下降。

这其中就有一个租金收益率的问题。房东感觉收租比卖房更合适的时候，就会转卖为租；买家感觉买房赚取租金比较合适的时候，也会选择入手。

这时候，房价的底线很有可能是由房租收益率来决定的。你可以算下自己小区的房价和房租，如果房租年收益率3%左右，那应该很难再继续降价；如果明显过低，那有可能会继续降价。

03 位置中心论会回归吗？

李嘉诚大干房地产的那个时代，他曾经说过一个位置中心论：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

在我国楼市的第一个阶段，上述位置中心论是站得住脚的。可后来，一切都变了。

有人追求环境，大山里的房价炒的比市区都高；有人追求学区，弄一个名校，再偏的地方也能卖得上价；画一个圈，弄一个大规划，房价就能炒上天。

而市区的很多房子，甚至都因为环境、学区、规划等某一个点的欠缺，被郊区干趴下。

可时代已经变了。在经济高速发展的时候，即使位置不行，规划、开发、建设一样会覆盖到位。但现在，我们正在走进一个缓慢增长的时代，或者叫“存量时代”。

这个时代，大家可能会发现，看得见的完善的配套更为重要。以前高速发展的时候，资源快速向市区周边分散；而现在，资源会重新向市区回归，大家变得谨慎了，眼光变“窄”了，不再相信那些有的没的了。

这个时候，位置中心论很有可能会重新发挥作用。