来源：中道财税-郭晨阳
常有客户咨询，如果企业名下房产在实际投入使用若干年后再重新装修，这笔装修支出应如何进行列支？是否会影响房产税的计税基础，即增加房产原值？这笔装修支出是直接计入当期损益还是资本化后逐期摊销，中间的差异只是时间上产生的差异，而房产税的计税基础是否增加往往是企业更加关心的问题，本篇文章笔者将以此为切入点，逐步分析解答这个问题。
一、房产税的相关规定
我们先来看看《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》中的规定：
第一条：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
第二条：对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
总结：如果装修涉及文件中列明的更换（或增加）房屋附属设备和配套设施，则应当计入房产的原值。而如果装修只是零配件的更换或者内部装饰的更新修葺，则另当别论。
二、会计准则的相关规定
根据《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南的规定：“二、固定资产的后续支出：固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
总结下来固定资产同时满足两个条件的，才能予以确认：第一：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；第二：该固定资产的成本能够可靠地计量。
三、《企业所得税法》的相关规定
《企业所得税法》第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
《企业所得税法实施条例》第六十八条 企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第(一)项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销;第(二)项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定外，应当适当延长折旧年限。
《企业所得税法实施条例》第六十九条 企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上; (二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
因此，对于自有房屋重新装修的支出，应按照改建支出或大修理支出进行税前扣除，即按照固定资产后续尚可使用期限分期摊销。
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