买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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前几天，两张罚单将青特·星城送上了青岛地产圈的热搜榜。

据青北市监处罚[2024]416号：

青岛青特星城置业有限公司利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利。

依据国家市场监管理总局《合同行政监督管理办法》（2023年5月国家市场监督管理总局令第77号公布）第十八条，市北区市场监督管理局对青岛青特星城置业有限公司警告，罚款人民币3万元。

据青北市监处罚[2024]417号：

市北区市场监督管理局接到消费者反映：2021年，自己购买市北区黑龙江南路286号青特星城小区房屋，2023年交房，合同霸王条款，当时购买房屋时车位与房屋捆绑销售，虚假宣传，交房车位质量与宣传不符合，对此不满，要求退车位。”，执法人员在调查处理过程中，发现青岛汇豪物业服务有限公司使用的《地下车位使用权转让协议》存在不公平免责条款，侵害了消费者合法权益。市北区市场监督管理局对青岛汇豪物业服务有限公司处以1、警告；2、罚款人民币壹万元整（10000元）。

在楼市火爆的年份，我们对于这一类车位的投诉、纠纷真是见怪不怪。但是像青特·星城这样，地产公司与物业公司同时挨罚，还是比较罕见。唯一的原因就是这一次做得比较过火，连监管部门都看不下去了。

青特置业在青岛的口碑不错啊，为什么交了房“小甜甜就变牛夫人”了？

老王决定通过探访和对比，让大家更清晰的认识这家开发商。

对比悦澜山，“地王”赚不赚钱？

我们在看青特·星城的车库之前，首先要搞明白一个问题：

青特·星城，赚不赚钱？

我们将时钟拨回到2019年，在城阳赚得盆满钵满的青特置业，意气风发地杀入主城，以15.5亿的价格，拍得位于位于市北区黑龙江南路 286 号的原河西村1号地块。该地块总建面为106000㎡，成交楼板价14620元/㎡，也算是拿下了区域地王。

从土地的价格上来说，比悦澜山成交楼板价11638元/㎡高了近3000元/平方米，但是青特·星城的容积率是4.4，一共667户，而且还有1栋公寓楼、一栋办公楼和沿街底商都可以卖钱。

海信悦澜山，容积率2.9，一共424户，而且自己花钱配建了篮球场、健身房、茶室，并且是按照绿建三星标准建造。

更重要的是，海信·悦澜山是璞湾系高品质精装，海德山庄同款的智能设备，中央空调，欧派的橱柜，青特·星城是毛坯房！

但是，只有424户的海信·悦澜山，精装高层的产品也只是卖到2.4万元/平方米左右，667户的青特星城，毛坯房当年卖到了2.75万元/平方米的均价，而且根据半岛记者2021年的调查，该项目捆绑的车位29万起，最高33万！

那么问题来了，如果海信·悦澜山符合海信的利润标准，那么青特·星城是不是血赚？

如果按照一个良心开发商的逻辑，不论是淄博的新东升，还是河南的金沙，车库卖出了天价，这个车库不论是用材还是颜值，是不是都应该达到一流的水准

实地探访发现，青特星城这个车库，已经不能用失望来形容了！

对比悦澜山，青特汗颜不汗颜？

我们首先来看一下，海信·悦澜山12W-15W之间的车库，看看这个地库入户大堂，水磨石的地面。看到这个车库，我们就会明白为什么海信是当下青岛的NO1。

耐磨、抗压、抗冲击、防滑、耐腐蚀、易清洁、美观……相比于地坪漆的车库，水磨石的优点显而易见。悦澜山在开盘没有承诺的情况下，主动升级为水磨石车库，可见海信地产的良心。

我们再来看最高卖到33万一个的青特·星城的车库，负二层的部分区域已经开始出现问题了：

当然，人家开发商说了，要把这刚刚投入使用不久的车库扒了重建，甚至还给出了样板让业主提意见，但是看看这个样板和原来对比，你期待吗：

当然，有一层已经开始改造了，老王顶着刺鼻的气味看了一下，感觉距离悦澜山还是差了好几条街：

这么对比下来，业主们有怨气，老王完全能理解。

虽然这些年青特置业也一直将情怀和品质挂在嘴边，但是我们通过一个车库不难发现，青特和真正的品质房企相比，比六耳猕猴和孙悟空的差距要大得多。

我也劝一句青特：如果真还想立住口碑，还想进主城区做地产开发，就比照着悦澜山的标准，给业主们进行车库的升级。

对比悦澜山，“里子”的差距会更明显

当下的青特置业的开发模式，可以说是当下房企的典型代表：营销中心和示范区建的美如画，交付时也能拍出很震撼的糖水片。

然而我们如果细究品质，那只能用八个字形容：

金玉其外，败絮其中。

我们看看《半岛都市报》的验房结果：

验房时发现的这些问题，只能说服务于青特建筑商水平低下，作为购房者，更应该关注的是开发商成本投入之下，开发商的产品观。

这就如同车库的材料一样，海信想达到的品质是数十年如一日的颜值之下，未来物业不需要反复去修理破损的路面，所以用了水磨石；

青特·星城二次整改还只是停留在换色的层面，只要整改完能拍个美片，再过两年还修不修，以后再说吧，所以还用地坪漆；

这两种开发商的差距，会随着交付楼盘越来越多，时间的沉淀越拉越大。

所以，买房子，真不是到售楼处，看看“面子”就能定的事儿。