城市更新是一个永久的话题，只要有城市，就会有变动与发展，就会有更新。城市的发展模式、管理模式不同，城市更新模式也不同。
在地产开发时代，有一种城市更新模式我们很熟悉，叫做“大拆大建，拆旧建新”。过去二三十年，我们国家很多城市的棚户区改造全部采取“大拆大建”的方式。但现在房价越来越高，拆迁越来越困难，城市更新不能再采用大拆大建的方法，而是有机更新，也就是“小拆小建”。拆一部分，还有一部分不拆，甚至只建不拆，这是有机更新的模式。
有机更新对地产商挑战更大，专业要求更高。而且有机更新的模式也是要与其现实条件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就不能强拆。如果你要强拆，那就容易打起来。前段时间，我去印尼，发现有一个超高建筑附近河边有一片破旧的房子，房子很拥挤。如果把它拆迁了，重新盖会很好，但人家不让拆，最后也没什么办法，只能采取有机更新的模式。
那么，我们怎么来进行有机更新呢？
首先，需要重新规划。重新规划的前提是尊重每一个私权。这是它的难度所在，在这个前提下重新做规划特别不容易。
其次，有机更新需要我们制定新的政策，引入新的观念，吸引新的投资者。毕竟，人口在这里聚集，经济发展起来，城市才会有生命力。如果人口密度变大，土地有限，那就往高盖楼。我们发现，建筑盖得越高，容纳的功能越多，资源利用率越高。当然，效率越高，生意频次也会增加。
比如，一栋楼里，一层是幼儿园，二三层是商场，四五层是小学，六七层是办公空间，楼上还有医院、菜市场和运动场等。各种业态集中在一个建筑内，通过增加电梯等基础设施来满足用户需求，成本低而且高效，大家也可以在一栋楼里干很多事情。
以成都的新世纪环球中心为例，这是中国建筑面积最大的单体建筑物，包含新世纪环球购物中心、海洋乐园、洲际酒店、中央商务城、音乐喷泉广场等40多种功能。相较于传统城市中120多种功能分散布局的模式，这种集中式设计能够显著提升效率。
此外，日本近年来已开发出“第四代写字楼”，专注于围绕办公建立完整生态系统。例如在写字楼内设置幼儿园，解决女性员工在通勤中因接送孩子而耗费大量时间和精力的问题。她们可以在上班途中顺便将孩子送至写字楼内的幼儿园，工作期间若有需要还能随时查看孩子状况，下班后直接接走。所以，功能集中的建筑模式是未来城市发展的重要趋势之一，但其前提是经济能够持续增长，以支持这样的高效设计和建设模式。
尽管高效集约化的建筑理念非常吸引人，但在一些城市却难以实现。我也曾尝试类似的项目，最终却失败了。原因主要有几点。
第一，土地供应方式。我们的土地供应方式由政府控制，且被划分成许多小块。每块土地的用途都被严格限定，只能用于某种特定功能，并且需要在限定时间内完成指定用途。这种做法导致建筑功能单一化。
第二，土地用途。从建筑结构角度来看，某些建筑的改造非常容易。比如，公寓和酒店在建筑结构上差异不大，每个房间都有卫生间，公寓改酒店或者酒店改公寓是比较简单的。然而，在实际操作中，这些调整往往是不被允许的。
即使部分写字楼项目面临运营困境，但受限于土地和建筑政策，接盘者也无法将其改造成更契合市场需求的其他功能空间。这使得低效建筑难以被盘活，进而降低了项目的吸引力和可操作性。
第三，土地产权期限。以部分商业或住宅物业为例，其土地租赁产权仅剩二十多年，原本50年的产权已过半。潜在买家常因剩余租赁期的不确定性，望而却步，放弃交易。这导致众多物业在市场上陷入僵局，难以实现有效盘活。
相反，在新加坡，旧楼改造的方式十分有意思。
举个例子，如果开发商计划拆除旧楼，只需获得2/3的业主同意即可启动改造。此外，政府会提供容积率奖励政策，原本只能建5层的建筑，改造后允许建设20层。原住户可选择返回，住进全新的房屋，不仅改善了居住条件，房产价值也得到大幅提升。
对于99年产权的房产，如果房产已使用30年，理论上仅剩69年产权。这种情况下，银行贷款会受限。但通过拆迁重建，产权从零重新起算，产权期限得到延长，银行贷款变得容易，增加经济灵活性。同时，开发商通过销售新增楼层（如上面的15层）获取利润，用于房屋建设成本，并实现盈利。
这种模式可以说实现了居民、开发商和政府的多方共赢。居民获得了新房和更长的产权期限，开发商通过销售新增楼层获利，而城市更新也得以推进。
这种模式在经济学中被称为“帕累托改进”，即“有人受益，无人受损”。这种状态不仅让开发商、居民和政府都能从中获益，更实现了城市发展的良性循环，堪称城市发展的理想状态。
所以，城市更新最关键的一点是让资产流动起来，尤其是不动产的流动。政策设计不应过于依赖过去的经验，而是要推动资产高效流通。
