宅基地使用权证和房产证登记的所有权人有时并非实际所有权人，在实践中通常会有借名的情形出现。在借名情况出现时，房屋的权属不应仅依据登记情况予以确认。北京中恒信律师事务所郭稳波律师结合法律要旨，梳理探析了借名宅基地使用权及地上房屋权属的认定，供大家参考。

一、关于借名宅基地的使用权

农村集体经济组织成员可以依法向本集体经济组织申请宅基地使用权，但不能违反“一户一宅”的原则。

根据物权法第六条、第九条，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。宅基地使用权为用益物权，需经依法登记方能取得。

二、关于借名宅基地上所建房屋的所有权

拥有宅基地使用权并不代表涉案房屋也归其所有。根据物权法第三十条，合法建造可以设立物权，且自事实行为成就时发生效力。

三、关于借名宅基地如何处理

继承法第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，而宅基地不属于个人财产，因此不发生继承问题。

土地管理法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

四、常见问题解析

1、申请宅基地以具有本村集体经济组织成员资格为前提条件

宅基地使用权的原始取得以权利人具有本村集体经济组织成员资格为前提条件，非本村集体经济组织成员不得申请宅基地使用权，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。而对于农村集体经济组织成员资格的认定，法律并无统一规定，各省根据地方实际各自规定。如果该省没有具体规定，结合理论与实践，应以是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口为形式标准。

2、如果房屋权属存有争议的情况遇到征地拆迁怎么办？

根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条，若合法建造房屋，在建造完毕后即可取得该部分房屋的所有权。因此，虽然拆迁利益登记在他人名下，实际所有权人在协商不成的情况下，仍可通过法院确权决定最终拆迁利益的归属。在征收过程中，在他人对房屋权属存有争议、征收部门无法判定的情况下，为了减少讼争，征收部门可告知先行解决权属争议，待权属确定后，再决定征收对象，签订相应的征收补偿协议。

3、借名买农村房合法吗？

不合法！以合法形式掩盖非法目的，违反农村集体土地不允许违法转让的强制性规定，签订的房屋买卖合同无效！

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。