2024年，中国楼市在经历了一系列政策调整后，去库存战役取得了显著的成效。从中央到地方，各级政府出台了一系列政策措施，旨在降低楼市库存，促进市场平稳健康发展。
一、全国楼市去库存概况
2024年，全国楼市在政策“组合拳”的精准发力下，迅速实现了止跌回稳。据住房城乡建设部公布的数据，各地通过“四个取消、四个降低、两个增加”等政策，有效发挥了降成本、降门槛、提预期的综合效应，更好地满足了居民刚性、多样化改善性住房需求和房地产企业合理融资需求。
在政策推动下，全国新建商品房交易网签面积在10月、11月连续两个月实现同比、环比双增长。同时，全国已交付住房338万套，完成了保交房攻坚战的既定目标。
二、典型城市去库存成绩
1. 郑州
• 狭义库存减少：郑州2024年末狭义库存减少130万平方米以上，压降力度较大。
• 政策推动：郑州全面取消房地产限制政策，大力推动“以旧换新”及“房票”政策。截至2024年12月31日，通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成“卖旧买新、以旧换新”5731套，两项合计10816套，超额完成市政府确定的全年10000套目标任务。
• 市场反应：随着政策的深入实施，郑州楼市逐渐回暖，新房成交量显著增长，去库存周期明显缩短。
2. 东莞
• 狭义库存下降：东莞狭义库存同比下降25%，库存规模显著下降。
• 政策落实：东莞积极落实调控政策，降首付、降房贷利率、放松限售、优化限价、发放购房补贴等，加之东莞房企大力促销，包括以价换量，综合因素叠加，东莞楼市在四季度去化效果明显。
• 市场数据：仅10月当月，东莞新房网签5597套住宅，实现了环比超70%、同比超100%的双高增长。
• 土地供应：东莞在2024年全年基本暂停了土地出让，全年土地招拍挂市场仅3宗涉宅用地成交，且均为人才房和安置房用地，地块总成交金额仅28.8亿元，创下近十年来新低。
3. 南京
• 狭义库存减少：南京2024年末狭义库存同样减少130万平方米以上。
• 政策环境：南京积极响应中央政策，通过优化土地供应、降低购房门槛等措施，有效促进了楼市去库存。
• 市场变化：在政策推动下，南京楼市逐渐回暖，新房成交量稳步增长，去库存周期不断缩短。
4. 青岛
• 狭义库存压降：青岛狭义库存压降规模显著，位列全国前列。
• 政策推动：青岛通过实施一系列去库存政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度等，有效刺激了购房需求。
• 市场反应：在政策推动下，青岛楼市成交量稳步增长，去库存周期明显缩短。
5. 佛山
• 狭义库存减少：佛山2024年末狭义库存同样减少130万平方米以上。
• 政策环境：佛山通过优化土地供应、降低购房门槛、推动“以旧换新”等措施，有效促进了楼市去库存。
• 市场变化：在政策推动下，佛山楼市成交量稳步增长，去库存周期不断缩短。
6. 上海
• 土地成交：上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市。
• 市场调控：上海通过优化土地供应结构、提高土地利用效率等措施，有效平衡了市场供需关系。
• 去库存效果：尽管上海新房市场较为活跃，但得益于政策的精准调控，去库存周期并未显著延长。
7. 深圳
• 新房成交：深圳2024年新房成交492万平方米，而宅地成交建面只有89万平方米，长期库存下降403.6万平方米。
• 去库存周期：按2024年的新房成交流速计算，深圳广义消化周期降低了9.8个月。
• 政策推动：深圳通过实施一系列去库存政策，如降低购房门槛、提高公积金贷款额度等，有效促进了楼市去库存。
三、其他城市去库存情况
除了上述典型城市外，全国其他城市也在积极推动楼市去库存工作。例如，常州、长春、苏州、徐州、无锡等城市通过优化土地供应、降低购房门槛、推动“以旧换新”等措施，有效促进了楼市去库存。这些城市的狭义消化周期虽然仍然高于18个月的正常出清水平之上，但去库存任务正在逐步推进中。
四、总结与展望
2024年，中国楼市去库存战役取得了显著的成效。从中央到地方，各级政府出台了一系列政策措施，有效促进了楼市去库存。在政策推动下，全国新建商品房交易网签面积连续增长，去库存周期不断缩短。
展望未来，随着政策的持续深入实施和市场的逐步回暖，中国楼市去库存工作将继续取得积极进展。同时，各地政府也将继续优化土地供应结构、提高土地利用效率、推动房地产市场平稳健康发展。
需要注意的是，虽然楼市去库存工作取得了显著成效，但部分城市仍面临较大的库存压力。因此，各地政府需要继续加强政策调控和市场监管，确保楼市去库存工作取得更加显著的成效。同时，购房者也需要保持理性心态，根据自身需求和经济实力合理选择购房时机和方式。
