12月17日，广州市成功出让4宗番禺区涉宅地块，其中南站商务区3宗地块被万科底价摘下，土地出让总价28.8亿元。这也是万科四年来首次在广州拿地。

今年以来，万科在土地市场的动作大幅减少，此次为何重现广州土地市场？这几宗地块与万科有何渊源？

3宗地均底价成交，建面超23万平方米

万科拿下的这3宗地块距离相近，均位于番禺区南站商务区。

其中，番禺区南站商务区BA0402105地块以底价11.5亿元成交，番禺区南站商务区BA0402074-1地块以底价8.36亿元成交，番禺区南站商务区BA0402074-2地块以底价8.94亿元成交。

据了解，上述3宗地块总规划建筑面积约23.4万平方米。除住宅开发外，需配建幼儿园及36班九年制学校等。

其中，番禺区南站商务区BA0402105地块须配建公交首末站、颐康服务站、社区卫生服务站等设施，合计建面2235平方米；番禺区南站商务区BA0402074-1地块须配建一所36班9年制学校、农贸市场、社区委员会等设施，合计建筑面积19924平方米；番禺区南站商务区BA0402074-2地块须配建一所9班幼儿园、托育机构、物业管理等设施，合计建筑面积3561平方米。

中指研究院华南分院分析师杨永俊表示，万科拿下的3宗地块成交楼面价在11409元-13614元/平方米。目前周边在售项目均价约35000元-40000元/平方米，预计万科项目后续入市后有一定的价格优势。

地块位于南站万科中心项目内，收储背景下重新盘活

万科在广州已有四年未拿地了，上一次拿地还是2020年12月份，万科击败多家房企，以63.07亿元的价格拿下广州增城区新塘镇东江大道东侧地块，溢价率15.36%，成交楼面价12932元/平方米。

此次，万科为何选择在广州南站商务区拿地?

据了解，此次挂牌的南站商务区3宗地块原本就位于南站万科中心项目内。该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15宗地块组成，总计容建筑面积约126万平方米，占广州南站核心区约1/4面积；后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“近年来，受轨道交通建设等客观原因影响，房地产市场下行，商办等非住宅开发难度加大，部分留用地不具备开发条件，闲置下来。这次出让的3宗地块，也就是15宗地的其中几宗。”

不过，在“收储”存量土地的大背景下，这3宗地块迎来了重新盘活的机会，被政府收储并调整规划，今年又重新挂牌。“作为土地前期整备方的万科，拿下该地块并无悬念。”李宇嘉说。

据知情人士透露，广州地方政府立足于南站片区的高定位，与万科广佛携手打造的低效存量用地盘活的创新试点：通过收储并优化规划再出让的方式增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套，有效补充片区内稀缺的住宅供应和教育资源，提升南站商务区居住属性，同时为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持，实现多方共赢。

万科广佛公司相关人士对新京报贝壳财经记者表示，公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。

板块内住宅占比低，出让地块有望补齐短板

万科是广州南站板块内最早布局开发的企业。杨永俊表示，目前周边商业配套日渐完善，已有不少企业入驻，另外，包括南站喜街、南站花城汇等商业体均已落成。但由于前期规划等原因，板块内以商业、商办用地为主，居住用地相对较少，居住氛围较弱，且教育资源较为缺乏。

李宇嘉也表示，广州南站及周边规划为商务区，住宅占比不到5%，此次成交地块的看点是收储并优化规划再出让，且作为住宅用地开发。作为广州重点打造的商务区，南站片区位于大湾区的核心地带，交通极其便利，总部企业密集，主力消费人群将是广州外溢购房潜力，以及大湾区内其他商务人群，叠加户型设计标准新规，加上参与前期土地整理，项目利润率确定性强。

杨永俊认为，本次地块成功出让，有望增加板块内居住人口，并通过配建的幼儿园以及九年一贯制学校，补齐板块内教育短板，促进广州南站周边区域的“站城一体”发展，进一步强化广州南站核心交通枢纽的功能。

新京报贝壳财经记者段文平