抗不住!成都二手房还在跌!最高跌幅21%!这28个小区亏惨了....

柳纬聊房产 2024-03-09 18:36:45

去年,成都一共成交了36万多套商品房,其中新房145967套、二手房220869套。

连续两年,二手房成交量超越新房,去年,二手房更是遥遥领先,已经成为了成都楼市中坚力量。

这一年,成都各区的成交情况如何?价格涨了还是跌了?哪些小区在涨价或跌价?哪些小区卖得最好?哪些小区卖不动?这些应该也是大家最想看到的数据。

于是,我们准备出几期系列稿件分别讲讲各区情况,今天,先从市场关注度最高的天府新区说起。

购房交流群

扫码可加入组织

↓↓↓

天府新区常年是成都楼市的明星板块,稍微一丁点风吹草动就能撩拨大家的神经。

去年,天府新区二手房总成交量为4401套,成交量不算高,排名倒数第二,仅此次新都区的4353套。

从全成都12个区域来看,成交量最高的是成华区8430套(总价中位数128万),其次是郫都区7112套(总价中位数94万),金牛区7097套(中位数107万)。

可以看出,不论是限购区和非限购区,价格偏低的区域销量都很高,也印证了成都目前二手房主要购买人群是刚需这一点。

成交价方面,天府新区跌得有点凶,去年成交均价19672元/㎡,而22年均价是20979元/㎡,跌了1307元/㎡,同比跌幅6.2%。

天府新区成交总价中位数同样呈下滑趋势,从22年的200万,下跌到198万,平均跌去11万。

从宏观数据来看来看,成都12区域成交均价都在跌,只是谁多谁少的差别,不容乐观。

龙泉跌幅最大,平均跌了8%,新都和天新都跌了6%,天新是限购区受伤最重的一个,需要较长时间恢复。

既然整个天府新区成交均价都在跌,那具体到小区,哪些小区又跌得最多?亏得最凶?数据我们也整理了。

从好好选房公布的成都近3年成交价跌幅小区TOP200榜单中获知,天府新区28个小区上榜,占到全城的14%,数量是最多的。

对比21年和23年的全年均价,跌幅最大的小区是万达华府,成交价从3.35万/㎡跌到2.65万/㎡,近7千的差值,3年间房价跌了21%。

意料之中的是,还有多个网红小区上榜,锦江生态带、雅居乐、麓山、华阳、南湖等板块都有,平均跌幅达到17.8%。

有跌自然会有涨,但有点遗憾,天府新区近3年房价有涨幅的小区少之又少。

据好好选房数据统计,成交价涨幅在4%以上的小区不足10个,且基本上都是“深度改善项目”。

如卡地亚花园城、麓山、麓湖等小区,果然,还得是豪宅才能对抗通胀,保值增值的属性更强。

戳卡片,可查看天府新区涨价小区榜单

天新的二手房还处在下跌期,但幅度有放缓的趋势,如果有意购买新区的二手房,下手还需要多多比对。

截至发稿前,我看了下数据,成都二手房外网挂牌量为22.3万套,而在内网,这个数据去年底就突破25万,库存蹭蹭蹭上涨。

天府新区,目前二手房挂牌量约1.86万套,最近一个月新增约1600套房,新增带看约5万次。

挂牌量前三的小区分别是南湖国际社区、金茂光明城市和滨江和城,均超过300套。

南湖国际社区,858套的巨量库存,不仅是天府新区最多的,也排全成都首位。

去年11月,我们统计了一次挂牌量,该小区当时只有691套存量,3个月过去涨了快200套,增幅很大。

南湖国际社区总户数9899套,目前挂牌率约8.6%,数值偏高,捡漏机会并不大,甚至有一些风险。

“挂牌率”是判断二手房价值的关键指标,具体怎么算?多少才合理?点击下方可查看↓↓↓

二手房的挂牌量榜单作为一份参考,库存越大,意味着竞争越激烈,有利有弊。

这些小区,多蹲蹲容易捡漏到低价房,但也容易踩坑买到不抗跌的,结合“挂牌率”来挑选会更合理。

库存量越大,也意味着有大批量的房东在等买家,他们肯定也是压力山大。

买方市场下,挂牌量激增随之而来的是大降价,毕竟谁的价格更低,谁的房子就会更有吸引力。

近期,天府新区的二手房仍在进行“价格战”,降幅大,最高一次性降价50万元。

大家可以对比着挂牌量数据看看,一般挂牌量大的,降价的房源也越多,想捡漏的就挑这些小区重点看看。

二手房库存越来越多,但好房子并没有随之增加,买房选择面依旧窄,担忧及焦虑情绪也开始在市场蔓延。

最近3个月,天府新区也有不少小区是“0成交”,一套房子都没卖出去,对于购房人群而言,这样的“90天0成交小区”具备一定参考性。

天府新区近15个板块中,11个板块的二手房有“90天0成交”房源,数量最多的是南湖和华阳板块,以老破小房源为主,流通性差。

麓湖和麓山的对比也挺有意思,同样是“豪宅区”,麓湖的流动性明显更好,高价房源有成交,而麓山的高总价房源比较挑买家,出售周期更长。

统计“90天0成交小区”的目的,主要就是给大家买房时提供一个新的参考思路。

建议大家在买房过程中,别只盯着房价和户型这些明面看,成交量及流动性也是重要的考察因素。

2023年二手房成交量超22万套,价跌量涨,可以说,这也是“以价换量”的结果。

从天府新区的成交量榜单来看,又是熟悉面孔“南湖国际社区”排名第一,总成交157套。

其次有滨江和城、美城悦荣府、金茂光明城市等小区上榜,榜单前4名,成交均在都在2万上下。

特别说明一下,这里的成交量看起来偏少,是因为我们统计的贝壳系成交数据,其市场占有率悦为7成,实际成交可以再加40%。

跟2022年的榜单对比,小区基本没有变化,卖得好的一直是这些,但价格差距有点触目惊心,心疼买在高位的那批人。

总结来看,天府新区单价2万、总价段在220万以内的刚需及首改房是主流,购买人群最多。

▌公众号后台对话框回复“成交”可获取2023全成都全城二手房成交量榜单

最近,楼市也有不少好消息,最让人激动的莫过于房贷利率下调25BP,也是历史最大下调幅度。

对市场会有一定冲击作用,但影响也有限。

每年的金三银四相对都会热闹一些,加上利率放松政策,接下来几个月二手房交肯定会旺起来,如果大家正好有置业需求,也给到大家一些实用的建议:

买二手房,最近不必恐慌,市场不会突然就热起来,不要被卖家和中介牵着鼻子走,认清自身需求,具备下家思维很重要。

卖二手房,要学会用各种渠道包装营销自家房子,有瑕疵的适当降价,现在依旧是卖家市场,特别是急着置换的,尽快卖出去才是要事。

0 阅读:0

柳纬聊房产

简介:感谢大家的关注