市场永远不缺奇迹！

在A股创纪录的超3万亿成交后，杭州楼市也迎来了属于自己的“历史时刻”。

据手边买房统计数据，近30天二手房小区成交排行榜（截至10月28日17时），桂冠东方以113套（网签下定，下同）断崖式位居榜首。

同为亚运村的日耀之城，以38套成交，排在第二。

单盘单月成交破百套，是什么概念？这么说吧，如果把单月113套放在去年，可以排在全杭州年度第7，是第一名翡翠城（182套）的62%。

即便在二手总成交量破10万套的2020年，头名的自在城，全年也才卖了437套。

不用怀疑，桂冠东方创造了一项史无前例的壮举。

创纪录的成交量，也让中介赚得“盆满钵满”。据悉，目前有超400名中介活跃在亚运村板块，这里几乎能找到所有中介品牌，卷得可怕。

但按照10月两盘超150套的成交量，意味着每三名中介就能成交一套亚运村。

再按成交、房源维护、证件上传、实勘拍摄等具体分配模式，大部分中介就算没吃到肉，也喝到汤了，可比其他板块滋润多了。

部分一线中介更是凭这波爆发，提前完成年度指标。

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不过对成交房源进行分析，可以发现两个典型特征。

以桂冠东方为例，首先，中小户型占据绝对比例，大户型少得可怜。

据中介朋友提供的一份数据，170㎡以上大户型的成交量，只占10%。像一区2幢楼王（南面正对市政公园），全是198㎡和217㎡，但至今还是零成交。

卖得最好的，是150㎡内的小三房和小四房，超7成。

其次，价格虽触底反弹，但仍保持在相对低位。用中介的话来说，对比最低点，整体上涨5%左右。

目前，桂冠东方的主流成交单价，视楼幢楼层不同，在4万5-5万7之间。

便宜的四区低楼层，只要4万出头；好的房源，集中在5-6万；特别优质的房源，如二区3幢西边套高楼层165㎡（可看江），单价可以超过6万5。

中小户型加上比较低位的价格，等于总价可控。

换句话说，亚运村最抢手的，就是主流总价450-800万的房子，也是二手市场上流通性最强的房源。

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那么，到底谁在买？

一大购买主力，自然是先前看房很久迟迟下不了决心的自住群体。新政刺激下，纷纷加速下单，愿意小幅加价。

但亚运村存在现阶段配套不足，高铁噪音硬伤等客观问题，真有这么多自住客么？

真要自住，世纪城有大把配套更好的房源，隔壁的市北还有一堆更便宜的选择。真相只有一个，只有投资客大量进场，才能撑起这么大的成交量。

而亚运村恰恰是市场“止跌令”下，杭州最具炒作力的网红板块。

这里有足够多的投资客房东，足够多的挂牌低价房，还有足够高的知名度，是省内炒家进杭的首站。

“明确表示投资购房的，至少20%。”算上那些模棱两可的自住保值客，投资比例可想而知。

一位投资亚运村的买家，在同一天里连续扫货。刚签完第一套意向房源，就火速去看了第二套二手房，也在当天迅速签下。

夸张的是，还有前赴后继的外地人正在路上。

“最近，有好几个客户主动加我微信咨询亚运村，有温州的，还有台州的。”中介说。

不仅是外地炒家，不少本地人和新杭州人，也纷纷加入或准备加入抄底大军。比如，有卖掉主城老破小，抄底亚运村小户型的。

还有手上资金无处可去的杭州房哥（拥有多套房），也一直在关注。在他看来，相比追涨更怕踏空。

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低总价中小户型大量炒家，这一幕与刚交付的创世纪何其相似。

2020年10月，创世纪启动交付，很快就迎来省内温台和深圳等投资客的关注，主要瞄准低总价的89㎡和108㎡小户型（也包括天璞的108㎡）。

当时有多夸张？有中介回忆道，就考察下小区，楼层也不看，直接下单几十套。碰巧落到谁头上，谁就能大赚一笔提成。

在投资客的接力下，加上当时行情正盛，短短几个月创世纪的房价就迎来了暴击——一路从5万，涨到6万、7万、8万，最高9万、10万。

期间，在巨大的利益驱使下，甚至还催生了ABC单产业链。

ABC单‌是一种欺诈手段，炒房者通过支付少量定金的方式，从房东手中低价收购房源，通过利诱等手段签订空白的买卖合同或独家委托代理协议，找到真正的买方加价卖出，从中赚取差价。

但这波猛烈的涨幅“转瞬即逝”。2021年下半年，大行情开始调整，一批“接盘侠的接盘侠”成功站岗。

身边一个朋友就是2021年1月，高位接手了一套创世纪108㎡。刚入手的前几个月，房价确实涨了不少，但很快走下坡路。

被温水煮青蛙的行情折磨两年多后，熬不住的他，最终在去年10月趁着新政，亏损百万割肉出局。

另外，大家发现没有：奥体首批红盘，交付已有三四年，换手率超过30%，按理供需应该稳定了。但直到今天，还有大量挂牌房源，甚至不减反增。

如创世纪目前公开挂牌153套，比去年10月还多。

为什么感觉永远卖不完？背后原因正是大量投资客互接的网红小区，出货是一波接一波、连绵不绝的。

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相比创世纪，亚运村想短期实现房价大涨，显然概率不高。

首先，虽然现在行情处于止跌回升，但与2020-2021年的巅峰行情无法同日而语；其次，创世纪交付时，整个世纪城都没什么竞品，投资客更易控盘。

而亚运村三子本身就有近4000套的可售二手房（去掉限售人才房），投资客买空低价房的难度不小。

“现在的情况是，价格一套会比一套贵点。”因为成交量短期急剧放大，桂冠东方的显性挂牌量下降不少，但绝对值仍有400多套。

当然，楼市持续回暖加上接下来的地王效应，完全有可能吸引到更多的省内外资金。

理论上只要过了某个临界点，比如买到亚运村的整体库存，只剩一两百套，房价真可能被带动起来。

但和创世纪一样，即便到了这一步，这个大涨过程或许一晃就过去了，多数人把握不住。

因为投资客太多了，除了持房待涨的投资客，还有二手市场上持续接盘的投资客。投资客目的都是为了赚钱，房价跌了要卖，房价涨了更要卖。

一旦出现集中抛售，房价可能很快又会被拉下去。

而且期间，也极可能走三兄弟的老路，重现ABC单，扰乱市场秩序，让一批买家和卖家深陷其中。

本质上，亚运村房价之争，就是投资热钱与抛售空军的决战，关键在于量能能否到达那个临界点。

但有一点可以肯定，亚运村二手房，没有几年是肯定卖不完的。