钱江晚报
以下文章来源于住在杭州网，作者徐叔竞
住在杭州网.
浙江省地产影响力官方媒体
曾经的红盘、位于杭州城西的泰禾杭州院子，如今也是法拍平台的常客了。尤其是其中的“楼王”级房源——杭州院子8-3号联排住宅，从2023年首度上架阿里资产平台法拍，之后经历了流拍、变卖失败，调整评估价和起拍价后重新上架拍卖后再度流拍和变卖失败，6次拍卖全部以无人问津告终。
在沉寂了大半年后，昨天，这套房源第7次上架阿里资产平台法拍。这次，它的评估价跟上一轮拍卖相比没有变动，仍是6650.9075万元，但引人注目的是，起拍价调整为4655.6352万元，相比第六次流拍时的起拍价约3825万元，跳涨了约831万元！
不过市场对这样的价格显然不买账。这套房子最终因为无人报名，再次流拍。
首拍评估价高达9501万
比隔壁同面积房源高出近一倍
对于杭州院子8-3号房源，大家都不陌生。该房源前年5月初次上架法拍平台时就吸引了网友们的极大关注，因为这套房源背后不仅牵涉到一起特大“套路贷”案件，而且当时该房源评估价高达9501万元，起拍价也达到约6651万元。这样的价格，已接近之前出现在法拍市场的杭州顶级豪宅如桃花源杭松居、江南里合院、武林壹号顶跃大户型的水平了。
尽管杭州院子也是低密联排产品，但其交付过程一波三折，最后呈现出来的效果也让人一言难尽，跟前文提及的那些顶级豪宅有较大差距。因此，当时就有不少声音认为，该房源评估价偏高。
透明售房网的一房一价信息显示，杭州院子8幢是整个小区的楼王，全小区建筑面积最大（649.49m²）的4套房子就在这里。比较凑巧的是，杭州院子8-1号和8-2号房源也都在2023年因为开发商破产清算而被法拍，这两套房源都是开发商精装修样板房，内部装修极豪华，还带地下泳池，评估价都在4700多万元，8-1号最终法拍成交价为3882万元，8-2号则是二拍时以3208万元成交。反观8-3号房源，内部是纯毛坯、大白墙，评估价反而比前两者高出近一倍，也难怪第一轮拍卖时无人问津。
待到第二轮拍卖时，8-3号房源的评估价下调为6650.9万元，一拍起拍价调整为约4722万元，但这价格对比杭州院子其他法拍房源仍然明显偏高，因此继续流拍。之后二拍起拍价下调至3825万元，但当时楼市在下行，因为估值和起拍价修正得太晚，8-3号房源错过了市场最热行情，导致第二轮变卖再次失败。
此次拍卖调高起拍价
或欲复制“杭松居”法拍房奇迹
通常来说，一套法拍房连续流拍、变卖失败后，后续重新上拍都会酌情调低起拍价，以促进成交。但这套8-3号房源一反常态，此次重出江湖进行第三轮拍卖，反而比第二轮时的流拍价格更高，原因何在？
业内人士认为，这或许跟去年10月份以来杭州楼市逐渐企稳并回暖有关。尤其是今年以来，高档住宅和豪宅成交比较火，价格相比去年呈现出明显的回升态势。也因此，为了房子不被“贱卖”，送拍机构和评估公司对房源的价格会做合适的调整。实际上，这次的起拍价约4656万元，恰好是这套房源当初的新房备案价。
其实法拍房进入新一轮拍卖时起拍价反而比之前“跳涨“的情况，杭州之前也出现过。比较著名的案例就是“杭州最贵法拍房”——桃花源西锦园“杭松居”中式合院。
“杭松居”在2021年9月两度拍卖、两度流拍，一拍起价1.155亿，二拍起价9240万，虽然两次都有人报名参拍，但最终都没有出价。销声匿迹1年半后，这套房源在2023年再度上架法拍市场，这次的起拍价是1.197亿，比二拍流拍时的价格“跳涨”近3000万元。当时网友们都直呼看不懂，并认为铁定会再次流拍。没想到开拍后出现戏剧性场面：5位大佬激战228轮，原本上午10点收官的拍卖，愣是拖到下午3点半左右才决出胜负，最终成交价定格在约1.33亿元。
不过“杭松居”占地面积较大，约5.5亩，园内水榭楼阁俱全，分南园、水景园、西园、北园等，种植了130多种花卉和名贵树种，据说单是日本雪松，一棵就要100万元，园内还有大型锦鲤池，养了上百条锦鲤。而且杭松居房子内部带超豪华精装修尤其大量红木家具，虽然装修风格受众较窄，但红木家具就像字画古董，价值还是比较高的。
反观今天这套杭州院子，条件要差很多，因此价格调涨不被市场认可，也在意料之中。
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