近日，成都青羊法院审理了一起房屋租赁合同纠纷。出租屋阳台没有封窗，呈开放状态，在过年前夕，因外来不明火种引燃了阳台内可燃物，大火蔓延烧毁屋内物品及部分装修，幸而未造成人员伤亡。火灾后，租客认为房屋损坏未恢复正常，要求解除合同并搬离房屋。而房东则要求租客修复房屋赔偿损失。双方协商未果，在无法确定火灾事故责任人的情况下，损失应该谁来承担责任？

租客向某承租了房东邹某的房屋，房子位于15楼。今年2月1日，房屋阳台突然发生火灾，根据后期消防部门出具的火灾事故调查认定书，认定起火原因系“外来火源引燃阳台内可燃物蔓延成灾”。

房东邹某根据《租赁合同》中关于发生安全事故由承租人承担全部责任的约定，以及房客向某的家人将废弃纸板等物品堆积在阳台的行为违反了承租人应合理使用房屋的约定，要求房客向某承担全部火灾损失。

而向某抗辩称，失火是案外人造成的，邹某应当找到侵权人寻求赔偿。

成都青羊法院经审理认为，虽然《租赁合同》约定“如发生安全事故由乙方负全部责任”，但结合该条款全文理解，承租人负全部责任的前提系违反“入住后应保持周围环境整洁，合理使用该房屋，并做好防火防盗等安全工作”之约定。

而根据现有证据，虽然房屋使用人有将废弃纸板等物品堆积在阳台的行为，但阳台堆积物并非易燃易爆物品，并不属于承租人超出合理范围使用房屋的情形。本案也不存在防火防盗工作疏漏的情况。故法院认为，房东无权依据该约定要求租客承担全部损失。

但起火原因为外来火源引燃阳台内可燃物蔓延成灾，而房屋使用人在阳台堆放纸板等可燃物品的行为客观上对火灾蔓延提供了条件，与损害后果的发生存在一定的因果关系，应当承担一定的赔偿责任。

故对房东的损失，法院酌定由租客承担部分责任。宣判后，向某和邹某均未提起上诉。

法官表示，无论是房屋出租人还是承租人，都必须明确并履行各自的消防责任与安全防护义务。实践中，涉火灾事故案件存在责任主体多、法律关系复杂、损害后果严重等特点，在处理时，需综合考虑房屋租赁情况、房屋是否适宜居住和租赁、电器及燃气使用是否合规，以及火灾的具体原因等多个因素，准确判定责任主体。

当火灾发生原因不明或无法确定火灾事故具体责任人时，法官需要结合租赁关系、起火点部位、过错程度等因素，酌情认定双方的责任承担比例。