楼市未来3年会出现以下几大变化：一是：政策方面会继续松绑，直至楼市起势。之前的模式的“高杠杆、高负债、高周转”，供地和人口增长错配。未来，“三高”实现“三降”，会建立形成“人、房、地、钱”联动的机制；二是：房产税在近3年内不会出台。时机未到，这个时机可以说在近10年内都不具备，当然时机是否具备和是否强行出台总归是两回事，但有一点可以肯定，就是房产税近3年内不会出台（因为利大于弊，在此不详细分析了，后续给大家讲解）；

三是：“城中村”改造运动会加速。“城中村”拆迁改造对楼市的影响是很大的。但这次“城中村”改造运动和以往不同。范围和模式都不同：以前，城中村拆迁重建有很多是开发商直接弄，也即有很多是“生地”出让模式。今后“净地出让”（“熟地”）模式是主流，也就是政府主导拆迁，净地之后（通过“招拍挂”）出让给开发商。

这些年大都是净地模式了。城中村改造，是未来3年房地产的三大工程，将在超大、特大城市全面推进。所以，这次的“城中村”改造运动不是全国所有的城市（不同于上次），而是仅限于21个超大和特大城市。

这21个超大和特大城市是指哪些城市呢？7个超大城市（城区常住人口超过1000万）：分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。14个特大城市（城区常住人口为500万-1000万），分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。其他城市的房子这次上不了“城中村”改造运动这趟列车。

城中村改造“净地出让”的时代，会助涨大城市中心区地价。当然，即使没有“城中村”改造运动，地价也会上涨。对应地价上升，第四大变化是“地王”会陆续不断重现江湖。“地王”是一个前奏，会导至房价水涨船高。面粉贵了，面包的价格不会便宜。

第五大变化是楼市分化加剧。具体讲是三大方面：一是城市之间的分化；二是城市内区域（地段）的分化；三是具体房子的分化。城市之间的分化就是大城市（一线和强二线城市）对小城市的虹吸力度进一步加强。大城市和中小城市的差距进一步加大。

全国600多个城市，具有投资价值的城市超不过30个。第二个分化是城市内区域（地段）的分化，就是任何一个城市，核心地段与城郊（尤其是远郊）房价在继续拉开。“地段、地段、还是地段”这一个房地产的金科玉律没变。

那第三个分化，具体房子的分化是什么意思呢？简单讲就是“好房子”、豪宅将不断涌现，房价梯度明显拉开。也即人们现在常说的“改善性住房”。未来3年是“改善性住房”进一步发展的时代，高品质的房子和低品质的房子价格会进一步拉大。那低品质的“老破小”是否就不具有投资价值了呢？很多砖家唱衰，短期看是如此，但把时间轴拉长去看，其实正是因为“高大新”和“老破小”房子价格拉大，“老破小”的投资价值将会逐步凸显。“高大新”的豪宅什么都好，但有一个最大的不好，那就是价格（价格相当不友好），一线城市的好房子上千万的总价（甚至几千万），强二线城市买个“高大新”的房子也要4、5百万，这个价格对普通百姓相当不友好，潜在的购买力市场或“下家”市场就会相对缩小。在汽车市场，销量最大的车不是劳斯莱斯幻影，销量最好的车就是价格十几万左右的。劳斯莱斯幻影的好与百姓无关。

任何市场、任何商品，离开价格谈好坏，那就是在耍流氓。“价格好才是真的好”。“老破小”的房子什么都不好（面积小，也不新，绿化程度也不高，也没有豪宅那些所谓智能化的功能，诸如什么恒温、恒湿之类），但最重要的是价格比“高大新”那是相当的好。用不到“高大新”房子价格的三分之一、四分之一就能买到，而定居大城市（一线和强二线城市），享受大城市的一切公共配套资源（教育、医疗、交通、商业、产业、就业等），并且“老破小”还具有地段好、公摊小、物业费低等实实在在的好处，对于普通百姓相比“高大新”那是真的好，何乐而不为呢？

大多数普通百姓的购买力会越来越够不到大城市的“高大新”房子，而大城市里优质地段的“老破小”房子的市场空间会越来越大。相对应，大城市（一线和强二线城市）核心地段的“老破小”的投资价值将会逐步凸显（三、四、五线城市的“老破小”房子除外）。当然，这个投资价值的形成并不是一蹴而就，而是有一个过程，未来3年就是这个投资价值进一步加强的过程（更多内容在山海于公微信公众号。未完待续）