来自魔都房房房
过去几年，上海新房和二手房市场面临着完全不同的境遇：
二手房前面我们说过很多，从前几年大涨后，最近两年持续阴跌，今年可能还会小跌大半年甚至一年。
新房就要相对复杂很多。
2021-2022年的两年时间里，新房价格严防死守，限价极为严格，只要是集中土拍拿地，都有联动价限制，至少约90%以上的房子都没有办法自主定价；
2023年，在二手房开始下行后，放开限价的风吹到了新房，少部分区域新房限价开始松动；
2024年，限价基本全部放开，其中：
刚需和部分刚改，去化比较好的区域谨慎放开，远郊或者去化比较难的区域基本维持以往价格；
改善、特别是豪宅则疯狂涨价，静安、黄浦、徐汇成了涨价最明显的区域。
黄浦区作为老牌的豪宅区，历史悠久，房子早就很贵了，所以涨价其实在大家的预期中；
静安区中老静安供应少，所以目前来看涨价不太明显，新静安西藏北路大多新盘分布在中兴路附近，城市界面抑制了房价，真正入市价格会很高的大宁地块暂时还没来；
徐汇区这几年风很大的徐汇滨江带虽然已经到了内环外，但作为全市少有的教育资源+稀缺景观价值+产业能级同时在线的板块，徐汇滨江的价格其实已经快要和黄浦滨江带持平了。
在上海生活过很多年的朋友一定都知道新房这个价格的含金量。
换句话说，徐汇滨江或许已经成为了上海新房泡沫最大的地方。
01
徐汇滨江为什么会涨到这个程度
大家应该还记得，在前几年，徐汇滨江其实被大家称为“新贵”板块。
前几年的百汇园、尚海湾豪庭以10万出头的价格入市，但销售情况明显不如这两年，当时大家都在犹豫、考虑，这个项目到底有没有性价比，彼时徐汇滨江的现状其实和现在差不了太多。
2020年尚海湾豪庭部分一房一价表：
但这两年，徐汇滨江的价格多少有点脱轨了。
首先，不管是新房还是高质量的二手房，这里供应量都有点太少了。
这几年，徐汇滨江在整个楼市的知名度都在迅速上升，但其实都是一个热盘反复炒作，盘点下来，近5年入市的新盘：
御江廷、汇元玺、香港置地启元、尚海湾豪庭、百汇园、云锦东方、中海领邸、融创徐汇滨江壹号、保利滨江天珺、宝能公馆也就这么多了（不包含重复加推），平均每年也就两个。
单价也是从原来2020年左右虚高的10万到如今虚高的接近18万。
而以上这些，也正好就是近五年板块内能新增的所有高品质次新房。
如果只是单纯供应少倒还好，问题是徐汇滨江可是这几年整个上海追求高倒挂的买房目的地。
这也就是我们第二个要说的点，徐汇滨江的购买力实在太强了。
根据笔者统计，2020年至今，徐汇滨江入市的10个新房项目，共计供应了3783套新房认购，而参与认购这些新房项目的客户量达到11374组。
不剔除重复参与认购的这部分，认购人数刚好是房源数量的3倍。
手动统计，仅供参考
当然，这其实还不是全市所有意向购买徐汇滨江的人数。
还有一部分用户因为二手房置换断层暂时没能脱身、因为涨价太快导致预算暂时不足等各种原因没有参与认购，这个总量虽然没办法统计，但笔者个人猜测不会少。
当然，这一切的背后，最终都指向同一个原因：高倒挂。
在徐汇滨江新房还只有13万左右的时候，这里的二手房挂牌价早就冲上了20万+。
这个倒挂不止是让自住爽快买单，更是吸引了很多投资甚至是共同投资用户。
虽然现在新房猛猛涨、二手房持续降价，但这里的倒挂，其实还在。
云锦东方的高层挂牌均价依然能超出23万/㎡：
尚海湾豪庭三期的挂牌价格目前也还能保持在18万+㎡；
接下来的新房，其实不止代表徐汇价格的最高点，其实也是整个上海豪宅的涨价动线，只要徐汇滨江一直涨，上海豪宅形势就一片大好，
而且，就当下来看，徐汇滨江只要价格不超过18万，基本都不用愁卖不出去。
02
徐汇接下来的新房价格到什么程度了？
前面笔者也说过，徐汇前几年的供应量其实很少，但是整体来说已经非常成熟，所以其实接下来能入市的新房其实也不多。
中能建徐汇滨江项目
可能会按照14.3万/㎡的联动价卖！
去年年底，中海领邸最后一批房源开盘之后，很多朋友都在讨论徐汇接下来可能都是17、18万单价的新房了，即便是有点预算的改善也真要买不起了。
但最近网传中能建徐汇滨江可能会按照联动价来卖，对关注徐汇的朋友来说确实是个大利好。
从位置上来看，中能建这个项目所处位置非常好，靠近7/12号线龙华中路地铁站，南侧就是西岸金融城，距江面直线距离只有600米左右，地块北边就是内环······
而且，根据已经曝光的信息，项目预计推出的产品主力是100㎡和143㎡，按照联动价14.3万/㎡、再结合徐汇滨江小户型定价比大户型低的惯例，未来中能建徐汇滨江的总价大概率会是1200万左右起，非常友好。
但这个项目价格对比其他项目较低也不是没有原因，3T6h的设计，高比例狭长的户型，未来居住上，不管是采光还是舒适度方面，体验感都要略差一些。
绿城徐汇滨江项目
绿城徐汇滨江项目是整个徐汇滨江接下来最快能入市可能也是价格最高的一个。
这个项目从一开始拍地就火得不行，绿城集团以48亿的价格摇号拿下徐汇滨江地块，成交楼板价高达131045元/㎡，成为了当时全国的“单价地王”。
从地理位置上来看，绿城其实和中能建徐汇滨江很相似，都在徐汇滨江最好的豪宅圈子里，但是前排都有遮挡（一个是金融城商办综合体，一个是香港置地启元），大部分房源都看不到江或者只能夹缝看江。
但绿城在目前已经曝光的户型和产品设计上比中能建强势很多。
首先，项目仅有的3栋楼都是约270㎡、380㎡的清一色大户型，每栋楼高80米，21层，算下来每层有3.6米高，空间感非常够！
而且虽然是只有120户的小体量小区，但下沉会所、室外泳池，中央水景一样不落，按照绿城在豪宅方面的造诣，有的期待了。
不少业内人士预测，绿城这个项目单价要冲击18万+/㎡，甚至能看到20万/㎡！
点击下方小程序预约报名：宸嘉徐汇滨江项目
宸嘉项目其实就位置来说是在龙华，距离徐汇滨江还有一点距离，相对上面两盘位置略差一些，但未来入市，这个项目热度也不会差。
宸嘉去年土拍拿的这块地，是一个容积率只有1.59的含别墅用地，未来打造的是小高层+叠加别墅的配置，这在徐汇来说非常稀缺。
过去这么多年，徐汇其实就没有新增别墅，哪怕是叠墅都没有，只有一个云锦东方，套数少，总价高，基本买不到。
而宸嘉项目，小高层做些中大面积，再加上价格比较高的别墅，基本能拿下市区2000-5000/6000万之间预算的客户。
再加上，宸嘉这家开发商在上海已经做出了名气：
去年入市的普陀的宸嘉100·嘉佰道422组房源认购组数超过1000组，是去年几个少有的“千人摇”中的一个，说明上海人民对这家新来的开发商还是相当认可的。
至于价格，本来宸嘉当时拿地就是以封顶40%高溢价率拿下，所以这个项目的楼板价其实已经到了12.6万/㎡，再加上7000元/㎡的精装标准，拿地成本已经到了13.3万/㎡！
所以，未来这个项目的保本价格预计会达到17万+/㎡，最终均售价可能会达到18万/㎡！
还有一个已经在售的新房海上清和玺，虽然也勉强能说的上是徐汇滨江带新房，但和我们今天所说的正宗的徐汇滨江还是有不小差距，也不是一个定价逻辑，这里就不多描述。
03
徐汇滨江接下来有平替吗？
有。
杨浦滨江。
在徐汇滨江大幅上涨，再加上供应缩减之后，很多关注新房的朋友对徐汇滨江这个板块已经战略放弃，或者说的残酷一点，已经被徐汇滨江所抛弃。
盘点徐汇滨江这几年的发展，能有如今的现状，发展脉络相当清晰：
规划定位明确，资金到位，落地迅速，教育资源到位，有产业基础而且后续还有不小的增量、而且有黄浦江江景资源，居住环境也不错······
而杨浦滨江虽然起步比较晚，但论规划和资源其实不比徐汇滨江差：
在2035规划发布之后，杨浦滨江的地位就已经很明确，在随后的2023年，规划再次细致和加强：
随着《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-Ⅱ等风貌保护街坊保护规划）》获得市政府批复，滨江南段局部街坊控规调整工作完成，给出了杨浦滨江南段（又称“东外滩”）新一轮的发展、规划、建设方向。
不管是上海全市还是杨浦本区，对这块区域都是寄予厚望的，杨浦滨江包括规划很核心的杨浦滨江南段，是黄浦江市中心段中最后一片成片开发区域，也是滨江+中央活动区最后一片释放大量可开发空间区域。
老破小在逐个动迁，城市界面在不断更新，大厂在建很快投入使用，缦云、瑞安、中海、保利等豪宅专家相继入场，这和前几年的徐汇滨江思路就非常相似。
不过，有一说一，杨浦滨江虽然上限很高，但确实发展会比徐汇滨江慢很多，对杨浦来说，动拆迁之路一定要比新建之路难走很多。
杨浦滨江接下来入市比较快、位置好、产品又比较的惊艳的有保利·外滩序的风貌别墅，样板间呈现效果非常不错，还有昨天刚刚定名的中海·云邸玖章，大家可以特别关注一下
