原创 刘晓博
上海，正在调转船头。
最新的标志性事件是：新年伊始，上海的奉贤区、青浦区大幅降低了外地人才购房的限购门槛。把社保年限从5年降低为3年，并允许单身人士购房。
至此，上海已经有临港新片区、金山区、奉贤区、青浦区放松了限购门槛，占上海总面积的将近一半。
上海也由此成为四大一线城市中，楼市松动程度超过北京、深圳，仅次于广州的城市。
另一个值得关注的现象是：2023年上海通过“居转户”+“人才引进”，对外发放了78290个上海户口，创下了历年来新高。
上图是2014年以来，上海每年“居转户”+“人才引进”新增的户籍人口数量。
很明显，上海从2021年起开启了“抢人”模式，力度在不断加强。
下图是上海2003年以来，每年新增户籍人口的情况。它的统计范围比上图更宽泛，包含了原有户籍人口的自然增长，以及“居转户+人才引进”落户家庭的随迁人口。
2023年的数据尚未公布。从上图可以看出，上海户籍人口从2021年开始“再次爆发”，当年新增了17.3万人，2022年新增了12.3万人。估计2023年的增量，将显著超过2022年，逼近甚至超过2021年。
熟悉中国城市发展格局的朋友应该知道：从2017年开始，国家对北京、上海提出了跟其他城市不一样的要求，这就是减量发展。
主要原因是：北京、上海资源太好、人气太旺，出现了空气污染、交通拥堵等“大城市病”。
为了平衡全国的发展，同时为了解决北京、上海的“大城市病”，国务院在2017年批复北京、上海新一轮总体规划（2035年版）时，都提出了“严控城市规模”的要求。
比如在对北京规划批复中要求：
以资源环境承载能力为硬约束，切实减重、减负、减量发展，实施人口规模、建设规模双控，倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。
对上海规划批复中要求：
坚持规划建设用地总规模负增长，牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线，着力治理“大城市病”，积极探索超大城市发展模式的转型途径。到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。
为了纾解北京的“非首都功能”，国家还在河北设立了雄安新区；并在北京通州设立了副中心，北京市的几套班子办公场所东迁。
北京在2018年宣布，其常住人口在2017年出现了下降。官方公布的北京户籍人口也出现了20多年来首次下降。
对比北京和上海的历年户籍人口变动情况，可以清晰地看出，在2017年要求减量发展之前，北京户籍人口增长显著快于上海，基本上是上海的2倍。
实施“减量发展”之后，北京只有2017年户籍人口出现了下降，然后马上恢复了快速增长。2018年新增了16.6万户籍人口，2019年新增了21.6万人，合计达到38.2万人。而这两年，上海只增长了14.2万人。
也就是说，上海落实“减量发展”力度更大。
减量发展两年后，全国人大代表、北京财政局局长就在两会上提出：建议中央财政加大对北京重大任务的资金支持，因为北京在减量发展后面临着财政收入增速放缓的问题。
随后的事情大家耳熟能详，我之前也分析过：
在2035年版总体规划中淡化了金融中心、经济中心的北京，有唤醒这些功能的迹象，先是获批了北京自贸区，设立了国家级展会——北京服贸会，随后北京证券交易所诞生。
北京的落户政策也不断松动，名校本科毕业生落户北京的大门开启。
可以想见，户籍人口增长慢于北京的上海，也有稳增长的压力。
尤其是上海退休人员多于北京，养老金支出压力更大，如果没有新增人口，是比较麻烦的。
我查询了近年来北京上海深圳就业人口和退休人口的数据：上海是2.2个就业人口支撑1个退休人员，在北京这个比例是4.6:1，在深圳则是22:1。
所以在全国养老金转移支付（统筹调剂）的排行榜上，广东对全国养老金转移支付贡献最大，2022年达到了885亿元，北京名列第二，达到了323亿元，而上海只贡献了68亿元。
主要原因是：上海老龄化非常严重，退休人员负担重。
要维持上海经济的活力、社保金的正常运转，必须每年新增数十万的年轻人口，其中户籍人口至少要新增20万人左右才行。
否则，这个城市将逐步老去，失去经济活力。
根据上海官方的数据，截至2022年末，上海户籍人口中60岁以上人口比例已经达到36.8%。全市16个区，有7个区的60岁以上户籍人口占比超过了40%（下图）：
正因为如此，近年来上海跟随北京优化调整了“减量发展”的政策。
跟其他城市不同，北京、上海的“抢人”主要是“抢人才”，是抢年轻、高学历或高财富创造能力的人，而不是“捡到篮子里都是菜”。
北京、上海有良好的发展机遇、公共配套，所以当这两个城市的“门缝”稍微开大一些后，人才马上涌入。
比如以前北大、清华的硕士、本科毕业生，由于北京、上海的高门槛，往往选择到广东工作。随着京沪落户门槛降低，清北本科、硕士毕业生马上调整了方向，开始涌进京沪。
相比北京，上海的人才落户门槛就更宽松：
为了把城市做大做强，上海不仅提出了“大上海都市圈”的概念，把苏州、无锡、常州、南通、泰州、杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、宣城视作自己的腹地。
还全面提升了五大新城（嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城）的定位。
之前，五大新城只是上海的5个卫星城，或者5个新区。未来它们将是“独立的综合性节点城市”、“上海都市圈第一圈层”、“和长三角城市群其余40多个城市一样，建成现代化的大城市和长三角的增长极”。
也就是说，五大新城跟旁边的嘉兴、苏州、南通没有什么区别。
上海将从1个超大城市，变成“1+5”的超大城市组合。五大新城的人口承载规模也全面提升。
去年以来，五大新城中的南汇（临港新片区）、青浦、奉贤，已经实施差异化的购房政策，也是为了进一步聚拢人气。
上图是4个一线城市，在过去20年（2003-2022）和减量发展概念提出后5年（2017-2022）的户籍人口增长情况。
无论哪个时间维度上看，上海都是增长最少的。
如今，上海终于想明白了：一座没有增量人口、尤其是年轻增量人口的城市，是没有未来的。
至于楼市，大家买房的首选区域，也因为房地产、人口的拐点，从多中心、郊区化、都市圈时代，回归大城市的中心城区。
今年以来出台的城中村改造政策、低效用地再开发政策等，也引导着资金、人口向大城市、中心城区集中。在物理学上有热胀冷缩的现象，其实楼市也是如此。
至于以上海为代表的一线城市，也会继续松绑楼市。一线城市楼市回暖，有利于带动全国楼市回暖。大多数三四五线城市已经很难卖出土地，国家层面的转移支付力度需要加大，财政收入需要有来源。而当前只有大城市，尤其是一线城市才能卖出土地，创造增量财税。
