近来，关于存量房贷利率调整的风声四起！

上周，一则关于“存量房贷转按揭”的传闻，引起了广泛关注。

对此消息，招商银行行长王良在9月2日的业绩发布会上表示，没有接到任何相关通知，政策还没有得到确认。并坦言，如果相关政策要推出的话，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面的影响。

值得关注的是，全国多个城市正在重启“商转公”贷款业务，佛山会不会也有机会？

与此同时，随着新发放房贷利率降至历史低点，存量房贷利率调整预期再升温！

多地在重启“商转公”政策

最近，全国多个城市重启或优化“商转公”贷款业务。

据不完全统计，目前吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份均有县市支持“商转公”政策，涉及城市超过30个。

何为“商转公”？这是一种利用公积金贷款优势降低购房成本的转换方式。购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

那么，“商转公”后能省多少钱？

以商贷利率3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款100万元、期限30年为例，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少609.8元，一年节省7317.6元，30年节省21.95万元。

佛山有没有可能跟进？

值得一提的是，各地在重启“商转公”政策时，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比），当达到一定预警标准时，便会启停，而这个阈值多为85%或90%。

而根据《佛山市住房公积金2023年年度报告》显示，2023年佛山个人住房贷款余额占缴存余额的79.29%，比上年末减少10.59个百分点。

图源佛山市住房公积金2023年年度报告

日前，也有网友在问政平台咨询佛山住房公积金管理中心相关问题，得到的回复是：

佛山市住房公积金管理中心：

对于“商转公”贷款业务的问题，我中心开展了多方面的调研，积极探索“商转公”的工作。由于《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》等规定对住房公积金贷款业务范围进行了明确，职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

“商转公”贷款业务是小部分城市公积金管理中心根据自身资金状况开展的创新业务，既不属于国家规定的住房公积金贷款范畴，也没有被纳入住房公积金贷款业务规范范围，由于没有政策依据等原因，业务并未全国推广，部分城市也在开展不久后停办。因此，我中心目前并未开展此项业务。

房贷利率逐渐降至“2时代”

今年以来，房贷利率处在持续下行通道。

2024年以来LPR已经历两次调整，第一次在2月，5年期以上LPR下调25BP至3.95%，降幅创LPR机制设立以来之最；随后的7月，再下调10BP至3.85%。

据CRIC调研，重点30城首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。

拿佛山来说，目前市场上的主流银行首套已全面实现LPR-80bp，即3.05%，其中最低甚至做到2.9%。二套普遍执行LPR-50bp，即3.35%，最低也能做到3.05%。

但对于存量房贷而言，存量房贷利率只能在重新定价日（一般是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4%以上，远远高于现行的房贷利率。

在这种情况下，下调存量房贷利率的呼声日益高涨。

多方预测：存量房贷利率仍有调降空间

去年三季度，存量房贷利率曾经历了一轮调整。

彼时，央行、金监局于8月31日发文指导下调存量首套住房贷款利率，至9月25日正式降低存量房贷利率，对大部分存量房贷利率进行过一轮普调。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开。”

在其看来，“利率调整极大降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大。另外，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端成本快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”

丁祖昱评楼市中也提到：新旧房贷利差加大的情况下，存量房贷利率仍有调降空间。

存量首套房贷利率下调有多方面的积极作用，能够直接减轻居民按揭压力，从而释放一部分购买力，发挥促进消费、提振经济的作用。对房地产本身的影响并非直接的刺激作用，更多的是中长期的影响，居民按揭压力减轻，避免出现大规模提前还贷现象，从而有利于房地产市场尽快恢复平稳健康发展。

更有相关机构，对于可能的调降幅度进行了预测。

01

国盛金融研究团队发布研报显示，若存量房贷利率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响。

根据人民银行数据，2023年9月存量首套房贷利率调降后，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，考虑到多数客户按揭贷款在今年重定价（2023年6月，5年期LPR下调10bps），以及今年新发放的按揭贷款利率持续走低，预计存量按揭贷款的利率水平低于4.2%。7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新发放之间利差约80bps，但其中，由于2024年2月、7月合计下调五年期LPR35bps，将在今年/明年进行重定价，若重定价完成后，实际存量住房贷款利率和新发放之间的利差或将小于45bps。

02

野村证券首席中国经济学家陆挺在接受相关对话时表示，在经济下行压力加大之下，我们期待一些政策的出台，央行下半年仍有一些降息空间，预计下半年央行继续引导商业银行降低存量房贷利率40个BP，这方面概率比较大，进一步缩短存量房贷利率与新增按揭贷款利率之间的差距，预计存量房贷利率下调40个BP是综合考虑了银行利差和买房人的房贷压力等因素。

对于当下种种“风声”，你又有何看法？

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