销售人员说，“新房一楼带小院，业主有使用权”，实际上，绿色植物规划设计，而且业主没有使用权。销售人员说，“自家车位可充电”，买房以后却发现，配套不全，车位装不了充电桩。销售人员说，“核心位置学区房，省内名校入住”，一年后发现，名校，没有的，欺诈倒是妥妥的。在日常生活中，房地产虚假宣传并不少见，大到房屋使用面积缩水，小到小区硬件配套未按承诺兑现，只有业主想不到，没有广告做不到。但，对于开发商而言，虚假宣传，除了“引来客流量”，还可能引来“灾祸”，比如“解除合同”、“赔偿损失”等“破财之灾”，比如，二年以下有期徒刑的“牢狱之灾”。

初五当值法官

滨州中院民四庭一级法官徐丽萍

房地产宣传的十大“禁忌”

第一、买房超高投资回报率

“买房150%投资回报率”“投资回报每年增长7%”

《广告法》规定，有投资回报预期的商品或者服务广告，不得含有对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等。

第二、购房1-6年外租，每年房租金×××元

《房地产广告发布》规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

第三、距离×××5分钟车程，30分钟直达×××

《房地产广告发布》规定，房地产广告中不得含有以楼盘项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置。

第四、买×××平送×××平，首付最低××万起

《房地产广告发布》规定，房地产广告不得包含违反国家有关价格管理规定的内容。

第五、买房读×××小学，买房送户口

《房地产广告发布》规定，房地产广告，不得含有广告主能够为入住者办理户口，就业，升学等事项的承诺；不能对规划或建设中的交通、商业、文教设施及其他市政条件作误导宣传。

第六、楼盘风水

《房地产广告发布》规定，房地产广告中，不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有违背社会公序良俗的内容。

第七、毗邻××豪宅、尊享成熟高端环境

《房地产广告发布》规定，楼盘项目广告不得利用其它项目形象、环境作为本项目效果。

第八、奢阔层高，买一层享两层！送×万奢华精装

《房地产广告发布》规定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

第九、开盘劲销××亿，开盘半小时售罄

《房地产广告发布》规定，广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的、应真实、准确，并标明出处;引证内容有适用范围和有效期限的，应明确表示。

第十、极限类宣传词不得使用

如：国家级、世界级、最高级、最佳、最大、第一、唯一、首个、首选、最好、最大、精确、顶级、最高、最低、最、最具、最便宜、最新、最先进、最大程度、最新技术、最先进科学、国家级产品、填补国内空白、绝对、独家、首家、最新、最先进、第一品牌、金牌、名牌、优秀、最先、顶级、独家、全网销量第一、全球首发、全国首家、全网首发、世界领先、顶级工艺、最新科学、最新技术、最先进加工工艺、最时尚、极品、顶级、顶尖、终极、最受欢迎、王牌、销量冠军、第一(NO.1Top1)、极致、永久、王牌、掌门人、领袖品牌、独一无二、独家、绝无仅有、前无古人、史无前例、万能等。

虚假宣传的法律风险

行政法律责任

《广告法》第五十五条规定：“违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

《房地产广告发布规定》第二十一条规定，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

民事法律责任

（1）违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，如开发商发布的广告内容符合上述条件的，即使广告内容未被纳入到商品房买卖合同的范围，开发商仍应履行广告内容、按照广告内容向购房人履行卖方义务。否则，开发商构成违约，购房人有权根据开发商的违约程度要求开发商承担继续履行、支付违约金、赔偿损失、直至解除买卖合同、退房等法律责任。

（2）侵权责任。侵犯人身权：主要是指对肖像权的侵害。侵犯知识产权：主要是指对著作权、商标权的侵害。

刑事法律责任

《中华人民共和国刑法》第二百二十二条规定：“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”

那么，什么是情节严重呢?

根据最高人民检察院和公安部颁布的《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：

(1)违法所得数额在10万元以上的；

(2)给消费者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；

(3)虽未达到上述数额标准，但因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的；

(4)造成人身伤残或者其他严重后果的。

如何防范法律风险

建立健全营销广告对外发布审批制度

房地产企业应当建立营销广告对外发布审批制度，成立由法务人员、广告营销策划人员、项目设计人员、项目开发人员、项目工程人员共同组成的广告发布审批小组。凡是需要对外发布的广告，无论是图片、视频还是软文，均需要由至少1名法务或律师以及相关广告涉及业务内容的人员进行审查，审查不通过的由广告营销策划人员进行整改，未经审批通过的广告一律不得对外进行发布。

避免宣传学区房、学位房

房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得在房地产广告中标注或暗示房源为学区房、学位房，不得对业主的购房后可入读某学校作出保证或承诺的明示或暗示。

避免误导市场预期和判断

在价格方面，房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限，不以虚假价格广告欺骗、误导消费者。此外，对未取得许可或备案的房地产项目不发布预售、销售、认筹广告；已取得房地产项目预售许可证，在广告中显著标明或清晰标注预售许可证号；不用已取得的预售许可证号伪造或代替未取得预售许可的房源进行预售。

避免侵犯他人权利

（1）避免侵犯知识产权

(1)著作权：广告中使用图片、照片、文章、书法、音乐，均有可能涉及他人著作权，应当取得著作权人的书面同意。

(2)专利权：广告中涉及专利的，应当标明专利号和专利种类。不能使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。

(3)商标权：除合理使用外，应与商标权人签署商标许可使用合同并支付使用费。

（2）避免侵犯人身权

(1)肖像权、姓名权：广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得肖像权或姓名权人的书面同意。

(2)隐私权：广告和软文如报道他人的姓名及其他个人资料，必须取得当事人书面同意。业主和其他客户、会员的个人资料涉及隐私权，公司负有保密义务。

(3)名誉权：广告中避免涉及国家机关及其工作人员，不得提及具体的国家机关名称和领导人职务、姓名，对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。

除了上述的广告“禁忌症”，还有一些“红线”不要踩：使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽、军旗、军歌、军徽；使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；妨碍社会安定，损害社会公共利益；危害人身、财产安全，泄露个人隐私；妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护，等等。