在当前复杂多变的经济形势下，中国经济走向与房地产市场态势备受各界瞩目。著名经济学家黄奇帆先生在本月的最新讲话中，对中国经济形势进行了鞭辟入里的分析，尤其是对房地产市场的深层逻辑展开了全面且深入的解读，为我们拨开迷雾，呈现出清晰的发展脉络与破局思路。
黄奇帆先生以日本楼市崩盘为镜鉴，深入剖析其中的惨痛教训。上世纪80年代，日本经济飞速发展，成为世界第二大经济体，然而美国通过《广场协议》迫使日元升值，沉重打击了日本经济。日元升值期间，大量资金涌入房地产市场，房价飙升，形成巨大泡沫。但当日元贬值时，房地产泡沫瞬间破裂，大量房产被抛售，经济陷入长期衰退。彼时，日本城市化率已达77%，接近饱和状态，农村人口进城数量锐减，无人接盘过剩的房产，使得房地产市场一蹶不振，金融体系也遭受重创，至今仍未完全恢复。
反观中国，当下房地产市场虽面临严峻挑战，但与日本有着本质区别。目前，中国户籍人口城市化率仅为48%，未来仍有广阔的上升空间，还有约30个百分点的增长潜力。这意味着在未来几十年，大量农村人口将持续涌入城市，为房地产市场提供源源不断的刚需支撑 ，这是中国化解房地产困境的重要底气与循环空间。
当下，中国房地产市场正经历着严重的调整与冲击。从权威数据来看，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，下降12.9% ，销售额96750亿元，下降17.1% 。若房地产市场继续恶化，房价持续大幅下跌，将引发一系列严重后果。房产商资金链断裂，大量企业倒闭，债务转化为银行坏账，威胁金融稳定；房地产作为支柱产业，其负增长将拖累GDP增长，相关40多个制造业行业也会随之衰退，如机械、家电、建筑等行业；就业层面，将减少数千万农民工建筑工人的就业机会，引发社会问题。
面对房地产市场困局，黄奇帆先生指出，国家已出台一系列救市措施，主要体现在以下五个方面：
收购房地产库存：国家去年初计划拿出3000亿收购房地产库存，9月底宣布金额提升至3万亿，未来预计还会增加至6万亿甚至10万亿。当前房地产市场危机的关键在于产能过剩，约有20亿㎡的一手房库存，导致资金链断裂。国家以打折价格收购库存，将其转化为国有产权的保障性住房，用于租赁给老百姓，如农民工、大学毕业生等暂时无力购房的群体。这一举措既能解决保障性住房不足的问题，又能盘活房地产商资金，化解三角债，同时通过REITs在资本市场发债券，实现资金回笼，可谓一举三得。
支持城中村危旧房改造：政府投入几万亿支持地方政府对城中村危旧房进行改造，并对房地产企业融资进行调控，降低企业负债率。目前中国房地产企业负债率高达80% - 90%，远高于国际平均水平，通过调控将着力降至50%左右。比如在土地购置环节，确保买地资金为自有资金，避免过度依赖银行贷款推高地价；规范老百姓按揭贷款首付比例，首套房首付20% - 30% ，二套房50%，以此稳定金融系统，降低房地产金融风险，优化金融资源配置，使房地产占用金融资源从40% - 50%降至20% - 25%，为实体经济释放更多资金。
优化房地产企业格局：中国现有房地产企业数量多达9万多个，数量远超其他国家。而美国房地产开发公司总数不超过500个。随着市场调整，预计两三年后，中国房地产企业数量将大幅减少至2万个以内，大量企业会自主停业、注销，部分企业则会面临破产、关闭、收购、兼并等情况。市场将淘汰那些不规范经营、高负债、盲目开发大楼盘的企业，如碧桂园在马来西亚开发2000万㎡的开发区、恒大在南通和海花岛打造超大规模楼盘，最终都陷入困境。未来，房地产企业将朝着规范、稳健的方向发展。
稳定房价：目前房价已从2020年的高位回落至2014 - 2015年的均价水平，房价与老百姓收入比从20 - 30年买一套房缩小至10 - 20年。未来，随着GDP增长和人均收入翻番，若房价保持稳定，收入与房价比有望进一步缩小至8 - 10年，达到世界合理水平。这将使房地产市场更加健康稳定，回归居住本质。
构建房地产发展新模式：积极推动构建房地产发展新模式，建立住房、土地、资金、居民四者的要素联动机制。在需求端，满足居民刚性和改善性住房需求，如通过城中村改造货币化安置等方式；在供给端，进一步盘活核心区土地供给高品质商品房，收储存量商品房用作保障性住房 ，推动房地产市场向高质量发展阶段迈进。
展望2025年，房地产市场已呈现出积极变化，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降，但同比降幅均持续收窄 。如深圳新建商品住宅、二手住宅成交近万套，同比增长六成，市场再现“日光”盘，首宗居住用地成交溢价率超七成。随着一系列政策的持续发力，房地产市场信心得到提振，止跌回稳态势有望进一步巩固。黄奇帆先生判断，2025年中国房地产将止跌回稳，成为未来发展新阶段的起点，不再对中国经济产生负拉动。房地产市场将进入新格局、新常态，在金融、建设规划等各方面实现更好的有序发展，为中国经济的稳定增长贡献积极力量。
千里之内
砖家叫兽都喜欢用数字决定未来。
海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变，也就是预期改变了，大家对未来房地产并不看好，通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变，那么就会面临价格快速崩塌，没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产，哪怕是刚需也会非常谨慎购房，因为今年买需要50万，明年只需30万，这种情况下他们不会觉得自住就无所谓，而是会选择等等。现在把钱变成房容易，但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真的利好。房子也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价，整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了？不可笑吗？还有就算货币贬值也不代表房价就会涨，这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了，货多了。
用户10xxx62
砖家说房价太低了不利于90后00后努力赚大钱买所以一套房在800万价码'就合适了。