要论2025年的流量板块，洪河必然榜上有名。
日前，其一路之隔的成都超级地标建筑——蜀峰468项目终于迎来全面复工，这一次明确包含了T1主塔。
△图源@绿地集团
同期，以“为成都 启幕下一个主场”为主题的2025成都东城锦带城市更新项目战略发布会举行，洪河喜提全新的顶层规划与价值标签。
近日，洪河城市更新打头阵的住宅项目——东城金茂晓棠示范区也即将开门迎客。
此外，预计今年下半年，贯穿洪河腹地的地铁30号线也将迎来通车……
一切的一切都在预示着，洪河已经进入了焕新升级的快车道，等待多年，这个“被遗忘的角落”，终于站在了聚光灯下。无论如何，接下来几年时间，洪河的话题度都不会低。
实际上，洪河的崛起，有其必然性。
与十陵板块类似，虽然属于龙泉驿区，但地处东三环，洪河与城市核心区有着天然的亲密联系，在主城价值回归的势头之下，“存在感”日益走高，顺理成章。
更何况，洪河的地理位置也确实有优势：
▶ 从横向坐标看，通过三环路&锦江大道，洪河与金三-林家坝-白鹭湾-三圣乡形成了一脉相承之势。如今，这条扇形带无论是区域身价还是市场热度，都已不可同日而语。
▶ 从纵向坐标看，随着城市核心区开发空间见底，以驿都大道为脉络，洪河能承接春熙路、东大街、攀成钢、东客站等核心区发展之势。
而地段之外，洪河还握有“双地铁”与“价格差”两张牌。
首先，2号线贯通成都城市东西，连接着春熙路、东大路、攀成钢、东客站、蜀峰468等；30号线（在建）可以直达双流国际机场，同时串联了金融城、金融城三期等成都重点商务办公聚集地。在双地铁的赋能下，洪河与成都市区、国际城南形成半小时通勤圈。
与此同时，同环线上的金三、林家坝、三圣乡等地价已经全面破2万元/㎡，最高超过了4万元/㎡，新房价格也步入了4~6万元/㎡为主流的时代。而顺着锦江大道，跨过驿都大道，去年金茂拿下的63亩地块，成交楼面价仅为9660元/㎡。
心理距离缩短，通达性增强，在巨大的“价格差”驱动下，洪河便具备了承接与吸附来自城南与市区外溢改善客群的潜能。
而从城市规划来看，洪河的城市“分量”确实正在加重：其不仅是龙泉驿区两大城市综合服务核心区之一，还是成都《成都市国土空间总体规划(2021-2035年)》明确的“10个地区中心”之一——「玉石洪河中心」，将承担国家中心城市专业化服务功能和区级综合服务功能，站位很高。
当然，要真正实现改头换面、涅槃新生，仅靠以上这些显然不够。因此，洪河也在积极主动谋变求新。
而打开新局面的金钥匙，便是「城市更新」。
2024年洪河城市更新项目被纳入全国超特大城市城中村改造项目库。
同年7月，金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目城市合伙人，将负责片区范围内整体策划规划、项目建设管理、经营性用地开发、产业导入及运营等。
该项目涉及范围面积约5747亩，包括经营性用地约840亩，其中陵川厂拆迁整理出来的土地就超过300亩；预计总投资约368亿元。
显然，这一次绝非小打小闹。很快，定位为“文化创意集中发展区”的洪河综合开发项目，以「东城PARK5747」之名正式“出道”，并迎来高能级顶层设计规划。
△片区规划意境图，仅供参考，图源网络
高度概括就是：“1个首创发展策略+4大核心价值驱动”。
“1个首创发展策略”即「东城锦带」：以地铁2号线、30号线（在建）交汇的惠王陵TOD为核心，按照绿道加“馆+场+园”一体化的街区模式，打造出长达3.5公里集产业、商业、商务、生活于一体的城市超级流量带。
△东城锦带意境图，图源@成都发布
“4大核心价值驱动”即文创极核、地铁枢纽、商业集群、公园营城。
在这条锦带上，规划了梵木创艺区、星光文创科技谷、理想书店、创新办公中心、国潮文创街区、国潮元宇宙体验群等文创产业；并将融合地铁交通+地面交通+地上廊桥智慧交通，实现枢纽、地标、产业、商业、公园、下沉广场、社区的复合业态交融。
△东城PARK5747规划意境图，仅供参考，图源网络
此外，在规划范围内还设计了烟火街、乐教街、公园街、睦邻街4大特色街区，以及围绕城市生态廊道和开放空间，规划了人文乐创、乐教活力、绿色健康、数字生态和更新示范组团5大主题社区组团。
据悉，按照规划，东城PARK 5747还将新增1所九年制学校、2所品质学校、3个幼儿园、1个自然探索公园，拟引进优质的K12教育资源……
随着城市规划出炉，「东城PARK5747」不仅有了更清晰的城市画像与发展方向，也有了明确的兑现时刻表：“三年成势，五年成城”。
一切就位，洪河片区进入自己的表演时间。作为观众，我们也将见证其从“老破小”“脏乱差”一步步蜕变升级成为更“高大上”的公园新城。那么，现在的洪河又是什么样的面貌呢？
在实地走访过后，小全全有两个直观感受。
一方面，这个城东最大的城市更新大计，已经真真切切付诸行动。
目前来看，洪河已有一些改建项目实施打围，开始静候“留、改、建”。而早先整理出来的原陵川厂303亩土地资源，继去年底出让的63亩地块之后，另外的85亩与70亩地块也出现在了今年的供地计划清单中。
而与以上这2宗地同时进入2025年龙泉驿区供地计划的，还有位于锦江大道与驿都大道交汇的61亩地块。据悉，该地块已于今年4月中旬拆迁。从现场来看，除了被农作物覆盖的一侧外，其余已打围。
△待出让的61亩住宅地块现状
这宗地与地铁惠王陵站直线距离仅约百米，同时与蜀峰468、锦江大融城距离约400米，一路之隔就是三圣乡，属于区域内的头排位置。
此外，按照龙泉驿区的供地计划，洪河还有2宗位于惠王陵地铁站西侧的商业地块（14亩、18亩），有望于今年出让，目前已打围，正在等待腾退。按照规划蓝图，这里可能将承载理想书店、星光文创科技谷、国潮元宇宙体验群、国潮文创街区等业态场景。
△洪河片区待出让的2宗商业用地位置示意
住宅开发按下加速键外，率先启动更新的四条道路——雅颂路、陵川路、洪惠路、玉竹路东侧规划道路也已全面铺开建设。待建成投用后，打通区域内部交通脉络，将为城市界面焕新、推动区域蜕变创造更有利的条件。
△正在修建中的陵川路
△正在修建中的玉竹路东侧规划道路
从惠王陵地铁站出来，首先映入眼帘的便是这个更新巨擘的首发住宅项目——东城金茂晓棠。
去年12月26日，项目用地完成出让，今年1与9日，该项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，从拿地到报规，9个工作日完成“双证齐发”。
项目属于中国金茂“金玉满堂”四大产品系中的“棠（堂）系”，主打专为年轻成长型家庭打造的全龄友好社区。同时，作为该片区腾挪之后出让的第一宗住宅地块，也是洪河城市更新启幕的标志性项目，自然也要担当起为整个片区住宅开发立样本的重任。
资料显示，东城金茂晓棠占地约63亩，容积率2.5，共规划16栋住宅建筑。其中朝向地铁站的，是4栋2梯4户的高层，产品建面约110㎡、118㎡、119㎡；剩余是2T2的中高层楼栋，产品建面约129㎡、139㎡，共计808户。
△东城金茂晓棠总平图
从现有资料来看，项目拥有鲸吞收纳、全龄友好、超高得房率等核心亮点，高度匹配新锐中产及成长型家庭。
值得一提的是，作为“城市新规”下的产物，东城金茂晓棠用地虽为纯住宅性质，但也规划了约2000㎡的底商。从目前“路透”的信息来看，项目了植入原创棠系IP——棠菓，将实现“打卡-消费-社交”一体化的场景体验。
△东城金茂晓棠意境图
目前项目部分楼栋已修建至地面十余层。据悉，项目示范区即将开放，配套的无人超市、咖啡馆、宠物店、烘焙店、鲜花店也将同步运营。
△东城金茂晓棠进度图
另一方面，洪河要全面焕新升级，还需要足够的时间与耐心。
目前，洪河的城市更新还处于起势阶段，主要动作都是以惠王陵站为原点展开来，“热闹”也主要来自于这里。而更多的地方则还在“排队等候中”。
△惠王陵东路现状
△正在加装电梯的陵川社区
当然，作为一个超过5000亩的城市更新单元，篇幅不是一般的大，注定不可能一蹴而就，改变也并非一朝一夕之功。但只要有肉眼可见的变化，一个升级版的洪河便会离我们越来越近。
此时，或许有一句话可以适用于现在的洪河：悲观者正确，乐观者前行。
