“集团将不懈努力持续提升销售去化和回款能力、切实降本增效、有效防范和化解债务风险，增强可持续发展能力。”

观点网进入9月，港股中报季已告一段落。透过业绩公告来看上半年房地产市场的整体表现，仍难言进入佳境，房企的销售与利润还在承压。

尽管自2023年以来住房支持政策频繁落地，住房需求释放节奏依旧缓慢。今年“5·17史诗级救市政策”之后，短暂的小阳春没能持续，房地产市场仍然下行。

根据国家统计局资料显示，2024年1至6月份全国商品房销售额为47133亿元，同比下降12.5%，商品房销售面积为47916万平方米，同比下降19.0%。全国房地产开发投资为52529亿元，同比下降10.1%；房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。

受相关影响，五矿地产发布的2024年中期业绩公告显示，期内，该公司实现收入50.23亿港元，较去年同期下降39.8%。期内，该公司归属于股权持有人应占亏损为10.44亿港元，扣除存货减值等非经常性因素，公司股权持有人应占核心亏损为1.59亿港元。

市场遇冷，也就更考验企业自身的体质。

今年上半年，五矿地产经营性现金流继续为正，为公司的经营安全筑牢基础。此外，持续压减有息负债，期内减少有息负债金额11.4亿港元。负债结构也得到进一步优化，减少境外有息负债占比至66.9%，增加人民币有息负债占比至44.1%。

由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，该公司预计今年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力。

五矿地产主席何剑波表示，“尽管房地产政策主基调延续宽松，房产销售阶段性反弹屡有发生，但持续性欠缺，经营环境仍不乐观。集团将不懈努力持续提升销售去化和回款能力、切实降本增效、有效防范和化解债务风险，增强可持续发展能力。”

持续优化营运架构

五矿地产的收入主要来自房地产发展、专业建筑及物业投资三个业务。

关于2024年上半年综合收入下降的原因，五矿地产表示是由于期内房地产项目结转规模下降。房地产发展业务收入较去年同期下降38.9%至49.97亿港元，占集团综合收入的99.5%。

同时，房地产发展业务的毛利率较去年同期下降14.5百分点至7.2%，主要是期内房产开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，从而导致结转毛利率较低的房地产发展项目占比较多。

具体来看，今年上半年五矿地产实现合约销售额32亿元，合约销售总楼面面积16.6万平方米。合约销售额主要源自一线及核心二线城市的房地产发展项目。

而在区域分布方面，包括香港在内的珠三角地区贡献了最多的合约销售金额，为11.17亿元，占总合约销售额的比重达34.88%，对应合约销售楼面面积3.3万平方米，占总销售面积的19.88%。

环渤海地区则是期内实现合约销售楼面面积最多的地区，为5.8万平方米，占合约销售总楼面面积的比重为34.94%。此外，长三角地区合约销售金额的的贡献度较去年有所下降。该地区在今年上半年合约销售2.49亿元，占总合约销售额的7.78%，去年同期的对应占比为17.56%。

事实上，仅从五矿地产的合约销售表现也不难看出，今年上半年各地区的销售表现有明显参差。环渤海地区和珠三角地区（包括香港）的合约销售单价表现相对较好。这也与五矿地产的土储分布相对应。

中期业绩公告显示，截至期末，五矿地产合共可开发的总楼面面积为635.9万平方米。其中位于环渤海地区土地储备占总土储的33.6%，珠三角地区的土储占比为21.2%。结合上述的合约销售表现，可为五矿地产的后续发展提供更大的盈利空间。

专业建筑方面，近年来，五矿地产持续优化营运架构，积极调整业务方向，为此采取较保守的投标策略，借以加强风险控制。因此，期内，五矿地产未有承接新的项目，而由于在手项目于去年已达至接近完工阶段，导致该项业务的收入较去年同期下跌99.8%至30万港元。

五矿地产的物业投资业务主要包括位于香港的两幢商业大厦，即位于尖沙咀的中国五矿大厦及中环的LKF29。该项业务收入较去年同期上升11.6%至0.26亿港元，占集团综合收入的0.5%；毛利率较去年同期上升11.6个百分点至81.8%。

此外，期内，五矿地产的最终控股股东中国五矿按照有关协议，将其房地产发展业务分部内的非上市资产委托五矿地产管理，托管资产包括位于北京、天津、沈阳、辽宁、江苏、湖南及广东等地的房地产发展项目。

五矿地产根据委托管理服务协议录得113万元的管理服务收入，对综合收入起到补充作用。

经营性现金流继续为正

事实上，自2020年下半年至今，房地产市场下行周期已经历四年之久，房地产投资负增长持续时间超过两年，房企风险此起彼伏。在这场淘汰赛中，“现金流为王”被一再强调，活着意味着“胜利”。

告别高负债、高杠杆、高周期的“三高”模式，行业还在深度调整的过程中。面对行业持续下行带来的资金风险，五矿地产积极调整债务结构，进一步增强安全韧性。

一方面，五矿地产在上半年完成近40亿元的重点融资接续，保障了公司的资金安全。

五矿地产凭借控股股东的背景及企业自身的基本面，在融资方面具备一定优势。

例如，1月16日，五矿地产与12家境外金融机构共同签订了一项为期两年的贷款协议，成功筹组26亿港币俱乐部贷款。本次俱乐部贷款为无抵押贷款。该轮融资进一步优化资金结构、提升资金流动性，为五矿地产可持续发展提供强有力的资金支持。

此外，五矿地产积极调整借款架构，于2024年3月至4月间发行共10亿人民币一年期增信债券，贷款款项用作置换现有的港元借款。境内融资方面，五矿地产在2024年上半年，签订了数笔开发贷款。

另一方面，五矿地产继续压降有息负债。截至期末，五矿地产的借款总额为221.79亿港元，较去年末减少约11.4亿港元。其中，境外有息负债占比由2023年底的72.5%减少至66.9%；人民币有息负债占比由2023年底的31.6%增加至44.1%。

截至6月30日，五矿地产流动负债总额为353.45亿港元，较上年末减少约38.83亿元。

近两年，汇率风险的对冲工作被境外上市公司一再强调。而五矿地产的主要业务在中国内地，对外融资以港元为主，收入则以人民币为主。

在此情况下，五矿地产也积极采取必要的相关措施，减少汇率波动对公司的影响，包括调整外币借款比例，及使用汇率对冲工具例如远期外汇合约或封顶远期合约。

至期末，五矿地产经营性现金流继续为正，期内的管理费用在剔除汇兑损失的影响后，减少12.7%，进一步实现降本增效。

中期业绩公告显示，截至2024年6月30日，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）29.60亿港元，其中73.8%、20.6%及5.6%分别以人民币、港元及美元列值。截至期末，五矿地产尚未使用的银行融资额度为83.99亿港元，上年末为69.96亿港元。

面向2024年下半年及更长远的未来，五矿地产也将继续以健康的企业基本面行稳致远，向“城市运营商”转型升级，穿越周期、韧性生长。

正如五矿地产党委书记、董事长何剑波在甲辰龙年的新春贺词中提到的，“市场的疲态不是我们躺平的理由，奋斗的艰辛不是我们放弃的原因。”

（转自：观点）