摘要：综合施策，已委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

2024开年后，碧桂园加速“卖卖卖”。

先是将其位于澳洲的项目摆上货架，接着1月19日，广州产权交易所挂牌了碧桂园位于广州的5个项目。

具体来说，包括增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼，拟出让总价为38.18亿元。

截图来源|广州产权交易所（特此感谢）

值得一说，碧桂园增城区凤凰城项目是一个万亩大盘，从2001年开始滚动开发，项目规划为湖景别墅和高层洋房。这也是碧桂园为数不多的一线城市项目，而且居住人口超10万人。杠杆游戏也有认识的人住这里，可以说，这里是碧桂园产品的集中展示地。

此外，2023年末碧桂园出售所持珠海万达商管全部股权，所得资金用于偿债、境外重组。

“卖卖卖”持续不停，自救能否奏效？

1、不停“卖卖卖”

1）公开资料显示，此次拟出售的广州资产中，增城区凤凰城酒店的拟转让价格最高，拟售价12.6亿元。项目推介材料显示，该酒店是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积近10万平米，共有573间豪华客房，22间不同风格的多功能豪华宴会厅、商务会议室。

此外，增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业的拟转让价格为2.5亿元，建筑面积超过1.3万平米。

上述两项资产均属于碧桂园增城区凤凰城项目的商业配套。

上文杠杆游戏介绍过，增城区凤凰城项目是一个万亩大盘，从2001年开始滚动开发，项目规划为湖景别墅和高层洋房。这也是碧桂园为数不多的一线城市项目，居住人口超10万人。

这次广州的资产包拟出让价格超38亿元，谁接盘？

同时，一般来说，房企的资产背后往往债权结构复杂，甚至有的不乏诉讼，这对转让不是好事。不过，推介材料显示，碧桂园此次出售的多项资产同样存在抵押，但产权均独立清晰。

2）近期，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia拟以2.4亿澳元（约合人民币11.38亿元）出售悉尼项目剩余所持地块。

碧桂园方面表示，这笔交易确实在接洽中，若推进顺利，有望于2024上半年完成。

3）2023年末时，碧桂园发布公告称，旗下子公司有条件同意向万达方面出售珠海万达商管1.79%的股权，交易对价约30.69亿元——为其所持珠海万达商管全部股权，出售事项完成后，碧桂园将不再于珠海万达商管拥有任何权益。

各方都认为，这笔交易存在一定亏损，亏损1-2亿元之间，但是没办法，需要钱。

4）2023年8月，碧桂园将其在广州亚运城项目中持有的26.67%的股权全部转让给中海地产旗下公司，交易总代价为12.92亿元。

碧桂园预计将从交易中获得税前收益5亿元。回溯起来，广州亚运城命途多舛，如今碧桂园等四大民企股东悉数退场，在杠杆游戏看来，真是有趣的历史。

5）转让十堰、保定碧清房屋置业有限公司、秦皇岛等旗下多家公司股权。

对于碧桂园来说，近些月份不停“卖卖卖”。时间回到2023年7月底，碧桂园公开承认公司出现“流动性危机”。

还不错的是，在之后短短的两个月时间内，碧桂园完成了境内债券重组，境内9只债券“整体展期三年”的方案获得相关债券持有人同意，本金合计147亿元。

2、调整组织架构应对“成立以来最大的困难”

“卖卖卖”同时，减员增效也是必须的。2023年12月初，网传碧桂园进行最新组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域，合并完成后，碧桂园总的区域个数为21个。

当时网传的消息是：

河北、北京合并为华北区域；山东、苏北合并为鲁苏区域；西北、陕西合并为中西区域；安徽、浙江合并为浙皖区域；江西、福建合并为赣闽区域；云南、四川合并为川滇区域；广西、江中合并为江中区域。

多家媒体援引碧桂园方面的人士说，传闻属实。

其实在2023年一季度，碧桂园就曾宣布实施区域总裁兼任方案，将原有的58个区域缩减至不到30个。

很浅显的道理，扩张期的时候，需要抢地盘，那么更多战区、将领；反过来，收缩期要降低成本，缩减区域也是理所当然。

近期，金茂等地产公司，其实还有不少房企都搞过组织架构调整。

最近这些月份，杠杆游戏注意到，无论宏观还是碧桂园，确实也有一些好消息。但喜忧参半，利好政策落地首先需要时间，其次这个过程自己降成本也是需要的。

毕竟，经营压力那不是一般大。

以最新的财报为例，2023上半年，碧桂园的归属净利润为-489.3亿元——没看错，就是这么震惊。

其实8月10日，该司披露的内幕消息就曾预告过：

对比2022年6月30日半年度的净利润约人民币19.1亿元，集团预期截至2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。

预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

碧桂园当时说：公司遇到了自成立以来最大的困难。

业绩确实够惨的，碧桂园反思了自己，比如对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等。

与此同时，关于碧桂园创始人，一度有各种传闻，逼得碧桂园方面反复辟谣。到了10月18日，碧桂园一笔美元债已到票息支付宽限期结束，但仍未付息。已实质性违约？

各种消息叠加，碧桂园真是到了危急时刻。

有趣的是，碧桂园2022年还被认为是优质房企，得到“第三支箭”的支持。融资相对来说应该是更容易的那一批，那么2023年搞成这样，到底谁的错？

尽管如此，碧桂园还是表示了对未来的乐观：始终对中国经济的前景充满信心。房地产行业经历这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。

不管咋说，情况就是这么个情况，从组织架构层面调整，这是必要的。

3、综合施策，已委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问

碧桂园组织架构调整同时，降薪也是必然。

1）碧桂园的三位执行董事薪酬都打了骨折，其中杨惠妍年薪从37万元降到12万元，莫斌从300万元年薪降到12万元，杨子莹从年薪200万元降到12万元；非执行董事陈翀从年薪37万元降到12万元。

其实碧桂园降薪也不是今年才有的事。

此前杠杆游戏写过，根据年报披露，2020年碧桂园五位最高薪酬人士拿到的薪酬、奖金和福利及股份支付奖励合计为3.1亿元，比2019年增长34%。其中“打工皇帝”莫斌年入约1.18亿元。

2021年，碧桂园的上述支出其实已有所下降，不过也有2.45亿元。

2022年，碧桂园高管进一步降薪。年薪来看，其中莫斌从1500万降至300万；杨国强从1000万降至30万；杨子莹由1000万降至200万，以及另外3位董事的年薪均由400万降至100万。

2024年1月4日，碧桂园披露2023年12月份的未经审核营运数据，实现归属该公司股东权益的合同销售金额约69.1亿元，归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约68万平米。

要知道，哪怕2022年，碧桂园月均权益销售额约为298亿元。

财新曾引述金融界人士的分析，根据碧桂园2022年的财务数据简单测算，即便不考虑要偿还的短期债务，也不考虑拿地支出，碧桂园若要完成“保交付”并维持公司的基本运营，2023年的月均销售额“至少要在220亿元以上，最好能在250亿元以上”。这意味着，碧桂园正常经营面临资金缺口。

所以上述应对举措，降低费用也就是必须的。

2）省钱、找钱同时，保交楼也是异常重要的工作，只有正常交楼客户才会信任你，相关部门、金融机构才会支持你。

此前召开的碧桂园集团2024年度工作会议上，该集团董事局主席杨惠妍表示，2024年集团的重点工作仍然是保交付、保经营和保信用，2024年预计交付量超48万套。

2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平米，涉及31省249个城市。

3）此外，控股股东杨惠妍及其家属通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式支持了折合约386亿港元且从未减持股票。

比如碧桂园创始人杨国强所在的杨氏家族也向碧桂园提供了3亿美元无息借款。在2023年10月9日召开的集团高管会上，碧桂园总裁莫斌透露，杨氏家族也在出售名下的私人飞机。

4）相对好的消息是，融资政策利好加速，一视同仁对民营房企有越来越多案例。

2023年12月1日，界面新闻从广发银行获悉，该行当天召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，与房企代表共同探讨银企双方房地产业务未来发展方向，新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会。

“出险”房企出席非常罕见。

从公开报道看，这或许并不是碧桂园近期首次参加银行组织的房企座谈会。市场消息称，碧桂园此前获邀参加了工商银行组织的房企座谈会。

据悉，近期不少银行都召开了房地产企业代表座谈会，释放支持房企融资的信号，落实相关一视同仁融资政策。

但是，更多融资落地毕竟需要时间。

5）此前碧桂园发布公告称，已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。

最新的消息是2024年1月16日晚发布的公告，碧桂园已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问。

据第三方机构YY评级发布于2024年1月17日的数据，碧桂园控股有限公司境外债券存续余额折合人民币共计780.76亿元，其中诸多债券已经违约。

祝碧桂园境外债务重整好运，更希望房地产行业早日企稳。

本文未标注出处的财务图表，均源自碧桂园有关公告，特此说明并致谢

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